Bremen verlängert abgesenkte Erbbauzinsen bis 31. Dezember 2030: Sätze, Indexierung nach VPI und Berechtigte

Was Bremen beschlossen hat – und ab wann

Am 20. März 2026 hat der Senator für Finanzen das Rundschreiben 04/2026 erlassen und damit die befristete Absenkung der kommunalen Erbbauzinsen für neu zu bestellende Erbbaurechte zu Wohnzwecken sowie für Gemeinbedarfs‑/soziale Nutzungen verlängert. Die abgesenkten Sätze gelten für Erbbaurechte, die bis einschließlich 31. Dezember 2030 bestellt werden. Das Rundschreiben gilt vom 20. März 2026 bis zum 31. Dezember 2030. ([transparenz.bremen.de](https://www.transparenz.bremen.de/metainformationen/rundschreiben-des-senators-fuer-finanzen-nr-04-2026-verlaengerung-der-absenkung-der-erbbauzinssaetze-in-bremen-fuer-wohnen-und-gemeinbedarf-fuer-alle-erbbaurechte-die-bis-31-12-2030-bestellt-werden-326885?template=20_gp_ifg_meta_detail_d))

Die Verlängerung setzt einen Senatsbeschluss vom 16. Dezember 2025 um. Die zuständigen Gremien stimmten am 17. Dezember 2025 (Wirtschaft und Häfen), am 15. Januar 2026 (Mobilität, Bau und Stadtentwicklung) und am 23. Januar 2026 (Haushalts‑ und Finanzausschuss) zu. Inhaltlich gibt es keine Änderungen gegenüber dem Rundschreiben Nr. 04/2022 von 2021; lediglich die Bestellfrist wurde vom 31. Dezember 2025 auf den 31. Dezember 2030 verlängert. Eine erneute Evaluation ist bis zum IV. Quartal 2030 vorgesehen. ([rathaus.bremen.de](https://www.rathaus.bremen.de/sixcms/media.php/13/20251216_top_3_Absenkung_Erbbauzinsen.pdf))

Sätze für Wohnflächen

Für ausschließlich oder überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke beträgt der kommunale Erbbauzins weiterhin 2 % des im Vertrag festgelegten Grundstückswerts statt regulär 5 %. Dieser abgesenkte Satz gilt schuldrechtlich für 20 Jahre ab Vertragsabschluss. Danach steigt er gestaffelt: ab Jahr 21 auf 3 %, ab Jahr 31 auf 4 % und ab Jahr 41 wieder auf 5 %. Für Flächen im Landesfischereihafen Bremerhaven gilt die Vergünstigung nicht. ([transparenz.bremen.de](https://www.transparenz.bremen.de/metainformationen/rundschreiben-des-senators-fuer-finanzen-nr-04-2026-verlaengerung-der-absenkung-der-erbbauzinssaetze-in-bremen-fuer-wohnen-und-gemeinbedarf-fuer-alle-erbbaurechte-die-bis-31-12-2030-bestellt-werden-326885?template=20_gp_ifg_meta_detail_d))

Die Prozentsätze gelten für neue Erbbaurechte des Landes oder der Stadtgemeinde Bremen, die bis zum 31. Dezember 2030 bestellt werden. Bereits bestehende private Erbbaurechte sind von dieser kommunalen Regelung unberührt, sofern sie nicht mit dem öffentlichen Grundstückseigentümer neu vereinbart werden. ([transparenz.bremen.de](https://www.transparenz.bremen.de/metainformationen/rundschreiben-des-senators-fuer-finanzen-nr-04-2026-verlaengerung-der-absenkung-der-erbbauzinssaetze-in-bremen-fuer-wohnen-und-gemeinbedarf-fuer-alle-erbbaurechte-die-bis-31-12-2030-bestellt-werden-326885?template=20_gp_ifg_meta_detail_d))

