München Milieuschutz 2026: zeitlich befristete Vermietung als Nutzungsänderung—Genehmigungen, Unterlagen, Bußgelder

Was sich 2026 geändert hat—und ab wann

Am 9. Februar 2026 kündigte das Sozialreferat der Landeshauptstadt München eine Kursänderung an: Zeitlich befristete Vermietung („Wohnen auf Zeit“) – häufig möbliert und mit wechselnden Nutzerinnen und Nutzern über nur wenige Monate – kann als Nutzungsänderung im Sinne der städtischen Milieuschutzregelungen gelten und damit eine vorherige Genehmigung nach § 172 BauGB erfordern. Die Stadt erklärte zugleich, den Vollzug in Erhaltungssatzungsgebieten auf dieser Grundlage zu verschärfen. Am 27. April 2026 bekräftigte sie diese Linie und kündigte an, entsprechende Fälle erhaltungssatzungsrechtlich zu verfolgen, auch wenn rechtliche Unsicherheiten eingeräumt werden. Diese Erklärungen setzen ein deutliches Signal an Eigentümerinnen und Eigentümer, die im Milieuschutz befristet vermieten oder dies planen. [Daten: 9. Februar 2026 und 27. April 2026]

Wo die Regel greift: Erhaltungssatzungen und § 172 BauGB

München weist zahlreiche Erhaltungssatzungsgebiete (Milieuschutz) aus. Innerhalb dieser Gebiete kann die Stadt Genehmigungen für Rückbau, bauliche Änderungen und – hier entscheidend – Nutzungsänderungen verlangen. Rechtsgrundlage ist § 172 BauGB. Hält die Stadt ein Zeitwohn‑Konzept nicht mehr für „reguläre Wohnnutzung“, sondern für eine eigenständige Nutzungsart, die die Verdrängungsgefahr erhöht, kann dies als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung eingestuft werden. Die städtischen Hinweise betonen zugleich: Die bloße Vermietung einer möblierten Wohnung ist nicht automatisch eine Nutzungsänderung; im Fokus stehen Nutzungen, die Serviced‑Apartments, Boarding‑Häusern oder kurzfristigen Unterkünften mit häufigem Mieterwechsel ähneln.

Was Eigentümer einreichen müssen: der Erhaltungssatzungsantrag

Zuständige Stelle. Der Erhaltungssatzungsantrag wird beim Sozialreferat, Fachbereich Bestandssicherung (Abteilung Wohnraumerhalt) gestellt. Ist das Vorhaben zusätzlich nach BayBO baugenehmigungspflichtig, ist der Antrag zusammen mit dem Bauantrag bei der Lokalbaukommission (LBK) einzureichen.

Formular und Inhalt. Zu verwenden ist das städtische Formular „Erhaltungssatzungsantrag“. Es verlangt Objektanschrift, Eigentümer‑ und Antragstellerangaben, eine Auflistung der betroffenen Wohnungen (einschließlich der aktuellen Bewohnernamen) sowie eine konkrete Beschreibung des Vorhabens. Bei Grundrissänderungen sind Bestands‑ und Planungsgrundrisse sowie Flächenberechnungen beizufügen. Bei energetischen Maßnahmen sind eine detaillierte Bauteilübersicht mit U‑Werten und Planunterlagen zum Ort der Maßnahme erforderlich. Laut städtischer Anleitung ist der Erhaltungssatzungsantrag auch dann erforderlich, wenn die BayBO keine Baugenehmigung verlangt.

Nutzungsänderung und Ersatzwohnraum. Das Standardformular weist darauf hin, dass Nutzungsänderungen und Rückbauten grundsätzlich nicht genehmigungsfähig sind und hierfür—sofern verfolgt—Ersatzwohnraum im selben Erhaltungssatzungsgebiet bereitzustellen ist. Ob ein Zeitwohn‑Konzept genehmigt, versagt oder mit Auflagen versehen wird, hängt vom Einzelfall ab und davon, wie sich die Nutzung auf die Verdrängungsgefahr im Gebiet auswirkt.

