Aufhebung des „Heizungsgesetzes“ 2026: Was das GModG Kaufenden vorschreibt

Was sich seit dem 29. Juli 2026 geändert hat

Deutschland hat die umstrittenen Regelungen des umgangssprachlichen „Heizungsgesetzes“ im Gebäudeenergiegesetz (GEG) aufgehoben und durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt. Der neue Titel und die Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026; die Verkündung im Bundesgesetzblatt erfolgte am 28. Juli 2026. Die Bundesregierung stellt klar: Das GModG ersetzt das GEG und streicht die einheitliche Vorgabe, dass neue oder ausgetauschte Heizungen mit 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Die konsolidierte Fassung auf Gesetze‑im‑Internet weist den neuen Langtitel und die Änderung „Art. 2 vom 23. Juli 2026, in Kraft 29. Juli 2026“ aus.

Wenn Sie kaufen und die Heizung nicht tauschen

Eine generelle Pflicht, eine alte Gas‑ oder Ölheizung allein wegen eines Alters über 30 Jahren stillzulegen, gibt es nicht mehr. In der neuen Gesetzesfassung sind die früheren §§ 71 bis 73 (u. a. 65‑%‑Vorgabe und Austauschpflichten für Alt‑Kessel) als „weggefallen“ gekennzeichnet.

Eine weiterhin wichtige Pflicht betrifft viele Käuferinnen und Käufer: die Dämmung der obersten Geschossdecke. Eigentümer beheizter Gebäude müssen ungedämmte oberste Geschossdecken so ertüchtigen, dass U ≤ 0,24 W/(m²·K) erreicht wird, alternativ das darüberliegende Dach entsprechend dämmen. Bei Ein‑ oder Zweifamilienhäusern, in denen der damalige Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst wohnte, entsteht diese Pflicht erst mit einem Eigentümerwechsel nach diesem Datum; die Frist beträgt dann zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Härtefälle der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit bei selbst bewohnten 1–2‑Familienhäusern sind gesetzlich geregelt.

Wenn Sie nach dem Kauf die Heizung tauschen: die „Bio‑Treppe“

Seit dem 29. Juli 2026 besteht freie Heizungswahl. Wer ab diesem Datum eine Gas‑, Öl‑ oder Flüssiggasheizung in ein Bestandsgebäude neu einbaut, muss diese künftig mit Mindestanteilen klimafreundlicher Brennstoffe („Bio‑Treppe“) betreiben: mindestens 10 % ab 1. Januar 2029, 15 % ab 1. Januar 2030, 30 % ab 1. Januar 2035 und 60 % ab 1. Januar 2040. Die Erfüllung kann – nicht nur über Grüngas‑Einkäufe – auch durch definierte Solarthermieflächen bis Ende 2034, bestimmte Lüftungs‑Wärmerückgewinnung oder durch Hybridheizungen mit Wärmepumpe erfolgen. Für kleine, selbst bewohnte Gebäude sind diese Optionen in § 43 konkretisiert.

Die Nachweise liegen bei Eigentümer bzw. Betreiber. Brennstofflieferanten müssen den Bio‑Anteil auf Rechnungen bestätigen; Eigentümer müssen Bestätigungen in den ersten 15 Betriebsjahren aufbewahren und der zuständigen Behörde auf Verlangen vorlegen. Ist der Betreiber nicht der Eigentümer (z. B. Wärmeliefervertrag), trifft die Pflicht den Betreiber; die Belegführung sollte vertraglich abgesichert werden. Für Notersatz wegen irreparablen Ausfalls im Kalenderjahr 2028 sowie für Ausfälle ab 2029 gilt eine zwölfmonatige Erleichterung; Details stehen in § 43 Absatz 7.

