BGH VIII ZR 228/23 (28.01.2026): Gewinn-Untermiete ist kein „berechtigtes Interesse“ nach § 553 BGB

Was der BGH am 28. Januar 2026 entschieden hat

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Verfahren VIII ZR 228/23 entschieden, dass ein Mieter keinen Anspruch auf die Untervermietungserlaubnis hat, wenn die beabsichtigte Untermiete über den eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen des Mieters liegt. Gewinnbringende Untermieten sind kein „berechtigtes Interesse“ i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. Bestätigt wurde zugleich: Das legitime Ziel, die eigenen Wohnkosten zu senken, kann ein berechtigtes Interesse sein – die Gewinnerzielung jedoch nicht. ([zfir-online.de](https://www.zfir-online.de/fileadmin/Volltexte-4/VIII_ZR_228-23.pdf))

Die Fakten sind für Käufer mit Bestandsmietern praxisrelevant: In Berlin untervermietete ein Mieter mit einer Nettokaltmiete von 460 € an zwei Untermieter für 962 € netto (insgesamt 1.100 € inkl. Betriebs‑ und Heizkostenvorauszahlungen). Nach erfolgloser Abmahnung kündigte die Vermieterin im Februar 2022 ordentlich. Das Amtsgericht wies ab; das LG Berlin (64 S 270/22) gab der Klage statt; der BGH wies die Revision des Mieters am 28.01.2026 zurück. ([heckschen-salomon.de](https://www.heckschen-salomon.de/rechtsprechung-detail/unzulaessigkeit-der-gewinnbringenden-untervermietung-von-wohnraum.html))

Für die Durchsetzung besonders bedeutsam: Eine nicht gestattete, gewinnbringende Untervermietung ist eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung und kann eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB tragen. Untermieter haben einen geringeren Bestandsschutz: Endet das Hauptmietverhältnis, können sie nach § 546 Abs. 2 BGB zur Räumung verpflichtet werden. ([zfir-online.de](https://www.zfir-online.de/fileadmin/Volltexte-4/VIII_ZR_228-23.pdf))

Zudem verwarf der BGH die Auffassung, § 553 Abs. 2 BGB eröffne dem Vermieter eine „Gewinnbeteiligung“. § 553 Abs. 2 gestattet lediglich eine angemessene Mieterhöhung bei erteilter Zustimmung; eine Beteiligung am Untermietgewinn ist dort nicht angelegt. ([app.omnilex.ai](https://app.omnilex.ai/de/sources/court-decision/de-rii--kore701912026/bgh-2026-01-28-viii-zr-22823))

Wo die Linie nach § 553 BGB nun verläuft

Der BGH hat den bekannten Prüfungsmaßstab bekräftigt: Jedes nach Vertragsschluss entstandene Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der Rechts‑ und Sozialordnung vereinbar ist, kann ein „berechtigtes Interesse“ i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB sein; die Senkung der eigenen Wohnkosten zählt grundsätzlich dazu. Nicht dazu gehört aber eine Untervermietung, die Einnahmen oberhalb der wohnungsbezogenen Aufwendungen des Mieters generiert (im Fall: Nettomiete plus Betriebs‑ und Heizkostenvorauszahlungen). ([zfir-online.de](https://www.zfir-online.de/fileadmin/Volltexte-4/VIII_ZR_228-23.pdf))

Daraus folgen zwei Praxiskanten: Erstens lässt sich die Zustimmung nicht erzwingen, wenn das Modell des Hauptmieters auf Arbitrage beruht. Zweitens erlaubt § 553 Abs. 2 BGB bei erteilter Zustimmung nur eine angemessene Mieterhöhung wegen Mehrbelastung; ein gesetzlicher Anspruch des Vermieters auf „Gewinnbeteiligung“ besteht nicht. ([zfir-online.de](https://www.zfir-online.de/fileadmin/Volltexte-4/VIII_ZR_228-23.pdf))

Offen gelassen hat der Senat einen Grenzfall: Ob zusätzliche Leistungen des Hauptmieters gegenüber dem Untermieter (z. B. Wäsche, Reinigung, Internet) das „Gewinn“-Bild mindern, musste nicht entschieden werden, weil die Untermiete hier weit über der Hauptmiete lag. In möblierten Konstellationen ist mit Tatsachenstreit zu rechnen. ([doctrine.de](https://www.doctrine.de/decisions/deudecpta7bwgx6hgi1jz?utm_source=openai))

Schließlich lag die Wohnung zwar in einem Gebiet mit Mietpreisbremse (im Berufungsurteil: zulässige Nettokaltmiete 748 €), doch musste der BGH die §§ 556d ff. BGB nicht vertieft prüfen; die Gewinnerzielung reichte für die Entscheidung aus. ([heckschen-salomon.de](https://www.heckschen-salomon.de/rechtsprechung-detail/unzulaessigkeit-der-gewinnbringenden-untervermietung-von-wohnraum.html))