Gebühren und Verträge. Die Stadt nennt einen Gebührenrahmen von 15 € bis 1.000 €, berechnet mit 0,25 % der Baukosten (auf volle 500 € aufzurunden). Für bestimmte Vorhaben—insbesondere energetische Aufwertungen über das gesetzliche Mindestniveau hinaus—kommt eine Genehmigung häufig nur im Rahmen eines öffentlich‑rechtlichen Vertrags in Betracht, der Umlagen gegenüber Mieterinnen und Mietern begrenzt und Vertragsstrafen vorsieht; juristische Personen müssen hierzu eine entsprechende Vertretungsmacht nachweisen.

Parallel geltende Pflichten: Münchens Zweckentfremdungsrecht

Unabhängig davon gilt stadtweit das Zweckentfremdungsrecht. Wer Wohnraum mehr als 8 Wochen pro Kalenderjahr als Ferienwohnung nutzt, begeht eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung; rechtswidrige Zweckentfremdung kann mit Bußgeldern bis zu 500.000 € je Verstoß und mit Nutzungsuntersagungen geahndet werden. Seit dem 1. August 2026 enthält die geänderte Zweckentfremdungssatzung eine Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen auf Online‑Plattformen; sie setzt die Verordnung (EU) 2024/1028 und Art. 2a ZwEWG um. Für die Registrierung gilt als „kurzfristige Vermietung“ eine durchgehende Vermietung von bis zu sechs Monaten. Ein Leerstand von mehr als drei Monaten ohne zulässigen Grund gilt ebenfalls als Zweckentfremdung. Bei baurechtlich gewerblich genehmigten Räumen findet das Zweckentfremdungsrecht keine Anwendung.

Vollzugsstrategie und rechtliche Unsicherheiten

Die Stellungnahme der Stadt vom April 2026 räumt ein, dass der Einsatz des Erhaltungssatzungsrechts zur Unterbindung von Zeitvermietungen rechtlich nicht gesichert ist und dass es in Berlin zu einer ähnlichen Praxis noch keine Gerichtsentscheidungen gibt. Gleichwohl will die Stadt solche Modelle erhaltungssatzungsrechtlich verfolgen, um den Verdrängungsschutz zu maximieren, und jeden Fall nach den konkreten Umständen (tatsächliche Mietdauer und Vertragsgestaltung) würdigen. Bereits im Juli 2025 hatte die Stadt betont, dass die bloße Möblierung einer Wohnung für sich genommen noch keine Nutzungsänderung darstellt. Mit erhöhter Prüfung ist dort zu rechnen, wo Konzepte Serviced‑Apartments oder rotierende Firmenwohnmodelle abbilden.

Risiken bei Nichtbeachtung und an wen Sie sich wenden sollten

Das Unterlassen einer erforderlichen Erhaltungsgenehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit; München nennt Bußgelder von bis zu 30.000 € je Wohnung und kann die Nutzung untersagen. Wird eine Genehmigung über einen öffentlich‑rechtlichen Vertrag erteilt und dagegen verstoßen, drohen Vertragsstrafen, die unmittelbar vollstreckbar sind. Nach dem separaten Zweckentfremdungsrecht sind bei rechtswidriger Zweckentfremdung Bußgelder bis zu 500.000 € und Nutzungsuntersagungen möglich; seit dem 1. August 2026 führt auch das Anbieten einer Kurzzeitvermietung ohne vorherige Registrierung zu Sanktionen. Bearbeitungszeiten sind einzelfallabhängig; die Stadt nennt keine pauschale Frist.

Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Bevor Sie ein Zeitwohn‑Modell in München starten oder fortführen, sollten Sie eine deutsche Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Verwaltungs‑/Baurecht sowie eine Münchner Architektin bzw. einen Architekten oder eine Genehmigungsberatung mit Kenntnis der LBK‑Verfahren und der Praxis des Sozialreferats einbinden. Prüfen Sie vorab, ob Ihre Adresse in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt.