Bremer Mietspiegel 2026: rechtssichere Neuvermietungsmiete aus der Grundtabelle und den ±11,9/±11,7 %-Spannen

Anwendungsbereich und verbindliche Daten

Der qualifizierte Mietspiegel 2026 ist in der Stadtgemeinde Bremen die maßgebliche Referenz zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für nicht preisgebundenen Wohnraum. Er gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2027. Die Ausgabe 2026 ist eine auf den Verbraucherpreisindex fortgeschriebene Aktualisierung des Mietspiegels 2024; sie arbeitet mit einer Grundtabelle nach Wohnungsgröße sowie prozentualen Zu‑ und Abschlägen. Er dient sowohl bei Neuvermietungen in Gebieten mit Mietpreisbremse als auch zur Begründung von Erhöhungen nach § 558 BGB. ([bab-bremen.de](https://www.bab-bremen.de/sixcms/media.php/49/Broschuere_Mietspiegel_2026_Web.pdf))

Die Mietpreisbremse gilt in der Stadt Bremen kraft Verordnung vom 18. November 2025 für den Zeitraum 1. Dezember 2025 bis 31. Dezember 2029; in Bremerhaven gilt sie nicht. Bei Wiedervermietung in Bremen darf die anfängliche Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen, sofern keine gesetzliche Ausnahme eingreift. ([transparenz.bremen.de](https://www.transparenz.bremen.de/metainformationen/verordnung-ueber-die-zulaessige-miethoehe-gemaess-556d-absatz-2-des-buergerlichen-gesetzbuchs-mietenbegrenzungsverordnung-vom-18-november-2025-306286?template=20_gp_ifg_meta_detail_d&utm_source=openai))

Dieser Leitfaden zeigt den Weg von der Grundtabelle zur zulässigen Neuvermietungsmiete unter Verwendung der Bremer 2026‑Spannen von −11,9 % bis +11,7 % und welche Unterlagen Sie Ihrem vorvertraglichen Hinweis beifügen sollten, um sich auf Ausnahmen nach §§ 556e–556f BGB stützen zu können. ([bab-bremen.de](https://www.bab-bremen.de/sixcms/media.php/49/Broschuere_Mietspiegel_2026_Web.pdf))

Schritt 1 – Ausgangspunkt ist die Grundtabelle nach Wohnfläche

Suchen Sie in der Grundtabelle Ihre exakte Wohnfläche und entnehmen Sie die zugehörige Basismiete je m². Es darf auf volle Quadratmeter gerundet werden (z. B. 50,49 m² → 50 m²; 50,50 m² → 51 m²). Die Bremer Tabelle weist beispielsweise 6,88 €/m² bei 50 m² und 6,00 €/m² bei 100 m² aus. Maßgeblich ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV); Balkone/Loggien werden in der Regel mit 25 % ihrer Fläche angesetzt. Dokumentieren Sie Ihre Flächenermittlung. ([bab-bremen.de](https://www.bab-bremen.de/sixcms/media.php/49/Broschuere_Mietspiegel_2026_Web.pdf))

Hinweis: Bewahren Sie ein unterschriebenes Aufmaß und Grundrisse auf. Stimmt die Fläche nicht, ist auch die darauf basierende Miethöhe angreifbar. Der Mietspiegel stellt ausdrücklich auf WoFlV‑Flächen ab. ([bab-bremen.de](https://www.bab-bremen.de/sixcms/media.php/49/Broschuere_Mietspiegel_2026_Web.pdf))

Schritt 2 – Zu‑ und Abschläge anwenden

Anschließend wenden Sie die prozentualen Zu‑ und Abschläge für Baualtersklasse, Gebäude‑/Wohnungsart, Ausstattung (Bad, Küche, Außenflächen), Modernisierungsmerkmale sowie die Wohnlageklasse an. Die Ausgabe 2026 stellt hierfür ein einseitiges Rechenblatt bereit. Beispiele: Baujahresklassen (z. B. +22,4 % für 2000–2011; +24,3 % für 2012–2019), Wohnungsart (z. B. +9,9 % für ein definiertes „Appartement“; −8,9 % für freistehendes Ein‑/Zweifamilienhaus) und Wohnlageklassen (Klasse 1: −14,0 %; Klasse 2: −8,2 %; Klasse 3: Referenz; Klasse 4: +10,8 %; Klasse 5: +17,7 %). Die Klassifizierung entnehmen Sie dem adressgenauen Wohnlagenverzeichnis. ([bab-bremen.de](https://www.bab-bremen.de/sixcms/media.php/49/Broschuere_Mietspiegel_2026_Web.pdf))

