Preis‑Miete‑Schere 2026 in Deutschland: Q1‑Hauspreise +1,4 % j/j, Q2‑Mieten steigen weiter

Was die jüngsten Indizes aussagen (mit Daten)

Am 25. Juni 2026 meldete das Statistische Bundesamt (Destatis), dass der Häuserpreisindex für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahresquartal um 1,4 % gestiegen ist – nach der Korrektur der Jahre 2022/2023. Zugleich stellte Destatis im Juni 2026 die Basis auf 2025=100 um. Der Wert ist ein Bundesdurchschnitt über Bestands‑ und Neubauten. ([destatis.de](https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/06/PD26_219_61262.html?nn=2110&utm_source=openai))

Die Mieten haben nicht pausiert. Laut WohnBarometer von ImmoScout24 für das 2. Quartal 2026 steigen die Angebotsmieten moderat – bundesweit und in den Metropolen. In den sieben größten Städten legten die Angebotsmieten im Bestand um rund 0,5 % zum Vorquartal zu, im Neubau um etwa 0,7 %. Bundesweit stiegen die Bestandsmieten im Quartal um 0,6 % auf 8,97 € je m². ([immobilienscout24.de](https://www.immobilienscout24.de/wohnbarometer.html))

Die Deutsche Bundesbank aktualisierte am 04.09.2026 ihren Indikatorensatz mit dem Preis‑Miet‑Verhältnis für Wohnungen. Das unterstreicht, dass das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete weiterhin eine zentrale Beobachtungsgröße ist. ([bundesbank.de](https://www.bundesbank.de/en/statistics/sets-of-indicators/price-to-rent-ratio-for-apartments-in-germany-622568))

Unterm Strich bedeuten Q1‑Preiswachstum auf der Kaufseite und Q2‑Mietanstiege: Die Preis‑Miete‑Schere 2026 wirkt nicht einheitlich. In einigen Städten verbessern sich die Bruttorenditen leicht, in anderen drücken schnellere Kaufpreiszuwächse die Erträge.

Berlin: +12 % Angebotsmieten seit April 2023

Berlin zeigt die Schere besonders deutlich. Immowelt analysierte den Berliner Markt und meldete am 18. August 2026: Die durchschnittliche Angebotsmiete für Bestandswohnungen stieg von 12,95 € je m² im April 2023 auf 14,53 € im Juli 2026 – ein Plus von 12,2 %. Im selben Zeitraum legten die Angebotspreise für Bestands‑Eigentumswohnungen um 2,5 % zu. Immowelt führt einen Teil des Drucks auf verfehlte Neubauziele der CDU/SPD‑Koalition seit April 2023 zurück. ([immowelt.de](https://www.immowelt.de/ueberuns/presse/pressemitteilungenkontakt/immoweltde/2026/verfehlte-neubauziele-treiben-berliner-mieten-weiter-nach-oben-12-prozent-verteuerung-seit-amtsantritt-der-regierungskoalition/))

Das Q2‑2026‑Bild von ImmoScout24 ist kurzfristiger: Unter den Big‑7 war Berlin die einzige Stadt mit einem leichten Rückgang der Bestands‑Angebotsmieten zum Vorquartal (‑0,2 %), während die Kaufangebote für Eigentumswohnungen dennoch leicht zulegten (+0,3 % q/q). Für Renditekäufer verengt diese Kombination im 2. Quartal die Bruttorenditen. ([immobilienscout24.de](https://www.immobilienscout24.de/wohnbarometer.html))

Wichtig ist die Methodik. Immowelt und ImmoScout24 erfassen Angebotsdaten ihrer Portale anhand definierter Referenzobjekte; Zeitfenster und hedonische Verfahren unterscheiden sich. Wissenschaftliche Reihen wie der GREIX des Kieler Instituts, der im 1. Quartal 2026 Berliner Angebotsmieten leicht unter Vorjahresniveau zeigte, arbeiten mit anderen Stichproben und Deflatoren. Beim Städtevergleich oder Markt‑Timing sollten Sie stets prüfen, welche Körbe und Perioden verglichen werden. ([kielinstitut.de](https://www.kielinstitut.de/fileadmin/Dateiverwaltung/IfW-Publications/fis-import/03418d65-4de5-4e05-8947-8f713874a30c-mietpreisindex_2026q1_en_1.pdf?utm_source=openai))

Wo Bruttorenditen im Herbst besser oder schlechter aussehen

Für die Rendite zählt die Richtung. Nach den Q2‑2026‑Metrodaten von ImmoScout24 stiegen die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen zum Vorquartal in Berlin um +0,3 %, in Düsseldorf +0,3 %, in Köln +0,4 %, in Frankfurt +0,6 %, in Hamburg +0,9 %, in München +0,7 %, in Stuttgart +0,4 % und in Leipzig +0,6 %. Die Bestands‑Angebotsmieten legten in den Big‑7 im Schnitt um ca. +0,5 % zu; Ausreißer: Berlin −0,2 %, Leipzig +0,8 % sowie Hamburg/München/Stuttgart jeweils +0,6 %. Wo Mieten schneller steigen als Preise, verbessern sich Bruttorenditen; wo Preise die Mieten überholen, erodieren sie. ([immobilienscout24.de](https://www.immobilienscout24.de/wohnbarometer.html))

