Fernwärme 2026: kein Anschlussrecht, Hamburg-Regeln, SWM-Preise ab 1.7.

Was „kein allgemeines Anschlussrecht“ 2026 bedeutet

Das Bundesrecht gewährt keinen generellen Anspruch auf Anschluss an ein Fernwärmenetz. In den FAQs der Bundesregierung zur Wärmeplanung heißt es ausdrücklich: Ein Anschluss erfolgt freiwillig, sofern die Kommune keinen „Anschluss‑ und Benutzungszwang“ erlassen hat. Außerhalb solcher Satzungsgebiete besteht für den Netzbetreiber keine Verpflichtung, ein bestimmtes Gebäude anzuschließen. Kommunale Anschlusssatzungen sind vom neuen Wärmeplanungsgesetz (WPG) unabhängig. Gilt eine Satzung für ein Gebäude, kann sowohl eine Anschluss­pflicht als auch ein Rechtsanspruch auf Anschluss bestehen; gilt sie nicht, besteht ein solcher Anspruch nicht. Diese Punkte finden sich in den Bundes‑FAQs (B5 und B8).

Hamburg: So werden Anschlussentscheidungen getroffen

Hamburg veröffentlicht ungewöhnlich klare Hinweise. Die Stadt stellt fest, dass es im Bestand derzeit keinen allgemeinen Anschluss‑ oder Benutzungszwang gibt. Anschlussanfragen übersteigen die planerischen und die Tiefbaukapazitäten „über Jahre“, weshalb Projekte mit technischer und wirtschaftlicher Tragfähigkeit priorisiert werden. Einfamilienhäuser mit weniger als etwa 25 kW Wärmeleistung werden „nur selten“ angeschlossen; Mehrfamilienhäuser haben bessere Chancen. Im „Wärmeportal Hamburg“ lässt sich prüfen, ob eine Adresse in einem bestehenden oder geplanten Netzgebiet liegt; dort finden sich auch die Ansprechpartner der jeweiligen Betreiber. Hamburg weist zudem darauf hin, dass ein Anschluss mehrere Jahre dauern kann und gebäudeseitige Umrüstungen erforderlich sein können, etwa der Einbau einer Zentralheizung in Häusern mit Einzelthermen. Die Seiten zum rechtlichen und energiewirtschaftlichen Rahmen betonen, dass Versorger ihre Vertragsbedingungen und Preisformeln veröffentlichen müssen und dass Fernwärmepreise strengen mathematischen und rechtlichen Vorgaben der AVBFernwärmeV sowie der FFVAV folgen.

München (SWM): Listenpreise ab 1. Juli 2026

Die Stadtwerke München (SWM) veröffentlichen transparente Listenpreise und die genaue Indexierungsformel. Zum 1. Juli 2026 weist SWM für die M‑Fernwärme im Versorgungsgebiet München Stadt, Martinsried, Unterföhring und Region Süd einen Brutto‑Grundpreis von 57,10 € je kW und Jahr sowie einen Brutto‑Arbeitspreis von 13,34 ct/kWh aus. SWM gibt an, dass Preisanpassungen in der Regel zum 1. Januar, 1. April, 1. Juli und 1. Oktober gemäß der veröffentlichten Formel erfolgen. Zum Vergleich: Im Preisblatt zum 1. Januar 2026 waren ein Brutto‑Arbeitspreis von 125,77 €/MWh (12,577 ct/kWh) und ein Brutto‑Grundpreis von 56,49 €/kW ausgewiesen; die Liste ab Juli 2026 bedeutet damit einen höheren Arbeitspreis und einen leicht höheren Grundpreis. Die Berechnung folgt der AVBFernwärmeV, nach der Preisänderungsklauseln sowohl die Kostenentwicklung als auch die Marktverhältnisse abbilden und alle Berechnungsfaktoren offenlegen müssen.

Was in einen Kaufvertrag gehört

Fernwärmelieferverträge sind langfristige Lieferverträge nach der bundesrechtlichen AVBFernwärmeV. Für einen Immobilienkaufvertrag 2026 sind folgende Punkte wesentlich:

