BGH 2026: Split‑Klimageräte am Balkon und Balkonsanierung nach § 20 WEG

Was die beiden BGH‑Entscheidungen festhalten

Am 17. Juli 2026 (Az. V ZR 162/25) entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich verlangen kann, dass die Gemeinschaft den Einbau eines Split‑Klimageräts auf seinem Balkon durch Beschluss nach § 20 WEG gestattet – obwohl Split‑Anlagen nicht zu den in § 20 Abs. 2 WEG aufgezählten privilegierten Maßnahmen gehören. Der Einbau mit Fassadendurchbohrung ist eine „bauliche Veränderung“ am Gemeinschaftseigentum und bedarf eines Gestattungsbeschlusses. Erwartete Betriebsgeräusche oder Abluft sind regelmäßig kein Grund, die Genehmigung vorab zu verweigern; etwaige Störungen sind nachträglich durch Nutzungsauflagen zu begrenzen, nicht durch vollständige Stilllegung. Der Anspruch stützt sich auf § 20 Abs. 3 WEG: Eine nicht privilegierte Veränderung ist zu gestatten, wenn dadurch kein Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird (oder alle Betroffenen einverstanden sind). ([dnoti.de](https://www.dnoti.de/entscheidungen/details/?cHash=27c6001590b3449c4adf0edde4cd2933&tx_dnotionlineplusapi_decisionsdetails%5Bcontroller%5D=Decisions&tx_dnotionlineplusapi_decisionsdetails%5Bnodeid%5D=728fecbd-28c0-4747-b6ec-4f71b7e447f1))

Am 24. April 2026 (Az. V ZR 102/24) entschied der BGH zu Balkonsanierungen: Auch wenn die Teilungserklärung die Instandhaltung und Kostenlast der Balkonbauteile einzelnen Eigentümern zuweist, verbleibt die Beschlusskompetenz für Erhaltungsmaßnahmen bei der Gemeinschaft (GdWE). Das Gericht ersetzte die negativen Beschlüsse durch einen Grundlagenbeschluss, wonach Balkone und Brüstungen „dem Grunde nach“ zu erneuern sind; die konkrete Variante bleibt den Eigentümern überlassen. Zugleich gilt: Beschließt die GdWE die Maßnahme, bleibt die in der Teilungserklärung vereinbarte Kostenlast bei den betroffenen Eigentümern. Liegen Gefahren vor oder ist ein koordiniertes Vorgehen erforderlich (z. B. gemeinsames Gerüst), darf die Gemeinschaft nicht untätig bleiben; ihr Ermessen ist dann auf Null reduziert und irgendeine geeignete Sanierungsvariante ist zu beschließen. ([gesetze.co](https://gesetze.co/urteile/V_ZR_102-24))

Diese Vorgaben sind für Auslandsinvestoren wichtig: Sie schaffen klare Genehmigungspfade für die Nachrüstung von Kühlung und die Sanierung typischer Balkonbauteile – und sie ordnen Zuständigkeiten und Kosten zu.

Split‑Klimagerät am Balkon: Anwendung des § 20 WEG seit 17. Juli 2026

Das Gesetz unterscheidet drei Pfade.

- Privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG können – wenn „angemessen“ – verlangt werden (Barrierefreiheit, Ladeeinrichtung für E‑Autos, Einbruchschutz, Anschluss an ein Telekommunikationsnetz sehr hoher Kapazität und – nach Gesetzeswortlaut – Steckersolargeräte). Split‑Klimageräte stehen nicht auf dieser Liste. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html?utm_source=openai))

- Alle übrigen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen eines Gestattungsbeschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG („Beschlusszwang“). Die Fassadendurchbohrung für Kältemittelleitungen ist eine solche bauliche Veränderung. ([dnoti.de](https://www.dnoti.de/entscheidungen/details/?cHash=27c6001590b3449c4adf0edde4cd2933&tx_dnotionlineplusapi_decisionsdetails%5Bcontroller%5D=Decisions&tx_dnotionlineplusapi_decisionsdetails%5Bnodeid%5D=728fecbd-28c0-4747-b6ec-4f71b7e447f1))

