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Prüfcheck: Zweckentfremdungssatzung und Kurzzeitvermietung vor dem Immobilienkauf 126; Wo Sie exakt nachsehen, welche Unterlagen Sie verlangen sollten und Warnzeichen für baldige Durchsetzung
Konkrete Anleitung für ausländische Käufer: Wo Sie die offiziellen Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum finden, welche Genehmigungen und Akten Sie vom Verkäufer verlangen müssen und welche Anzeichen für eine bevorstehende Durchsetzung sprechen.
Warum das jetzt wichtig ist
Viele große deutsche Städte regeln Kurzzeitvermietung inzwischen ausdrücklich (meist durch eine Zweckentfremdungssatzung oder auf Landesebene) und verlangen vor dem Angebot eine Registrierungsnummer oder eine Genehmigung. Kommunen können die Rückführung in Wohnnutzung anordnen und Bußgelder verhängen; in einzelnen Bundesländern sind Bußgeldhöhen bis in den sechsstelligen Bereich vorgesehen. Prüfen Sie für die konkret interessierenden Objekte die einschlägige örtliche Satzung und Verwaltungspraxis. (Siehe die zitierten Quellen Berlin, Köln und Sachsen.)
Exakte offizielle Stellen zum Prüfen (erste Runde)
1) Die städtische Zweckentfremdungs‑ / Wohnraumschutzseite sowie der Wortlaut der örtlichen Satzung. Beispiel: Die Berliner Seite zum Zweckentfremdungsverbot und die Kölner Informationsseiten enthalten die einschlägigen Regeln und Links zu Formularen. Ziehen Sie die veröffentlichte Satzung‑PDF oder das Amtsblatt zur endgültigen Fassung heran. 2) Das jeweilige Landesgesetz, das die kommunalen Eingriffe ermöglicht: z. B. das Sächsische Zweckentfremdungsverbotsgesetz für Dresden/Sachsen – dieses regelt Durchsetzungsbefugnisse und Auskunftspflichten. 3) Das landeseinheitliche bzw. gemeinsame Online‑Verfahren zur Vergabe einer Wohnraum‑Identitätsnummer und das kommunale Register (Wohnraum‑ID): hier sehen Sie, ob ein Angebot eine Registriernummer haben muss und ob eine Nummer bereits existiert.
Genehmigungsunterlagen und Akten, die Sie vom Verkäufer/Verwalter verlangen sollten
Fordern Sie vom Verkäufer/Verwalter diese Unterlagen und die zugehörigen Verwaltungsantworten (PDFs oder Screenshots): • Den Antrag und den Bescheid zu einer Zweckentfremdungsgenehmigung (Antrag auf Genehmigung zur Zweckentfremdung). Kommunale Formulare liegen in der Regel als PDF vor. • Die Wohnraum‑Identitätsnummer bzw. den Registrierungsnachweis, der bei Plattformangeboten angegeben wurde (Screenshots/Links zu Inseraten). • Ein Negativattest oder eine Bestätigung, dass keine Genehmigung erforderlich war. • Schriftwechsel mit dem Wohnungsamt / Amt für Wohnungswesen / Ordnungsamt: Bescheide, Bußgeldbescheide oder Aufforderungen zur Rückführung in Wohnnutzung. • Nachweise zur tatsächlichen Nutzung: Belegungs‑/Buchungskalender und kurzzeitige Mietverträge mit Angabe der Tage pro Kalenderjahr.
Konkrete Rechtsbefugnisse, die Sie kennen sollten
Landesgesetze und kommunale Satzungen räumen regelmäßig ein: (a) die Anordnung zur Rückführung in Wohnnutzung mit kurzer Frist, (b) die Pflicht zur Vorlage von Unterlagen auf Anforderung und (c) die Verhängung von Bußgeldern – in schweren Fällen bis zu 100.000 €. Das sächsische Gesetz nennt ausdrücklich die Auskunfts‑ und Vorlagepflichten der Eigentümer, Verwalter und Vermittler. Kommunale Seiten (Berlin, Köln) schreiben ferner vor, dass bei Kurzzeitvermietung die Registriernummer anzugeben ist und dass Verstöße Ordnungswidrigkeiten darstellen.
Anzeichen dafür, dass eine Stadt bald durchgreift
Achten Sie in städtischen Bekanntmachungen auf folgende Zeichen: • Kürzliche Novellen der Landes‑ oder Kommunalregelungen mit konkreten Inkrafttretensdaten (Berlin hat z. B. ein Änderungsgesetz am 17. Juni 2026 veröffentlicht und technische Hinweise zur Umsetzung genannt). • Veröffentlichung des digitalen Vergabeverfahrens für Registriernummern oder Start eines lokalen Portals; der Übergang zu einem verpflichtenden digitalen Verfahren geht oft mit Schwerpunktprüfungen einher. • Bekanntgabe höherer Ausgleichs‑ oder Bußgeldbeträge (in Berlin wurde ein Ausgleichsbetrag von bis zu 4.600,‑ € je m² genannt). • Hinweise auf sofortigen Vollzug und die Regel, dass Einwendungen keine aufschiebende Wirkung haben; das bedeutet: Maßnahmen können sofort durchgesetzt werden.
Praktische Due‑Diligence‑Checkliste (eine Seite)
Vor der Unterschrift: • Speichern Sie die kommunale Zweckentfremdungs‑/Wohnraumschutzseite sowie die Satzungs‑/Amtsblatt‑PDF. • Fordern Sie beim Verkäufer an: Anträge und Bescheide zur Zweckentfremdung, Wohnraum‑ID(s), Buchungskalender, Links/Screenshots der Plattformangebote, Bußgeldbescheide oder Rückführungsanordnungen sowie Schriftwechsel mit der Behörde. • Prüfen Sie das Landesrecht auf Zwangs‑ und Bußgeldbefugnisse (z. B. Sachsen). • Fehlt eine erforderliche Genehmigung oder liegt ein Vollstreckungsschreiben vor, gilt dies als materielles Risiko: Verkäuferbehebung vor Abschluss, Preisnachlass oder Treuhandvereinbarung erwägen. Ziehen Sie eine Rechtsanwältin/einen Rechtsanwalt für Verwaltungsrecht oder eine erfahrene Notarin/einen Notar hinzu.
Nichts auf dieser Seite ist Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Preisspannen sind indikative Angebotspreise und weichen zwischen den Quellen methodisch bedingt voneinander ab. Prüfen Sie jede Zahl mit einem Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt, bevor Sie Kapital binden.