Sätze für Gemeinbedarf und gemeinschaftliches Wohnen

Für Grundstücke zu Gemeinbedarfszwecken, sozialen Nutzungen oder für Projekte des gemeinschaftlichen Wohnens (z. B. Bau‑ und Mietgemeinschaften, genossenschaftliche Modelle) gilt ein Erbbauzins von mindestens 1 % des Grundstückswerts für die ersten 20 Jahre. Nach 20 Jahren steigt er – vorbehaltlich der allgemeinen Wertsicherung – auf mindestens 2 % für die restliche Vertragslaufzeit. ([transparenz.bremen.de](https://www.transparenz.bremen.de/metainformationen/rundschreiben-des-senators-fuer-finanzen-nr-04-2026-verlaengerung-der-absenkung-der-erbbauzinssaetze-in-bremen-fuer-wohnen-und-gemeinbedarf-fuer-alle-erbbaurechte-die-bis-31-12-2030-bestellt-werden-326885?template=20_gp_ifg_meta_detail_d))

Diese Differenzierung wurde 2020/2021 eingeführt und im Jahr 2026 unverändert fortgeschrieben; die Verlängerung weitet ausschließlich die Bestellfrist bis zum 31. Dezember 2030 aus. ([transparenz.bremen.de](https://www.transparenz.bremen.de/metainformationen/rundschreiben-des-senators-fuer-finanzen-nr-04-2022-absenkung-der-erbbauzinssaetze-fuer-wohnen-und-gemeinbedarf-fuer-alle-erbbaurechte-die-bis-31-12-2025-bestellt-werden-177103?template=20_gp_ifg_meta_detail_d&utm_source=openai))

Mechanik der Wertsicherung

Indexierungsklauseln in kommunalen Erbbaurechtsverträgen bleiben bestehen. Das Rundschreiben stellt klar, dass die Wertsicherung an die Verbraucherpreise anknüpft und regelmäßig alle fünf Jahre erfolgt; dies im rechtlich zulässigen Rahmen. Die VPI‑Kopplung gilt über die gesamte Laufzeit und ist von der prozentualen Staffel unabhängig. ([rathaus.bremen.de](https://www.rathaus.bremen.de/sixcms/media.php/13/20251216_top_3_Absenkung_Erbbauzinsen.pdf))

In der Praxis bedeutet das: Der nominale Prozentsatz (z. B. 2 %) wird auf einen Betrag angewendet, der in Fünfjahresabständen anhand des vereinbarten Verbraucherpreisindex erhöht wird. Käuferinnen und Käufer sollten beide Effekte modellieren: die prozentuale Staffelung und die VPI‑bedingten Erhöhungen. ([rathaus.bremen.de](https://www.rathaus.bremen.de/sixcms/media.php/13/20251216_top_3_Absenkung_Erbbauzinsen.pdf))

Anwendungsbereich und Berechtigte

Die Verlängerung gilt für Erbbaurechte an Grundstücken des Landes Bremen oder der Stadtgemeinde Bremen, die bis zum 31. Dezember 2030 bestellt werden. Für Wohnflächen sind Bereiche des Landesfischereihafens Bremerhaven ausgenommen. Die Regelung betrifft Neuordnungen; bestehende Verträge ändern sich nicht automatisch. Unabhängig davon kann die öffentliche Hand nach gesonderten Richtlinien weiterhin im Einzelfall zwischen Erbbaurecht und Verkauf wählen. ([transparenz.bremen.de](https://www.transparenz.bremen.de/metainformationen/rundschreiben-des-senators-fuer-finanzen-nr-04-2026-verlaengerung-der-absenkung-der-erbbauzinssaetze-in-bremen-fuer-wohnen-und-gemeinbedarf-fuer-alle-erbbaurechte-die-bis-31-12-2030-bestellt-werden-326885?template=20_gp_ifg_meta_detail_d))

„Gemeinbedarf“ wird in Bremen weit gefasst und umfasst soziale Einrichtungen sowie gemeinschaftliche Wohnformen. Im Zweifel sollte die Einstufung eines konkreten Projekts vor Angebotsabgabe beim Senator für Finanzen bzw. der zuständigen Liegenschaftsstelle geklärt werden. ([transparenz.bremen.de](https://www.transparenz.bremen.de/metainformationen/rundschreiben-des-senators-fuer-finanzen-nr-04-2026-verlaengerung-der-absenkung-der-erbbauzinssaetze-in-bremen-fuer-wohnen-und-gemeinbedarf-fuer-alle-erbbaurechte-die-bis-31-12-2030-bestellt-werden-326885?template=20_gp_ifg_meta_detail_d))