- Für nicht privilegierte Maßnahmen besteht ein Anspruch aus § 20 Abs. 3 WEG, wenn kein anderer Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird – oder alle Betroffenen zustimmen. Der BGH ordnet Split‑Klimageräte am Balkon hier ein. Erwartete Betriebsgeräusche oder Kondensat sprechen in der Regel nicht gegen die Gestattung; bei späteren Störungen sind gezielte Nutzungsbeschränkungen üblich, nicht die vollständige Stilllegung. Wird der Beschluss verweigert, erfolgt die Durchsetzung über die Beschlussersetzungsklage nach § 44 WEG. ([dnoti.de](https://www.dnoti.de/entscheidungen/details/?cHash=27c6001590b3449c4adf0edde4cd2933&tx_dnotionlineplusapi_decisionsdetails%5Bcontroller%5D=Decisions&tx_dnotionlineplusapi_decisionsdetails%5Bnodeid%5D=728fecbd-28c0-4747-b6ec-4f71b7e447f1))

Praxis für Käufer und im Ausland lebende Eigentümer:

- Rechnen Sie damit, die Kosten Ihrer Anlage vollständig zu tragen. § 21 Abs. 1 WEG weist die Kosten einer einem bestimmten Eigentümer gestatteten baulichen Veränderung diesem Eigentümer zu. Die Gemeinschaft kann im Beschluss Auflagen zur Ausführung machen (z. B. Verkleidung, Schwingungsdämpfung). ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html?utm_source=openai))

- Reichen Sie einen vollständigen Antrag ein: Gerätedaten, Balkonlageplan, Details zur Fassadendurchführung, Entwässerung, Befestigung, Vorschlag zu Ruhezeiten. Der BGH lehnt pauschale Vorab‑Lärmeinwände ab, dennoch sollten Sie diese antizipieren.

- Installieren Sie nicht ohne Beschluss. Unbefugte Eingriffe können Rückbau‑ oder Nutzungsanordnungen und Kostenfolgen auslösen. Der BGH betont den erforderlichen Vorabbeschluss bei Eingriffen ins Gemeinschaftseigentum. ([dnoti.de](https://www.dnoti.de/entscheidungen/details/?cHash=27c6001590b3449c4adf0edde4cd2933&tx_dnotionlineplusapi_decisionsdetails%5Bcontroller%5D=Decisions&tx_dnotionlineplusapi_decisionsdetails%5Bnodeid%5D=728fecbd-28c0-4747-b6ec-4f71b7e447f1))

Kurzkommentare zum Urteil V ZR 162/25 bestätigen: Beschluss holen; bei sorgfältiger Planung lässt sich die Gestattung erzwingen; Lärm wird später durch Regeln gesteuert. ([beck-aktuell.de](https://www.beck-aktuell.de/heute-im-recht/rechtsprechung/bgh-VZR16225-weg-wohnungseigentuemergemeinschaft-einbau-klimaanlage-balkon-2026-07-17?utm_source=openai))

Balkonarbeiten seit 24. April 2026: Wer entscheidet, wer zahlt

Viele Teilungserklärungen übertragen die Instandhaltung und Kosten von Balkonen dem jeweiligen Sondereigentum zugeordneten Eigentümer. Käufer schließen daraus oft, dass jeder Eigentümer allein entscheiden und beauftragen müsse. V ZR 102/24 korrigiert dieses Verständnis.