Risiken für „Wohnen‑auf‑Zeit“-Vermieter und Head‑Lease‑Modelle

Das Urteil verengt den Spielraum für Rent‑Arbitrage‑Strukturen, bei denen eine Person oder ein Unternehmen als Hauptmieter auftritt und möblierte Einheiten zu höheren Preisen „auf Zeit“ weitervermietet. Wird die Zustimmung verweigert oder nicht eingeholt, kann eine gewinnbringende Untervermietung eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen. Untermieter laufen dann Gefahr, nach § 546 Abs. 2 BGB räumen zu müssen, sobald das Hauptmietverhältnis endet. Für Käufer mit vermieteten Objekten eröffnet das einen Durchsetzungspfad – birgt aber operative Risiken, wenn ein solches Setup während der Laufzeit übernommen wird. ([zfir-online.de](https://www.zfir-online.de/fileadmin/Volltexte-4/VIII_ZR_228-23.pdf))

Typische Brennpunkte: - Bestandsmieter, die eine Erlaubnis für zeitlich befristete, möblierte Untermieten oberhalb der Kostendeckung verlangen. Dafür besteht nun kein gesetzlicher Anspruch. ([zfir-online.de](https://www.zfir-online.de/fileadmin/Volltexte-4/VIII_ZR_228-23.pdf)) - Intermediäre mit Head‑Lease, die „Wohnen auf Zeit“ betreiben. Sie können § 553 BGB nicht zur Erzwingung der Zustimmung nutzen; ohne verhandelte Erlaubnis ist das Kündigungsrisiko erheblich. ([zfir-online.de](https://www.zfir-online.de/fileadmin/Volltexte-4/VIII_ZR_228-23.pdf)) - Räumungslogistik. Auch wenn die Rechtslage günstig ist, müssen Gewinn (Untermiete vs. wohnungsbezogene Aufwendungen) belegt und Abmahnung sowie Kündigung formal korrekt abgewickelt werden. ([zfir-online.de](https://www.zfir-online.de/fileadmin/Volltexte-4/VIII_ZR_228-23.pdf))

Ein verbreiteter Irrtum ist bereinigt: Vermieter können eine „Gewinnbeteiligung“ nicht als Gegenleistung nach § 553 Abs. 2 BGB verlangen. Erteilen Sie eine Erlaubnis, sieht das Gesetz lediglich eine angemessene Mieterhöhung vor – keine Umsatzteilung. Passen Sie Formulierungen entsprechend an. ([zfir-online.de](https://www.zfir-online.de/fileadmin/Volltexte-4/VIII_ZR_228-23.pdf))

Was jetzt zu tun ist: Richtlinien, Klauseln, Nachweise

- Head‑Lease‑Partner prüfen. Beruht das Geschäftsmodell darauf, Untermieten deutlich oberhalb der Hauptmiete und Nebenkosten zu verlangen, besteht kein gesetzlicher Zustimmungsanspruch. Erteilen Sie Erlaubnisse ausdrücklich, befristet und mit Widerrufsvorbehalt bei Verstößen. ([zfir-online.de](https://www.zfir-online.de/fileadmin/Volltexte-4/VIII_ZR_228-23.pdf)) - „Wohnungsbezogene Aufwendungen“ definieren. Legen Sie fest, welche Positionen zählen (z. B. Nettomiete, Betriebs‑ und Heizkostenvorauszahlungen) und verlangen Sie Offenlegung der Untermiete. Da der BGH offen ließ, ob Zusatzleistungen „Gewinn“ mindern, fordern Sie eine detaillierte Aufstellung. ([doctrine.de](https://www.doctrine.de/decisions/deudecpta7bwgx6hgi1jz?utm_source=openai)) - § 553 Abs. 2 BGB korrekt nutzen. Bei Zustimmung dokumentieren Sie eine angemessene Mieterhöhung wegen Mehrbelastung. Vermeiden Sie „Gewinnbeteiligungsklauseln“ – § 553 Abs. 2 gibt dafür keine Grundlage. ([zfir-online.de](https://www.zfir-online.de/fileadmin/Volltexte-4/VIII_ZR_228-23.pdf)) - Stufenweise durchsetzen. Inserate beobachten, schriftlich abmahnen, Belege für Gewinn erheben (Belege, Anzeigen, ggf. Kontounterlagen), bei Fortsetzung mit § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich kündigen. Untermieter können nach Ende des Hauptmietverhältnisses zur Räumung verpflichtet sein. ([zfir-online.de](https://www.zfir-online.de/fileadmin/Volltexte-4/VIII_ZR_228-23.pdf)) - Lokale Beratung einholen. Die Verzahnung mit Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) und kommunalen Nutzungsregeln lag zwar außerhalb des Urteils, kann in Städten wie Berlin dennoch relevant sein. Ziehen Sie vor Kündigungen einen Fachanwalt für Miet‑ und Wohnungseigentumsrecht hinzu. ([heckschen-salomon.de](https://www.heckschen-salomon.de/rechtsprechung-detail/unzulaessigkeit-der-gewinnbringenden-untervermietung-von-wohnraum.html))