Überschlägig berechnete Bruttomietrenditen auf Basis der Q2‑2026‑Referenz‑Angebotswerte (Bestandsmieten je m²; Kaufpreise je m² bei Bestandswohnungen) lauten: München ≈2,89 %; Hamburg ≈2,95 %; Berlin ≈3,19 %; Frankfurt ≈3,34 %; Düsseldorf ≈3,40 %; Leipzig ≈3,53 %; Köln ≈3,55 %; Stuttgart ≈3,85 %; bundesweit im Schnitt ≈4,07 %. Formel: 12 × Miete je m² ÷ Kaufpreis je m². Hinweise: Die ImmoScout24‑Mietreferenz ist eine 70‑m²‑Zweizimmer‑Wohnung, die Kaufreferenz eine 80‑m²‑Dreizimmer‑Wohnung; beide sind Angebots‑, keine Abschluss‑ oder Bestandsmieten. Nutzen Sie die Werte daher als reine Richtungsindikatoren. ([immobilienscout24.de](https://www.immobilienscout24.de/wohnbarometer.html))

Tendenz „besser“ (Q2 2026): Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Leipzig. In diesen Metropolen hielten die Mieten mit den Preisen Schritt oder lagen leicht davor – ein kleiner Renditeschub.

Tendenz „schlechter“: Berlin (Mieten −0,2 % q/q, Preise +0,3 % q/q), Hamburg (Preise +0,9 % vs. Mieten +0,6 %), München (Preise +0,7 % vs. Mieten +0,6 %). Frankfurt wirkt aufgrund eines moderaten Mietplus und +0,6 % bei Preisen nahezu neutral – Q3‑Daten abwarten. ([immobilienscout24.de](https://www.immobilienscout24.de/wohnbarometer.html))

Makro‑Bestätigung: Der IW‑WohnIndex Q2 2026 signalisiert anhaltenden Druck am Mietmarkt bei zugleich stabilisierendem Kaufmarkt. Dieses Mix komprimiert typischerweise den Spread zwischen Finanzierungskosten und Bruttorenditen, sofern das Mietmomentum die Kaufpreisdynamik nicht klar übertrifft. ([iwkoeln.de](https://www.iwkoeln.de/studien/pekka-sagner-michael-voigtlaender-mehr-auswahl-beim-kauf-anhaltender-druck-auf-dem-mietmarkt.html?utm_source=openai))

Was aus Sicht nicht ansässiger Anleger zu tun ist

- Prüfen Sie die Datenkörbe, bevor Sie modellieren. Destatis bildet einen transaktionsnahen Bundesindex ab; ImmoScout24 und Immowelt sind Portal‑Angebotsreihen mit definierten Referenzobjekten; GREIX kombiniert Portal‑ und weitere Daten und weist nominale sowie reale Werte getrennt aus. Vergleichen Sie stets identische Perioden und Objekttypen. ([destatis.de](https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/06/PD26_219_61262.html?nn=2110&utm_source=openai))

- Nutzen Sie städtische Preis‑ und Mietbewegungen, um im Herbst 2026 höhere Bruttorenditen zu unterlegen. Zu den Q2‑Referenzwerten wirken Stuttgart, Köln, Düsseldorf und Leipzig leicht renditefreundlicher; Berlin, Hamburg und München enger. Verstehen Sie das als Signal für tiefergehende Objekt‑für‑Objekt‑Prüfungen, nicht als investierbare Quote. ([immobilienscout24.de](https://www.immobilienscout24.de/wohnbarometer.html))

- Rechnen Sie vollumfänglich. Bruttorenditen blenden Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler), nicht umlagefähige Kosten, Leerstand und Capex aus. Holen Sie sich hierzu einen deutschen Steuerberater für steuerliche Fragen und eine Hausverwaltung für realistische nicht umlagefähige Kosten je Stadt.

- Achten Sie auf Veröffentlichungsdaten. Destatis publiziert Q2‑2026‑Preisdaten mit Verzögerung; ImmoScout24 und Immowelt aktualisieren quartals‑ bzw. monatlich. Die Indikatorseite der Bundesbank wird rollierend gepflegt (zuletzt am 04.09.2026). Stimmen Sie Ihre Modelle auf die jüngsten Stichtage ab. ([bundesbank.de](https://www.bundesbank.de/en/statistics/sets-of-indicators/price-to-rent-ratio-for-apartments-in-germany-622568))