- Beschlusskompetenz: Die GdWE behält die Kompetenz, über Erhaltungsmaßnahmen an gemeinschaftlichen Balkonbauteilen zu beschließen – selbst wenn Instandhaltungspflicht und Kostenlast den einzelnen Eigentümern zugewiesen sind. Die Gemeinschaft bleibt für Bauzustand und Verkehrssicherheit verantwortlich. ([gesetze.co](https://gesetze.co/urteile/V_ZR_102-24))

- Gerichtliche Richtungsvorgabe: Bei gravierenden Mängeln an mehreren Balkonen entspricht es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, alle Varianten abzulehnen und nichts zu tun. Das Gericht kann die Negativbeschlüsse durch einen Grundlagenbeschluss ersetzen, der die Erneuerung dem Grunde nach vorgibt; die Variantenwahl bleibt den Eigentümern. Genau dies hat der BGH angeordnet. ([gesetze.co](https://gesetze.co/urteile/V_ZR_102-24))

- Kosten: Beschließt die GdWE die Maßnahme, verbleibt die in der Teilungserklärung vereinbarte Kostenlast grundsätzlich bei den betroffenen Eigentümern. Das Urteil stellt dies ausdrücklich klar. ([gesetze.co](https://gesetze.co/urteile/V_ZR_102-24))

- Nur ein Balkon betroffen: Ist nur ein Balkon betroffen, muss die Gemeinschaft tätig werden, wenn es dem Einzelnen unzumutbar ist, die Arbeiten allein zu organisieren – etwa wegen Gerüststellung und Koordination. ([gesetze.co](https://gesetze.co/urteile/V_ZR_102-24))

Zur Einordnung finden Sie eine tagesaktuelle Berichterstattung des öffentlich‑rechtlichen Rundfunks. ([tagesschau.de](https://www.tagesschau.de/wirtschaft/balkon-sanierung-bgh-urteil-100.html?utm_source=openai))

Worauf Käufer achten sollten:

- Prüfen Sie die Teilungserklärung auf Balkon‑Klauseln zur Zuständigkeits‑ und Kostenverteilung. Das betrifft die Kostentragung, nicht die Entscheidungskompetenz. - Fragen Sie die Verwaltung nach Gutachten zu Balkonen und nach Protokollen gescheiterter Beschlüsse. In Häusern mit Gefahrenlagen ist eine gerichtliche Ersetzung eines Grundlagenbeschlusses realistisch. - Kalkulieren Sie gemeinsames Gerüst und Koordination auch dann ein, wenn nur „Ihr“ Balkon schadhaft ist – die Organisation ist Gemeinschaftsaufgabe.

Kosten- und Beschlussregeln, mit denen Sie rechnen sollten

- Kosten eines einem einzelnen Eigentümer gestatteten Split‑Klimageräts trägt dieser Eigentümer nach § 21 Abs. 1 WEG. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html?utm_source=openai))

- Für gemeinschaftliche Maßnahmen jenseits individueller Gestattungen sieht § 21 WEG in bestimmten Fällen eine Kostenbeteiligung aller Eigentümer vor (z. B. Beschluss mit mindestens zwei Dritteln der Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile, sofern die Kosten nicht unverhältnismäßig sind; oder wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren). Prüfen Sie § 21 im Lichte des geplanten Beschlussmodells. ([bgbl.de](https://www.bgbl.de/xaver/bgbl/start.xav?start=%2F%2F%2A%5B%40attr_id%3D%27bgbl121s0034.pdf%27%5D&utm_source=openai))

- Privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG – etwa Ladeinfrastruktur, ein VHCN‑Telekomanschluss oder Steckersolargeräte – sind bei Angemessenheit durchsetzbar; über die Ausführung ist dennoch zu beschließen. Die Kosten solcher eigentümergetriebenen Maßnahmen folgen § 21 Abs. 1 WEG. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html?utm_source=openai))

Wenn Ihr Vorhaben grenzwertig oder kostenintensiv ist, lassen Sie sich vor einem Kaufvertrag durch eine/n deutsche/n WEG‑Fachanwald/Fachanwältin beraten. Es handelt sich um Gemeinschaftsrecht, das nach § 44 WEG gerichtlich durchgesetzt werden kann.