Multiplizieren Sie die prozentuale Summe mit der Basismiete, um den Zu‑/Abschlag in €/m² zu erhalten, und addieren Sie diesen zur Basismiete. So erhalten Sie die berechnete ortsübliche Vergleichsmiete (vor Anwendung der Spanne). Das Rechenblatt des Mietspiegels eignet sich als Anlage zur Akte. ([bab-bremen.de](https://www.bab-bremen.de/sixcms/media.php/49/Broschuere_Mietspiegel_2026_Web.pdf))

Schritt 3 – Einordnung der Miete in die ±11,9 %/±11,7 %-Spanne

Der Bremer Mietspiegel 2026 weist um den errechneten Wert eine Mietspanne von −11,9 % bis +11,7 % aus. Damit werden nicht erfasste Qualitäts‑ und Mikrolagenunterschiede abgebildet. Begründen Sie schriftlich, warum eine Einordnung am oberen oder unteren Rand angemessen ist (z. B. außergewöhnliche Belichtung bzw. Lärm). Bei Neuvermietung unterliegt die verlangte Miete dennoch der gesetzlichen +10 %-Grenze über der Vergleichsmiete. ([bab-bremen.de](https://www.bab-bremen.de/sixcms/media.php/49/Broschuere_Mietspiegel_2026_Web.pdf))

Praxis: Gehen Sie vom Mittelwert (Ihrem errechneten Betrag) aus und dokumentieren Sie jede Verschiebung innerhalb der Spanne anhand konkreter, sonst nicht erfasster Merkmale. Fügen Sie Fotos und Belege hinzu. ([bab-bremen.de](https://www.bab-bremen.de/sixcms/media.php/49/Broschuere_Mietspiegel_2026_Web.pdf))

Schritt 4 – Mietpreisbremse anwenden und Ausnahmen prüfen

In der Stadt Bremen (nicht Bremerhaven) begrenzt die Mietpreisbremse die anfängliche Nettokaltmiete bei Neuvermietung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 %. Der Zeitraum reicht vom 1. Dezember 2025 bis zum 31. Dezember 2029. Wollen Sie darüber hinausgehen, müssen Sie unter eine bundesrechtliche Ausnahme fallen und strenge Auskunftspflichten vor Unterschrift der Mieterin/des Mieters erfüllen. ([transparenz.bremen.de](https://www.transparenz.bremen.de/metainformationen/verordnung-ueber-die-zulaessige-miethoehe-gemaess-556d-absatz-2-des-buergerlichen-gesetzbuchs-mietenbegrenzungsverordnung-vom-18-november-2025-306286?template=20_gp_ifg_meta_detail_d&utm_source=openai))

Die wichtigsten Ausnahmen: (i) Vormiete über der Bremse (§ 556e Abs. 1 BGB), sofern sie rechtmäßig war; (ii) Modernisierungszuschlag für Maßnahmen in den letzten drei Jahren vor Vertragsschluss (§ 556e Abs. 2 BGB mit Verweis auf die Berechnung nach § 559 BGB); (iii) Neubauten, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden (§ 556f S. 1 BGB); (iv) erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f S. 2 BGB), die in der Rechtsprechung regelmäßig ab etwa einem Drittel der vergleichbaren Neubaukosten (bereinigt um Erhaltungsaufwand) angenommen wird. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556e.html?utm_source=openai))

Achtung: Diese Ausnahmen sind technisch und häufig streitig. Lassen Sie im Zweifel Ihre Unterlagen von einer/m deutschen Fachanwältin/Fachanwalt für Mietrecht prüfen. ([iww.de](https://www.iww.de/mk/wohnraummiete/modernisierung-umfang-der-vorvertraglichen-auskunftspflicht-des-vermieters-bei-modernisierung-vor-vertragsschluss-f165986?utm_source=openai))

Welche Anlagen zu Ihrem vorvertraglichen Hinweis gehören

Vor der Unterschrift der Mieterin/des Mieters müssen Vermietende in Textform (§ 126b BGB) offenlegen, wenn sie sich auf § 556e oder § 556f BGB stützen. Unterbleibt dies rechtzeitig, ist die Berufung auf die Ausnahme bis zur Nachholung gesperrt; zudem drohen Rückzahlungen. Fügen Sie Ihrem Hinweis und Angebot folgende Anlagen bei: ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556g.html?utm_source=openai))

