Berlin Milieuschutz 2026: „Wohnen auf Zeit“ jetzt genehmigungspflichtig; OVG 10 S 1/26 verschärft Praxis

Was sich am 17./18. April 2026 geändert hat

Berlin hat die stadtweit geltenden „VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete“ im Amtsblatt Nr. 16 am 17. April 2026 veröffentlicht; Inkrafttreten ist der 18. April 2026. In sozialen Erhaltungsgebieten (Milieuschutzgebiete) gilt die befristete (Unter‑)Vermietung zuvor unbefristet vermieteten Wohnraums nun als Nutzungsänderung und ist nach den §§ 172, 173 BauGB genehmigungspflichtig. Zuständig sind die Bezirksämter; soweit zugleich eine Genehmigung nach der BauO Bln erforderlich ist, erteilt diese die Bau‑ und Wohnungsaufsicht unter Beteiligung der Stadtplanung. Die neuen Verwaltungsvorschriften ersetzen die AV 2024 und sollen die Genehmigungspraxis der Bezirke vereinheitlichen.

Was heute als „Wohnen auf Zeit“ gilt

Die VV definieren zeitlich befristete Wohnmodelle, die die milieuschutzrechtliche Nutzungsänderungsprüfung auslösen. Kernaussagen:

- Die befristete (Unter‑)Vermietung zuvor unbefristet vermieteten Wohnraums stellt grundsätzlich eine Nutzungsänderung dar und ist antragspflichtig. Die Darlegungs‑ und Beweislast für die Nutzungsart trägt die Eigentümerseite. - Grundsätzlich genehmigungsfähig sind zwei Fallgruppen: (i) ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB sowie (ii) eine befristete Untervermietung des bei der Meldebehörde angemeldeten Haupt‑ oder Nebenwohnsitzes einer natürlichen Person. - Jede anderweitige zeitliche Befristung ist grundsätzlich nicht genehmigungsfähig, unabhängig davon, ob es sich um Haupt‑, Unter‑ oder Zwischenmietverhältnisse handelt. Indizien der Bezirke sind insbesondere Vertragslaufzeit, Möblierung, ob ein dauerhafter Wohnbedarf besteht, vorformulierte Mieterwünsche zur Befristung, kurzfristige Kündigungsrechte, Verlängerungsoptionen, Miethöhe, Anmeldung bei der Meldebehörde sowie Zusatzleistungen (z. B. Wäscheservice, Fitnessstudio).

Die Senats‑Pressemitteilung nennt den Anlass: 2012 waren 13 % der Inserate möbliertes „Wohnen auf Zeit“, 2025 waren es 48 %. Die Median‑All‑in‑Miete stieg von 14,37 €/m² (2012) auf 24,12 €/m² (2025). Berlin zählt 82 soziale Erhaltungsgebiete, in denen die Kriterien gelten.

So wird 2026 vollzogen

Am 10. September 2026 bestätigte das Verwaltungsgericht (VG) Neukölln in einem Musterverfahren: Die Umstellung von 15 Wohnungen in einem Milieuschutzgebiet auf befristete, möblierte All‑in‑Vermietungen (drei bis zwölf Monate) darf nach Milieuschutzrecht untersagt werden. Maßgeblich ist nicht, ob das Modell von der ursprünglichen Baugenehmigung gedeckt ist; entscheidend sind Schutzziel und Verdrängungsgefahr. Die Pressestelle des VG veröffentlichte zudem die im Verfahren verlangten All‑in‑Preise. Die Senatsverwaltung teilte ergänzend mit, dass der neue Genehmigungsansatz zum „Wohnen auf Zeit“ gerichtlich im Grundsatz bestätigt wurde.

OVG 10 S 1/26 vom 14. September 2026: Enger Mieterbegriff und Umgang mit Genehmigungsfiktion

Am 14. September 2026 wies das Oberverwaltungsgericht (OVG Berlin‑Brandenburg) eine Beschwerde im Eilverfahren zurück, die Milieuschutz und Veräußerungen von Wohnungseigentum an Gesellschafter betraf. Das Gericht billigte die Rücknahme einer fingierten erhaltungsrechtlichen Veräußerungsgenehmigung und hob zwei für Käufer und Vermietende wichtige Punkte hervor:

- Der „Mieterbegriff“ des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB ist eng. Nach der Rechtsprechung des BVerwG zählen Personen nicht als „Mieter“, die eine Wohnung nur mit Blick auf einen beabsichtigten Erwerb bewohnen. Anders gesagt: Gestaltungen, die eine Ausnahme „Veräußerung an Mieter“ konstruieren sollen, sind riskant. - Die Behörde kann sich auf die Rücknahme einer Genehmigungsfiktion stützen, wenn die Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände und der Schutz der Wohnbevölkerung schwerer wiegen als ein geltend gemachtes Vertrauen.

Das Urteil ändert die VV vom April 2026 nicht, verschärft aber die Praxis: Die Bezirke erhalten deutliche Rückendeckung, Ausnahmen eng auszulegen und Transaktionen zu korrigieren, die die Ziele des Milieuschutzes unterlaufen.

Due‑Diligence für Käufer: Prüfungen vor dem Signing im Milieuschutzgebiet

- Prüfen Sie, ob die Adresse in einem ausgewiesenen Milieuschutzgebiet liegt. Berlin weist derzeit 82 Gebiete stadtweit aus. Karten und Listen finden sich auf den Bezirksseiten. - Fordern Sie vom Verkäufer Kopien erteilter Erhaltungs‑Genehmigungen nach §§ 172/173 BauGB oder negative Bestätigungen für frühere Maßnahmen und Nutzungen an – einschließlich etwaiger Umnutzungen zu „Wohnen auf Zeit“. Verlassen Sie sich nicht auf eine behauptete „Genehmigungsfiktion“ ohne belastbare Unterlagen; das OVG zeigt, dass diese zurückgenommen werden kann. - Sind Einheiten als „Wohnen auf Zeit“ vermietet, prüfen Sie, ob eine erhaltungsrechtliche Genehmigung vorliegt und auf welcher Grundlage. Grundsätzlich genehmigungsfähig sind nur Zeitmietverträge nach § 575 BGB sowie die befristete Untervermietung eines bei der Meldebehörde angemeldeten Haupt‑/Nebenwohnsitzes einer natürlichen Person. - Bei Share Deals oder Einheitenverkäufen, die als „an den Mieter“ bezeichnet werden, verifizieren Sie, ob die Person den Mieterbegriff des § 172 BauGB erfüllt. Eine nur zum späteren Erwerb begründete Belegung reicht nicht. - Planen Sie Bearbeitungszeiten der Bezirke ein. Wenn Ihr Geschäftsmodell auf zeitlich befristeter, möblierter Vermietung beruht, kalkulieren Sie eine Versagung ein, sofern es nicht die engen Genehmigungstatbestände erfüllt.

Wenn Sie bereits befristet vermieten

- Stellen Sie vor Änderung oder Fortführung der Nutzung einen Antrag. Im Milieuschutz können Bauen, Änderungen oder Nutzungsänderungen ohne erhaltungsrechtliche Genehmigung gestoppt, zurückgebaut und mit Bußgeld belegt werden. Berliner Bezirke verweisen hierbei auf Bußgelder bis zu 30.000 € nach § 213 BauGB für genehmigungspflichtige Maßnahmen oder Nutzungen ohne Genehmigung. - Rechnen Sie damit, dass Bezirke Vertragslaufzeiten, Zusatzleistungen und die Frage prüfen, ob die Wohnung tatsächlich dem dauerhaften Wohnen dient. All‑in‑Angebote mit hotelähnlichen Leistungen, kurzen Laufzeiten und einfachen Kündigungen sind Warnsignale. - Halten Sie Unterlagen bereit: Anmeldebestätigung, Vertragsmuster, Nachweise für § 575 BGB, ggf. Belege zur früheren unbefristeten Vermietung. - Beachten Sie: Das Zweckentfremdungsrecht ist ein eigenes Regime. Auch bei dessen Einhaltung kann die erhaltungsrechtliche Genehmigung versagt werden, weil Schutzziel und Prüfmaßstab andere sind.

Wen Sie ansprechen sollten (und was dies nicht ist)

Dies ist keine Rechtsberatung. Für Transaktionen oder Geschäftsmodelle in Berliner Milieuschutzgebieten sollten Sie eine auf Öffentliches Baurecht spezialisierte Berliner Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt beauftragen – zur Prüfung, (i) ob eine Erhaltungsgenehmigung erforderlich ist, (ii) ob ein befristetes Modell die engen Genehmigungstatbestände seit April 2026 erfüllt, und (iii) welche Folgen die OVG‑Entscheidung vom 14. September 2026 für Ausnahmen „Veräußerung an Mieter“ oder eine Genehmigungsfiktion hat.

Praktische Einstiege: die Milieuschutz‑Seite der Senatsverwaltung, der VV‑Text (Amtsblatt 17. April 2026; Inkrafttreten 18. April 2026) und das Erhaltungsgebiete‑Team Ihres Bezirks. Bewahren Sie alle Anträge und Bescheide auf.