Berlin IBB‑Wohnungsneubaufonds 2026 Darlehen bis 5.300 €/m²

Das bietet der Fonds 2026

Die Investitionsbank Berlin (IBB) finanziert den sozialen Mietwohnungsbau über den IBB‑Wohnungsneubaufonds. 2026 umfasst das Produkt öffentliche Baudarlehen bis 5.300 € je m² geförderter Wohnfläche, in der Regel zinsfrei über 30 Jahre, sowie zusätzliche einmalige Zuschüsse. Gefördert werden Neubau, der Kauf von noch zu errichtenden Objekten vor Baubeginn sowie die Neuschaffung von Mietwohnungen durch Aus‑ und Umbau bzw. Nutzungsänderung im Land Berlin. Bauvorhaben mit weniger als 10 geförderten Mietwohnungen werden nicht aufgenommen, bei Dachgeschossausbauten gilt eine Untergrenze von mindestens vier geförderten Wohnungen; Ausnahmen sind bei Verpflichtungen aus städtebaulichen Verträgen möglich. Es gelten die Wohnungsbauförderungsbestimmungen 2026 (WFB 2026). ([ibb.de](https://www.ibb.de/de/foerderprogramme/ibb-wohnungsneubaufonds.html))

Die Förderung erfolgt über Modelle: Fördermodell 1 richtet sich auf niedrigere Mieten und kombiniert einen Baukostenzuschuss von 1.500 €/m² mit einem zinslosen Baudarlehen bis 3.800 €/m²; Fördermodell 2 erhöht das zinslose Darlehen auf bis zu 5.300 €/m²; Fördermodell 3 ermöglicht bis zu 5.300 €/m² bei 0,5 % p. a.; Fördermodell 4 unterstützt Aufstockungen (bis 5.300 €/m² zinslos) und Nutzungsänderungen (Konditionen einzelfallbezogen). Zusätzlich gibt es pauschale Zuschüsse u. a. für Aufzüge bei DG‑Projekten, für „R“‑Wohnungen nach DIN 18040‑2, für Nachhaltigkeitszertifikate, besondere Bedarfsgruppen und für barrierefrei nutzbare Wohnungen (§ 50 Abs. 1 BauO Bln). ([ibb.de](https://www.ibb.de/de/foerderprogramme/ibb-wohnungsneubaufonds.html))

Die maximale Darlehenshöhe je m² richtet sich nach dem kaufmännisch gerundeten Bodenwert je m² vermietbarer Nutzfläche. Für die Modelle 2–4 steigen die Kappen von 3.700 € bis 5.300 €/m² (Modell 1: 2.200 € bis 3.800 €/m²); 5.300 €/m² gelten ab 2.001 €/m² Bodenwert. Grundlage sind i. d. R. die Bodenrichtwerte (BORIS), mit Sonderregeln für das kooperative Baulandmodell und jüngste öffentliche Einbringungen. ([berlin.de](https://www.berlin.de/sen/bauen/_assets/neubau/homepage-neubaufoerderung-neustrukturierung-wfb-2026_entwurf__vertiefungstabelle-darlehen-bodenwert.pdf?ts=1779978615))

Die Darlehen laufen 30 Jahre. Die Mindesttilgung beträgt 1,5 % p. a. und beginnt üblicherweise drei Monate nach Feststellung der mittleren Bezugsfertigkeit. Statt eines Marktzinses fällt ein laufender Verwaltungskostenbeitrag an: 0,25 % p. a. (≤ 12,5 Mio. €) bzw. 0,15 % p. a. (> 12,5 Mio. €) auf das Ursprungskapital. Bereitstellungszinsen und Vorfälligkeitsentschädigungen werden nicht erhoben. ([ibb.de](https://www.ibb.de/media/dokumente/foerderprogramme/immobilienfoerderung/ibb-wohnungsneubaufonds/wohnungsbaufoerderungsbestimmungen.pdf))

Mietobergrenzen, WBS‑Einkommensstufen und Bindungsdauer

Miet‑ und Belegungsbindungen laufen 30 Jahre ab Feststellung der mittleren Bezugsfertigkeit durch die IBB. Die anfänglichen Nettokaltmieten richten sich nach Fördermodell und WBS‑Einkommensstufe nach § 9 Abs. 2 WoFG (Berlin‑Abweichungsverordnung): 7,00 €/m² (Modell 1, WBS 140), 9,50 €/m² (Modell 2 und Modell 4.1, WBS 180) und 11,50 €/m² (Modell 3, WBS 220). Mieterhöhungen sind alle zwei Jahre in festen Euro‑Schritten möglich (0,20 €/0,25 €; 0,25 €/0,30 €; 0,30 €/0,35 € je nach Modell). ([ibb.de](https://www.ibb.de/media/dokumente/foerderprogramme/immobilienfoerderung/ibb-wohnungsneubaufonds/wohnungsbaufoerderungsbestimmungen.pdf))