- Mietspiegel‑Rechenpaket: Markierter Auszug der Grundtabelle, das ausgefüllte Rechenblatt (Tabelle 14) sowie Ihre schriftliche Spannen‑Einordnung mit Begründung und Fotos. Ergänzen Sie die Adressseite aus dem Wohnlagenverzeichnis mit der Klasse. ([bab-bremen.de](https://www.bab-bremen.de/sixcms/media.php/49/Broschuere_Mietspiegel_2026_Web.pdf)) - Flächennachweis: Aufmaß nach WoFlV, Grundrisse und Angabe, wie Balkone/Loggien (regelmäßig 25 %) berücksichtigt wurden. ([bab-bremen.de](https://www.bab-bremen.de/sixcms/media.php/49/Broschuere_Mietspiegel_2026_Web.pdf)) - Bei § 556e Abs. 1 (Vormiete): Vorvertrag oder Mietzahlungsnachweise mit der letzten rechtmäßigen Nettokaltmiete und Zeitraum; begründen Sie, warum sie rechtmäßig war. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556e.html?utm_source=openai)) - Bei § 556e Abs. 2 (Modernisierung): eine detaillierte § 559‑BGB‑Berechnung (ansetzbare Kosten, Umlage, Zeitpunkte innerhalb der letzten drei Jahre) mit Rechnungen und Abnahmen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556e.html?utm_source=openai)) - Bei § 556f S. 1 (Neubau nach 1.10.2014): Nachweise der Fertigstellung/Erstnutzung und Datum der Erstvermietung. ([gesetze-im-internet.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.juris.de/bgb/__556f.html?utm_source=openai)) - Bei § 556f S. 2 (erste Vermietung nach umfassender Modernisierung): Kostenzusammenstellung von mindestens einem Drittel vergleichbarer Neubaukosten (bereinigt um Erhaltung), Leistungsbeschreibung und Fertigstellungsnachweise. ([haufe.de](https://www.haufe.de/id/beitrag/zap-92020-rechtsprechungs-und-literaturuebersicht-zum-c-umfassende-modernisierung-als-ausnahmetatbestand-HI13852051.html?utm_source=openai))

Mieterinnen und Mieter können bei Verstößen bis zu 30 Monate überzahlte Miete zurückverlangen; eine saubere Auskunft reduziert dieses Risiko. Bewahren Sie das vollständige Paket mit dem unterschriebenen Mietvertrag auf. ([bmjv.de](https://www.bmjv.de/DE/themen/verbraucherschutz/kaufen_reisen_wohnen/mietrecht/mietrecht_node.html?utm_source=openai))

Typische Fallstricke und wie Sie sie vermeiden

- Verwendung von Bremerhaven‑Daten: Mietspiegel und Mietpreisbremse 2025–2029 gelten nur in der Stadtgemeinde Bremen. Prüfen Sie die Adresse. ([haufe.de](https://www.haufe.de/thema/mietpreisbremse/?utm_source=openai)) - Falsche Flächenansätze: Balkone/Loggien sind regelmäßig mit 25 % nach WoFlV anzurechnen. Keine Bruttogrundfläche verwenden. ([bab-bremen.de](https://www.bab-bremen.de/sixcms/media.php/49/Broschuere_Mietspiegel_2026_Web.pdf)) - Überschätzung der Spanne: Die ±11,9 %/±11,7 %-Spanne erweitert nicht die bundesrechtliche +10 %-Grenze bei Neuvermietung mit Bremse. ([bab-bremen.de](https://www.bab-bremen.de/sixcms/media.php/49/Broschuere_Mietspiegel_2026_Web.pdf)) - Fehlende Textform‑Auskunft: Ausnahmen müssen vor Vertragsschluss in Textform mitgeteilt werden; eine Nachholung wirkt nur für die Zukunft. ([haufe.de](https://www.haufe.de/id/kommentar/kinneschachbieber-bgb-556g-rechtsfolgen-auskunft-ue-13-auskunftspflicht-des-vermieters-HI15940257.html?utm_source=openai)) - Jede Vormiete sei rechtmäßig: Auf § 556e Abs. 1 können Sie sich nur bei rechtmäßiger Vormiete stützen. Im Zweifel Unterlagen durch eine/n Fachanwältin/Fachanwalt prüfen lassen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556e.html?utm_source=openai))