Stromdirektheizungen sind im Bestand grundsätzlich nur zulässig, wenn die Gebäudehülle mindestens 30 % besser als die gesetzlichen Hüllanforderungen ist; Ausnahmen gelten für kleine, selbst bewohnte 1–2‑Familienhäuser und für den Austausch einzelner Raumgeräte. Biomasseheizungen sind zulässig, wenn sie wassergeführt sind und nur die in der 1. BImSchV genannten Brennstoffe einsetzen; hybride Biomasse‑Systeme können auf die Bio‑Treppe angerechnet werden (§ 45).

Mehrfamilienhäuser: Prüfungen und hydraulischer Abgleich

Bei Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten sind zwei Betreiberpflichten für Kaufende relevant:

- Für Wärmepumpen, die nach dem 31. Dezember 2023 eingebaut wurden, ist nach einer vollständigen Heizperiode – spätestens jedoch zwei Jahre nach Inbetriebnahme – eine Betriebsprüfung vorgeschrieben (§ 60a). - Zentrale Warmwasser‑Heizungsanlagen müssen einer Heizungsprüfung und ‑optimierung unterzogen werden: bei Einbau nach dem 30. September 2009 binnen eines Jahres nach dem 15. Betriebsjahr; bei Einbau vor dem 1. Oktober 2009 bis zum 30. September 2027 (§ 60b). Die Prüfung umfasst u. a. Regelparameter und Effizienzmaßnahmen; Ergebnisse und Optimierungen sind innerhalb eines Jahres zu dokumentieren.

Beim Einbau einer neuen Zentralheizung in Gebäuden ab sechs Einheiten ist ein hydraulischer Abgleich des Heizsystems verpflichtend (§ 60c). Die bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger kontrollieren die Einhaltung im Rahmen der Feuerstättenschau und unterrichten die Behörde bei Verstößen (§ 97).

Offene Punkte und Risiken, die Sie einpreisen sollten

Eine gesonderte gesetzliche Regelung muss die Grüngas‑/Grünheizöl‑Quote für Brennstofflieferanten festlegen; das GModG verpflichtet die Bundesregierung, bis zum 1. Dezember 2026 einen Entwurf vorzulegen (§ 42a). Die Regierungs‑FAQ nennt einen Start ab 2028; konkrete Quoten sind noch offen. Das ist ein wesentliches Risiko, wenn Sie einen neuen fossilen Kessel über die 2030er Jahre betreiben möchten, weil Verfügbarkeit und Preise für grüne Brennstoffe unklar sind. Zudem wurde die BEG‑Förderung ab dem 21. Juli 2026 sozial gestaffelt und der Förderhöchstbetrag gesenkt; prüfen Sie BMWK/KfW‑Hinweise vor der Budgetierung.

Zur weiteren Entwicklung gehen die Einschätzungen auseinander. Rechtliche Kommentare verweisen auf kommende Mindeststandards oder einen „Worst‑first“-Ansatz für Nichtwohngebäude im Rahmen der EPBD, während die aktuelle GModG‑Konsolidierung die speziellen Abschnitte zu besonderen Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude als „weggefallen“ ausweist. Das Bayerische Bauministerium weist jedoch auf gestufte EPBD‑Umsetzungsschritte zum 1. Januar 2027, 1. Januar 2028 und 1. Januar 2030 hin. Rechnen Sie mit solchen Gegenwinden und lassen Sie sich objektbezogen schriftlich beraten.

Wen Sie fragen sollten (und was dieser Beitrag nicht ist)

Verlassen Sie sich nicht auf Schlagzeilen. Lassen Sie vor dem Kauf eine Energieberaterin bzw. einen Energieberater oder einen SHK‑Fachbetrieb schriftlich und mit Paragrafenbezug bestätigen, ob in Ihrem Objekt eine Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke besteht, wann Heizungsprüfungen fällig werden und welche Nachweise Sie für Bio‑Brennstoffanteile aufbewahren müssen. Bei Mehrfamilienhäusern lohnt die Rückfrage beim bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger zur Vollzugspraxis. Für Förder‑ und Umlagefragen wenden Sie sich an eine Steuerberatung und eine auf deutsches Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts‑, Steuer‑ oder Anlageberatung.