- Vertragsübernahme und Pflichten. Nach AVBFernwärmeV § 32 Abs. 3 kann der Erwerber ohne Zustimmung des Versorgers in die Rechte und Pflichten eintreten; § 32 Abs. 4 verpflichtet den veräußernden Eigentümer, dem Erwerber die Vertragsübernahme aufzuerlegen, wenn die Veräußerung während einer festen Laufzeit erfolgt. Der Notar sollte den aktuellen Liefervertrag, das Preisblatt und die Preisänderungsformel beifügen und eine ausdrückliche Abtretungsklausel mit Verweis auf § 32 AVBFernwärmeV aufnehmen. - Anschlussstatus. Bei noch nicht angeschlossenen Objekten Bedingungen aufnehmen: eine verbindliche schriftliche Anschlusszusage des benannten Betreibers bis zu einem festen Datum, eine Obergrenze für den einmaligen Anschlussbeitrag sowie einen spätesten Inbetriebnahmetermin; Rücktritts‑ oder Kaufpreisanpassungsrechte vorsehen, falls der Betreiber ablehnt oder sich verzögert. - Leistung und Messung. Die vertragliche Anschlussleistung (kW), die Auslegungsgrundlage und geplante Leistungsänderungen festlegen. AVBFernwärmeV § 3 gewährt jährlich ein Recht zur Leistungsanpassung; regeln, wer dies nach Übergang ausübt und wie Einsparungen verteilt werden. Technische Anschlussbedingungen (TAB) und Messkonzept beifügen. - Preistransparenz und Änderungsmitteilungen. Preisänderungsklauseln müssen § 24 AVBFernwärmeV genügen. Der Bundesgerichtshof (BGH) verlangt seit 2022 Transparenz sowie Kosten‑ und Marktorientierung; unwirksame Klauseln sind für die Zukunft zu ersetzen. Verkäufer sollten zusichern, dass die aktuelle Klausel § 24 AVBFernwärmeV entspricht, und etwaige Erstattungsansprüche aus der Vergangenheit an den Käufer abtreten. - Betriebskosten mit Mietern. Prüfen, dass Wärmekosten als Betriebskosten umlagefähig sind und die Abrechnung der FFVAV entspricht. Die letzte Jahresabrechnung und Verbrauchsdaten beifügen, damit Käufer Umlagen und Einsparpotenziale kalkulieren können. - Verkäufergarantien. Zusichern, dass keine Rückstände gegenüber dem Wärmelieferanten bestehen, keine Vertragsverletzungen angezeigt wurden und keine verdeckten Verpflichtungen (z. B. außergewöhnliche Instandhaltung der hausinternen Übergabestation) vorliegen.

Was in einen Sanierungs‑ oder Anschlussvertrag gehört

Bei Projekten mit Umstellung auf Fernwärme sollte der Bauvertrag die obigen Realitäten abbilden:

- Abhängigkeiten und lange Vorläufe. Hamburg weist darauf hin, dass Anschlüsse Jahre dauern können und Kapazitäten knapp sind. Im Vertrag festhalten, dass Fristen des Unternehmers bis zur verbindlichen Anschlussbestätigung des Versorgers ruhen, sowie ein Rücktrittsrecht bei Ausbleiben einer Bestätigung bis zu einem Long‑Stop‑Datum. - Leistungsschnitt. Alle netzseitigen Arbeiten (Straßenleitung, Serviceleitung, Hauseinführung) in einen separaten Versorgervertrag auslagern; hausinterne Übergabestation, Pumpen, Regelung und Hydraulik in den Unternehmer‑Leistungsumfang aufnehmen. Den hydraulischen Abgleich und etwaige Zentralisierungen festschreiben, die die Stadt als Anschlussvoraussetzung nennt. - Leistung und Arbeitspunkt. Vorgaben, die Übergabestation auf die vertragliche Anschlussleistung auszulegen und die angesetzten Vollbenutzungsstunden zu dokumentieren. SWM liefert Hinweise zur Prüfung und Optimierung der Anschlussleistung; diese Methode in den Vertrag übernehmen und eine Abnahme‑Nachprüfung zur möglichen Reduzierung der kW nach AVBFernwärmeV § 3 vereinbaren. - Preisrisiken. Bei indexierten Tarifen (üblich nach § 24 AVBFernwärmeV) den Unternehmerpreis für hausinterne Leistungen als Festpreis vereinbaren und Energiepreisrisiken des Versorgers ausdrücklich ausschließen. - Abnahme und Nachweise. Die Übergabe an die Versorgungsprotokolle, Zählernummern und den Nachweis knüpfen, dass die installierte Übergabestation die Technischen Anschlussbedingungen (TAB) des Betreibers erfüllt.

Risiken und wen Sie fragen sollten

- Verfügbarkeitsrisiko. Es gibt keinen allgemeinen Anschlussanspruch; Hamburg weist darauf hin, dass viele Anträge kurzfristig nicht realisiert werden können und kleine Einfamilienhäuser selten priorisiert werden. Zeit und Alternativen einplanen. - Preisformelrisiko. Gerichte haben intransparente Klauseln kassiert. Lassen Sie die Klausel des Versorgers vor einer Geschäftsplan‑Bindung durch eine(n) deutsche(n) Energierechtsanwältin/‑anwalt anhand von § 24 AVBFernwärmeV und der BGH‑Rechtsprechung 2022 prüfen. - Laufzeitrisiko. Nach AVBFernwärmeV sind Laufzeiten bis 10 Jahre möglich, mit automatischer Verlängerung um 5 Jahre, falls nicht 9 Monate vor Ablauf gekündigt wird. Diese Termine in Exit‑, Refinanzierungs‑ und Kaufvertragsplanung aufnehmen. - Dokumentationsrisiko. Versorger müssen Bedingungen, Indizes und Preiskomponenten online veröffentlichen. Verlangen Sie, dass das konkrete Preisblatt und die herangezogenen Indizes bei Vertragsunterzeichnung beurkundet werden.