Bayerns § 250 BauGB‑Umwandlungsgenehmigung gilt nur bis 31.12.2026: Welche Unterlagen Verkäufer und Käufer in Q4 2026 einreichen müssen

Was wann endet – und wo die Regel gilt

Bayern führte zum 1. Juni 2023 auf Grundlage des § 250 Baugesetzbuch (BauGB) eine Umwandlungsgenehmigung ein. Sie gilt in 50 namentlich festgelegten Gemeinden, darunter die Landeshauptstadt München. In diesen Gemeinden ist die Umwandlung eines bestehenden Mietshauses in Wohnungseigentum genehmigungspflichtig, wenn das Gebäude 11 oder mehr Wohnungen hat. Häuser mit bis zu 10 Wohnungen sind in Bayern ausgenommen. Diese Parameter stehen in der Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV‑Bau) und deren Anlage mit der Gemeindeliste. Der bayerische Staat bestätigte den Umfang von 50 Gemeinden und die 11‑Wohnungen‑Schwelle bei Einführung der Regelung. ([verkuendung-bayern.de](https://www.verkuendung-bayern.de/gvbl/2023-206/?utm_source=openai))

Die aktuelle Verlängerung in Bayern läuft nur bis zum 31. Dezember 2026. Die amtliche Begründung vom 17. Dezember 2025 stellt klar, dass § 2 GBestV‑Bau (die § 250‑Genehmigung in angespannten Wohnungsmärkten) „bis zum 31. Dezember 2026“ verlängert wird. Die eigenständige, auf Milieuschutzsatzungen gestützte Genehmigung nach DVWoR § 5 wird bis 31. Dezember 2028 verlängert. Bundesrechtlich erlaubt § 250 BauGB Landesverordnungen inzwischen bis zum 31. Dezember 2030, Bayern hat mit Stand 20. September 2026 aber für § 250 die Grenze 31. Dezember 2026 gesetzt. ([verkuendung-bayern.de](https://www.verkuendung-bayern.de/baymbl/2025-553/))

Wesentliche Punkte aus § 250 BauGB: Die Genehmigungspflicht betrifft nur Gebäude, die bereits beim erstmaligen Inkrafttreten der Landesverordnung bestanden; das Grundbuch darf die Teilung nur eintragen, wenn Genehmigung oder Nichtbedarf nachgewiesen sind; in bestimmten Fällen besteht ein Anspruch auf Genehmigung (z. B. Veräußerung zur Eigennutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter, Erbauseinandersetzung, gesicherte Drittansprüche). ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html?utm_source=openai))

Für München gilt ausdrücklich: Genehmigungspflicht stadtweit ab 11 Wohneinheiten; unterhalb dieser Größe nur bei Lagen in Erhaltungssatzungsgebieten. Die Stadt nennt außerdem die Standardunterlagen und den Gebührenrahmen. ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/service/info/bestandssicherung/10371911/))

Fazit zum Stichtag: Wer eine § 250‑Genehmigung in Bayern benötigt, muss den Antrag bis zum 31. Dezember 2026 bei der zuständigen Behörde einreichen. Entscheidungen können später ergehen – warten Sie aber nicht: Ende 2026 ist mit verfahrensbedingten Rückstaus zu rechnen. ([verkuendung-bayern.de](https://www.verkuendung-bayern.de/baymbl/2025-553/))

Q4 2026: Welche Unterlagen Verkäufer in Bayern einreichen sollten

Wo einzureichen ist: In Bayern werden Anträge nach § 250 BauGB bei der unteren Bauaufsichtsbehörde gestellt. In München ist hierfür der Fachbereich Bestandssicherung zuständig. ([bayernportal.de](https://www.bayernportal.de/dokumente/leistung/6320187941313?behoerde=88887100385&gemeinde=666856454699&plz=80331&utm_source=openai))

Kernantrag: § 250‑Genehmigung oder Negativattest. Stellen Sie den Genehmigungsantrag, wenn Ihr Gebäude in einer der 50 Gemeinden liegt und 11+ Wohnungen hat. Beantragen Sie ein Negativattest, wenn eine Ausnahme greift (z. B. ≤ 10 Wohnungen in Bayern, Schaffung zusätzlichen Wohnraums im Projekt, oder Lage außerhalb der genannten Gemeinden). Das BayernPortal bestätigt beide Verfahrenswege. ([bayernportal.de](https://www.bayernportal.de/dokumente/leistung/6320187941313?behoerde=88887100385&gemeinde=666856454699&plz=80331&utm_source=openai))