Bedeutung für ausländische Käuferinnen/Käufer und Investoren

Für Bestandshalter im Wohnungsbau und für Baugemeinschaften senkt das kommunale Erbbaurecht in Bremen die anfänglichen Zahlungen über mindestens 20 Jahre auf 2 % bzw. 1 % des vertraglich vereinbarten Bodenwerts – mit einer bekannten Staffel danach. Das reduziert Eigenkapitalbedarf gegenüber einem Vollkauf, lässt Sie aber der VPI‑Indexierung ausgesetzt. Kalkulieren Sie Staffel und Indexierung und prüfen Sie Covenants sorgfältig. ([transparenz.bremen.de](https://www.transparenz.bremen.de/metainformationen/rundschreiben-des-senators-fuer-finanzen-nr-04-2026-verlaengerung-der-absenkung-der-erbbauzinssaetze-in-bremen-fuer-wohnen-und-gemeinbedarf-fuer-alle-erbbaurechte-die-bis-31-12-2030-bestellt-werden-326885?template=20_gp_ifg_meta_detail_d))

Die Verlängerung ändert weder private Erbbauverträge noch Bundesrecht. Sie ist eine bremenspezifische Verwaltungspolitik für Landes‑/Stadtflächen. Liegt Ihr Vorhaben auf nicht‑öffentlichem Grund, greifen diese Sätze nicht. Für Vertragsgestaltung und Rechte sollten Sie eine deutsche Notarin bzw. einen deutschen Notar einschalten; für rechtliche Fragen eine Immobilienrechtskanzlei; für steuerliche Themen eine Steuerberatung. ([transparenz.bremen.de](https://www.transparenz.bremen.de/metainformationen/rundschreiben-des-senators-fuer-finanzen-nr-04-2026-verlaengerung-der-absenkung-der-erbbauzinssaetze-in-bremen-fuer-wohnen-und-gemeinbedarf-fuer-alle-erbbaurechte-die-bis-31-12-2030-bestellt-werden-326885?template=20_gp_ifg_meta_detail_d))

Risiken und praktische Prüfungen

- Indexierungsrisiko: Der Erbbauzins ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und wird in der Regel alle fünf Jahre angepasst. Inflationsphasen erhöhen die Zahlung bereits vor den prozentualen Staffelsprüngen. ([rathaus.bremen.de](https://www.rathaus.bremen.de/sixcms/media.php/13/20251216_top_3_Absenkung_Erbbauzinsen.pdf)) - Laufzeitprofil: Ab Jahr 20 steigen die Sätze; prüfen Sie die Tragfähigkeit Ihrer Mieterträge bzw. Budgets auch für die Jahre 21–40 ff. ([rathaus.bremen.de](https://www.rathaus.bremen.de/sixcms/media.php/13/20251216_top_3_Absenkung_Erbbauzinsen.pdf)) - Geografie: Für Wohnzwecke gilt die Reduktion nicht im Landesfischereihafen Bremerhaven. ([rathaus.bremen.de](https://www.rathaus.bremen.de/sixcms/media.php/13/20251216_top_3_Absenkung_Erbbauzinsen.pdf)) - Verfahren: Nur Erbbaurechte, die bis zum 31. Dezember 2030 „bestellt“ werden, profitieren. Planen Sie Vertrags‑ und Gremienfristen ein. ([transparenz.bremen.de](https://www.transparenz.bremen.de/metainformationen/rundschreiben-des-senators-fuer-finanzen-nr-04-2026-verlaengerung-der-absenkung-der-erbbauzinssaetze-in-bremen-fuer-wohnen-und-gemeinbedarf-fuer-alle-erbbaurechte-die-bis-31-12-2030-bestellt-werden-326885?template=20_gp_ifg_meta_detail_d))