Bei Vorhaben mit mehr als 15 geförderten Wohnungen ist mindestens ein Viertel an WBS‑Inhaber:innen mit „besonderem Wohnbedarf“ nach § 27 Abs. 5 WoFG zu überlassen. Die Bildung von Wohnungseigentum ist während der Bindungsdauer untersagt. Ein Globalverkauf aller geförderten Wohnungen an einen Erwerber ist möglich, setzt aber die Zustimmung der IBB voraus; der Erwerber muss sämtliche Förderpflichten übernehmen. ([ibb.de](https://www.ibb.de/media/dokumente/foerderprogramme/immobilienfoerderung/ibb-wohnungsneubaufonds/wohnungsbaufoerderungsbestimmungen.pdf))

Bei Erbbaurechtsgrundstücken kann die Mindesttilgung um bis zu 0,5 Prozentpunkte jährlich reduziert werden, begrenzt durch den auf den geförderten Teil entfallenden Erbbauzins. ([ibb.de](https://www.ibb.de/media/dokumente/foerderprogramme/immobilienfoerderung/ibb-wohnungsneubaufonds/wohnungsbaufoerderungsbestimmungen.pdf))

Diese Regeln stehen in den WFB 2026, in Kraft seit dem 29. Mai 2026 mit Veröffentlichung im Amtsblatt für Berlin; die WFB 2023 traten am selben Tag außer Kraft. ([ibb.de](https://www.ibb.de/media/dokumente/foerderprogramme/immobilienfoerderung/ibb-wohnungsneubaufonds/wohnungsbaufoerderungsbestimmungen.pdf))

Wer kann beantragen

Die IBB nennt als Zielgruppen kommunale und private Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften (und ‑ähnliche), Vermieter:innen und Investor:innen, sofern der Investitionsstandort Berlin ist. Die WFB 2026 ergänzen, dass der Förderempfänger Eigentümer:in oder sonst Verfügungsberechtigte:r i. S. v. § 11 WoFG sein, leistungsfähig und zuverlässig sein und das Vorhaben wirtschaftlich umsetzen muss. Einzelne Eigentumswohnungen sind nicht förderfähig. ([ibb.de](https://www.ibb.de/de/foerderprogramme/ibb-wohnungsneubaufonds.html))

Vor dem IBB‑Antrag ist die Aufnahme ins jährliche Wohnungsbauförderungsprogramm („Programmaufnahme“) der Senatsverwaltung erforderlich. Der formlos zu stellende Antrag muss u. a. Lage, Anzahl geförderter/frei finanzierter Wohnungen, Wohnungsschlüssel, Visualisierungen und ggf. städtebauliche Verträge darstellen. Nach der Aufnahme prüft die IBB und der Bewilligungsausschuss entscheidet; ein Rechtsanspruch besteht nicht. Baubeginn vor Bewilligung ist nach den Zuwendungsregeln ausgeschlossen. ([ibb.de](https://www.ibb.de/media/dokumente/foerderprogramme/immobilienfoerderung/ibb-wohnungsneubaufonds/wohnungsbaufoerderungsbestimmungen.pdf))

Darlehenshöhe, Eigenkapital und Gewinnbegrenzung

Die IBB erwartet grundsätzlich mindestens 20 % Eigenkapital in der Gesamtfinanzierung. Mezzanine‑Finanzierungen und tilgungspflichtige/kündbare Nachrangdarlehen gelten während der Bindungszeit nicht als Eigenkapital. Öffentliches Darlehen und Zuschuss werden i. d. R. nachrangig im Grundpfandrecht besichert. ([ibb.de](https://www.ibb.de/de/foerderprogramme/ibb-wohnungsneubaufonds.html))

Öffentliche Darlehen sind grundsätzlich zinslos; im Fördermodell 3 fallen 0,5 % p. a. an. Beihilferechtlich wird die Kapitalrendite (IRR) auf einen „angemessenen Gewinn“ von 5,0 % über den 30‑jährigen Bindungszeitraum begrenzt. Bei Überschreitung kann die IBB Überkompensation zurückfordern oder einen zusätzlichen Zins auf das öffentliche Darlehen verlangen. Das ist insbesondere bei Wertsteigerungs‑ oder Mietanpassungsszenarien relevant. ([ibb.de](https://www.ibb.de/media/dokumente/foerderprogramme/immobilienfoerderung/ibb-wohnungsneubaufonds/wohnungsbaufoerderungsbestimmungen.pdf))

Das Land Berlin hat ein dingliches Vorkaufsrecht beim Verkauf während der Bindungsdauer, frühestens ab dem dritten Jahr nach mittlerer Bezugsfertigkeit; die Ausübung ist binnen drei Monaten nach Mitteilung möglich. Exit‑Strategien sind darauf abzustimmen. ([ibb.de](https://www.ibb.de/media/dokumente/foerderprogramme/immobilienfoerderung/ibb-wohnungsneubaufonds/wohnungsbaufoerderungsbestimmungen.pdf))

So strukturieren private Investoren förderkonforme Deals

- SPV und Modellmix. Üblich ist die Entwicklung über eine deutsche Projekt‑SPV (oft GmbH & Co. KG). Bei größeren Vorhaben wird innerhalb eines Projekts häufig ein Mix der Fördermodelle kombiniert. Bei Einsatz des Modells 3 (WBS 220) müssen mindestens 30 % der Neubauwohnungen nach Modell 1 gefördert werden. ([ibb.de](https://www.ibb.de/media/dokumente/foerderprogramme/immobilienfoerderung/ibb-wohnungsneubaufonds/wohnungsbaufoerderungsbestimmungen.pdf))

