Sachsens Mietpreisbremse 2026 für Dresden und Leipzig: Geltung, Ausnahmen und wo § 556d BGB nicht greift

Was seit dem 1. Januar 2026 in Sachsen gilt

Der Freistaat Sachsen hat mit Verordnung vom 2. Dezember 2025 (SächsGVBl. 2025, S. 454) die „Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung“ (SächsMPBVO) erlassen. Sie bestimmt die Landeshauptstadt Dresden und die kreisfreie Stadt Leipzig als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt und setzt dort die bundesrechtliche „Mietpreisbremse“ ab dem 1. Januar 2026 in Kraft. Die Verordnung tritt mit Ablauf des 30. Juni 2027 außer Kraft. Für in diesem Zeitraum abgeschlossene Mietverträge darf die Miete zu Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Diese Grenze ergibt sich aus § 556d Abs. 1 BGB; die sächsische Verordnung löst ihre Anwendung in den beiden Städten aus.

Geltungsbereich: Wo und wie die Kappung zu messen ist

Die Mietpreisbremse greift bei Neuabschluss von Wohnraummietverträgen für Objekte in Dresden oder Leipzig, die zwischen dem 1. Januar 2026 und dem 30. Juni 2027 geschlossen werden. Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB, regelmäßig nachgewiesen durch den kommunalen Mietspiegel. Dresden verfügt über einen qualifizierten Mietspiegel 2025; Leipzig stellt Tabellen und einen Rechner für den Mietspiegel 2025–2027 bereit. Vermieter sollten für Wiedervermietungen im Geltungszeitraum die passende Mietspiegel‑Spanne ermitteln und zur Festlegung der zulässigen Anfangsmiete höchstens 10 % darauf aufschlagen, soweit keine Ausnahme greift.

Gesetzliche Ausnahmen: Wann § 556d BGB ausgeschaltet ist

Zwei bundesrechtliche Ausnahmen in § 556f BGB schalten die Mietpreisbremse – auch in Sachsen – aus:

- Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Für die Erstvermietung solcher Wohnungen gilt die Kappung nicht. - Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Das Gesetz konkretisiert die Schwelle nicht; Rechtsprechung und Literatur verlangen regelmäßig einen wesentlichen Bauaufwand von grob mindestens einem Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus. Ein belastbarer Nachweis von Umfang und Kosten ist zwingend; reine Instandsetzungen genügen nicht.

Daneben lässt § 556e BGB auch in Anwendungsfällen der Bremse höhere Mieten in zwei Konstellationen zu: (1) War die Vormiete bereits oberhalb der Kappungsgrenze, darf bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden (Erhöhungen in den letzten 12 Monaten vor Ende des Vormietverhältnisses bleiben unberücksichtigt); und (2) wurden in den letzten drei Jahren Modernisierungen durchgeführt, darf die zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Modernisierungs‑Mieterhöhung nach §§ 559, 559a BGB ergäbe. Für die Berechnung gelten detaillierte Vorgaben.

Wo § 556d BGB überhaupt nicht greift

Bestimmte Mietverhältnisse unterfallen nach § 549 Abs. 2 BGB den sozialen Mietschutzvorschriften gar nicht. Für Investoren praxisrelevant ist die Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch“. Liegt ein solcher Fall im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB tatsächlich vor, finden zentrale Mieterschutzvorschriften – einschließlich der Mietpreisbremse – keine Anwendung. Es handelt sich um eine enge, stark einzelfallabhängige Ausnahme. Die Rechtsprechung verlangt einen echten, von Beginn an klar umrissenen vorübergehenden Zweck (z. B. zeitlich befristete Entsendung). Die bloße Bezeichnung als „vorübergehender Gebrauch“ zur Umgehung ist riskant; hält die Ausnahme nicht, ist die vereinbarte Miete nach der Mietpreisbremse angreifbar – mit Rückzahlungsfolgen. Öffentlich geförderter Wohnraum unterliegt eigenen Preisbindungen; andere BGB‑Kappungen sind dort nicht der maßgebliche Rahmen.

Auskunftspflichten und Rechtsfolgen

Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme oder Duldung (Vormiete oder Modernisierung), muss er die maßgeblichen Tatsachen vor der Vertragserklärung des Mieters in Textform offenlegen. § 556g Abs. 1a BGB verlangt u. a. Angaben zur Erstnutzung nach dem 1. Oktober 2014, zur ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung, zur Höhe der Vormiete oder zu Modernisierungen innerhalb von drei Jahren. Ohne rechtzeitige Auskunft kann sich der Vermieter nicht auf die Ausnahme berufen; eine Nachholung wirkt grundsätzlich erst nach zwei Jahren. Der Mieter muss einen Verstoß zunächst rügen. Zu viel gezahlte Miete ist ab Rüge zurückzuverlangen; bei Rügen innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn gelten zusätzliche Fristen.

Index‑ und Staffelmieten bei Wiedervermietung

Wird bei der Wiedervermietung eine Indexmiete (§ 557b BGB) oder eine Staffelmiete (§ 557a BGB) vereinbart, beschränkt die Mietpreisbremse nur die Anfangsmiete. Spätere Erhöhungen folgen dem vertraglichen Mechanismus (Index bzw. Staffel) und nicht der 10‑%‑Grenze, jeweils unter Beachtung eigenständiger gesetzlicher Grenzen. Umso wichtiger ist die korrekte Ausgangsbemessung nach dem Mietspiegel.

Praktische Checkliste für ausländische Käufer und Vermieter

- Standort und Stichtage prüfen: nur Dresden und Leipzig; erfasste Verträge bei Abschluss vom 1. Januar 2026 bis 30. Juni 2027. - Zulässige Anfangsmiete aus dem städtischen Mietspiegel ermitteln und höchstens 10 % aufschlagen. - Ausnahmen prüfen: Erstnutzung/-vermietung nach dem 1. Oktober 2014, erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (Umfang und Kosten belegen), höhere Vormiete oder Modernisierung in den letzten drei Jahren. - Obligatorische Auskünfte in Textform vor Vertragsschluss erteilen, wenn Sie sich auf eine Ausnahme stützen. - „Vorübergehender Gebrauch“ nur bei klar belegbarem, wirklich temporärem Zweck nutzen. Missbrauch ist prozessanfällig. - Im Zweifel vor der Vermarktung Entwurfsmietvertrag und Nachweise durch eine im deutschen Mietrecht versierte Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt prüfen lassen.