- Kapitalstruktur. Kalkulieren Sie mit ca. 20 % Eigenkapital, vorrangigem Bankdarlehen und dem IBB‑Baudarlehen/Zuschüssen im Nachrang. Eine Kombination mit KfW 297/298 ist möglich, sofern die Effizienzstandards erfüllt sind; die IBB weist ausdrücklich auf Kombinationsmöglichkeiten hin. Die fehlenden Bereitstellungs‑ und Vorfälligkeitszinsen verbessern den Cashflow. ([ibb.de](https://www.ibb.de/de/foerderprogramme/ibb-wohnungsneubaufonds.html))

- Bodenwert prüfen. Nutzen Sie BORIS‑Werte für die Darlehensobergrenze je m²: bei den Modellen 2–4 von 3.700 €/m² bis 5.300 €/m²; bei Modell 1 von 2.200 € bis 3.800 €/m². Dies beeinflusst unmittelbar die tragfähige Mietenmischung und den frei finanzierten Anteil. ([berlin.de](https://www.berlin.de/sen/bauen/_assets/neubau/homepage-neubaufoerderung-neustrukturierung-wfb-2026_entwurf__vertiefungstabelle-darlehen-bodenwert.pdf?ts=1779978615))

- Erst Programmaufnahme. Stellen Sie den formlosen Antrag bei der Programmleitstelle, bevor Sie fest mit einer Förderung kalkulieren oder Ausführungsverträge schließen. Ein vorzeitiger Vorhabenbeginn kann die Förderung kosten. ([ibb.de](https://www.ibb.de/media/dokumente/foerderprogramme/immobilienfoerderung/ibb-wohnungsneubaufonds/wohnungsbaufoerderungsbestimmungen.pdf))

- Belegungs‑ und Mietplan. Legen Sie den Wohnungsschlüssel auf WBS‑Stufen und Anfangsmieten fest: 7,00 €/m² (WBS 140), 9,50 €/m² (WBS 180) bzw. 11,50 €/m² (WBS 220), und planen Sie die zweijährlichen Erhöhungsstufen gemäß WFB 2026 ein. Bei > 15 geförderten Einheiten sind mind. 25 % für WBS mit besonderem Wohnbedarf zu reservieren. ([ibb.de](https://www.ibb.de/media/dokumente/foerderprogramme/immobilienfoerderung/ibb-wohnungsneubaufonds/wohnungsbaufoerderungsbestimmungen.pdf))

- Exit und Verkauf. Eine Aufteilung in Eigentumswohnungen ist für die geförderten Einheiten während der Bindung ausgeschlossen. Ein Globalverkauf an einen Erwerber ist mit Zustimmung der IBB möglich. Das landesrechtliche Vorkaufsrecht und die 5 %-IRR‑Kappung sind in der Modellierung zu berücksichtigen. ([ibb.de](https://www.ibb.de/media/dokumente/foerderprogramme/immobilienfoerderung/ibb-wohnungsneubaufonds/wohnungsbaufoerderungsbestimmungen.pdf))

- Unterlagen und Kontrolle. Rechnen Sie mit Auszahlungen in bis zu fünf Teilbeträgen, Nachweis der Gesamtfinanzierung bei Bewilligung und der Pflicht zur unbaren Zahlung mit belegmäßigem Nachweis für Prüfungen. ([ibb.de](https://www.ibb.de/de/foerderprogramme/ibb-wohnungsneubaufonds.html))

Hinweis: Ziehen Sie für Strukturierung, Steuern und Beihilferecht stets eine:n deutsche:n Rechtsanwält:in bzw. Steuerberater:in hinzu. Dieser Artikel stellt keine individuelle Beratung dar.

Wichtige Daten und wo die Regeln stehen

- Die WFB 2026 wurden am 29. Mai 2026 im Amtsblatt für Berlin veröffentlicht und traten an diesem Tag in Kraft; die WFB 2023 wurden aufgehoben. ([ibb.de](https://www.ibb.de/media/dokumente/foerderprogramme/immobilienfoerderung/ibb-wohnungsneubaufonds/wohnungsbaufoerderungsbestimmungen.pdf)) - Die IBB‑Produktseite bündelt die aktuellen Darlehens‑/Zuschusshöhen, Miethöhen und Antragswege inkl. Downloads zu WFB 2026, FAQs und Synopse 2023–2026. ([ibb.de](https://www.ibb.de/de/foerderprogramme/ibb-wohnungsneubaufonds.html)) - Die bodenwertabhängige Darlehenstabelle zu WFB 2026 veröffentlicht die Senatsverwaltung. ([berlin.de](https://www.berlin.de/sen/bauen/_assets/neubau/homepage-neubaufoerderung-neustrukturierung-wfb-2026_entwurf__vertiefungstabelle-darlehen-bodenwert.pdf?ts=1779978615))