Von München genannte Unterlagen für einen § 250‑Antrag sind u. a.: aktueller Grundbuchauszug; Teilungserklärung; Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan nach WEG; Begründung, falls Sie sich auf gesetzliche Ausnahmen stützen (z. B. Erbauseinandersetzung, Veräußerung zur Eigennutzung an Familienangehörige, Veräußerung zur Eigennutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter, gesicherte Drittansprüche; oder Unzumutbarkeit eines Absehens von der Umwandlung). Die Gebühren in München liegen je nach Fall zwischen 25 € und 1.000 €. ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/service/info/bestandssicherung/10371911/))

Bei der Ausnahme „zwei Drittel der Mieter“ verlangen Behörden regelmäßig belastbare Nachweise, etwa notariell beurkundete Kaufverträge unter Genehmigungsvorbehalt; Berlin nennt diese Nachweise ausdrücklich als Beispiel. Prüfen Sie das örtliche Formular und klären Sie Details mit Ihrer Notarin/Ihrem Notar. ([berlin.de](https://www.berlin.de/ba-steglitz-zehlendorf/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung-und-denkmalschutz/stadtplanung/artikel.1176209.php?utm_source=openai))

Vergessen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht. Ohne sie kann die Teilung nach WEG nicht grundbuchlich vollzogen werden. Mehrere Städte bezeichnen sie ausdrücklich als Voraussetzung. Beginnen Sie Pläne und Aufmaße rechtzeitig. ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/service/info/bestandssicherung/10371911/))

Zeitkritisch: § 250 Abs. 5 BauGB untersagt dem Grundbuchamt Eintragungen, solange Genehmigung oder Nichtbedarf nicht nachgewiesen sind. Wer Anfang 2027 Einheiten veräußern will, sollte vollständige § 250‑Anträge und den Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung noch im 4. Quartal 2026 stellen. Stimmen Sie die Reihenfolge der Unterlagen mit Ihrer Notarin/Ihrem Notar ab. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html?utm_source=openai))

Q4 2026: Was Käufer vor Unterzeichnung prüfen sollten

- Prüfen Sie, ob die Gemeinde in der GBestV‑Bau‑Anlage unter den 50 Gemeinden gelistet ist. Falls ja und das Gebäude 11+ Einheiten hat, verlangen Sie die § 250‑Genehmigung oder ein Negativattest des Verkäufers. Ohne Nachweis nimmt das Grundbuch die Teilung nicht vor. ([gesetze-bayern.de](https://www.gesetze-bayern.de/Content/Pdf/BayGBestVBau-ANL_1?all=False))

- Lassen Sie die Belege für geltend gemachte gesetzliche Ausnahmen prüfen – insbesondere die „zwei Drittel der Mieter“-Ausnahme, Erbauseinandersetzungen oder gesicherte Drittansprüche. Bitten Sie um notarielle Nachweise, die den Anforderungen der Behörde entsprechen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html?utm_source=openai))

- Verlangen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplan nach WEG. Ohne diese Unterlagen kann die Notarin/der Notar die Teilung nicht für das Grundbuch vollziehen. ([berlin.de](https://www.berlin.de/ba-reinickendorf/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/bau-und-wohnungsaufsicht/artikel.1683336.php?utm_source=openai))

- In München oder anderen Kommunen mit Milieuschutzsatzungen gilt: Die eigenständige, auf DVWoR § 5 gestützte Umwandlungsgenehmigung läuft mindestens bis 31.12.2028 weiter. Sie kann auch nach dem 31.12.2026 bei Gebäuden unter 11 Einheiten oder in Erhaltungssatzungsgebieten relevant sein. Lassen Sie die Adresse durch Notar oder eine/n Fachanwältin/Fachanwalt für Öffentliches Recht prüfen. ([verkuendung-bayern.de](https://www.verkuendung-bayern.de/baymbl/2025-553/))

Nach dem 31.12.2026: Was sich 2027 ändert

- In den 50 bayerischen Gemeinden endet die § 250‑Umwandlungsgenehmigung nach § 2 GBestV‑Bau am 31.12.2026, sofern der Freistaat keine weitere Verlängerung erlässt. Das Bundesrecht lässt Verlängerungen bis spätestens 31.12.2030 zu; ein solcher Schritt Bayerns ist mit Stand 20.09.2026 nicht in Kraft. Beobachten Sie das Verkündungsblatt. ([verkuendung-bayern.de](https://www.verkuendung-bayern.de/baymbl/2025-553/))

- Die eigenständige, auf Milieuschutzsatzungen gestützte Umwandlungssteuerung nach DVWoR § 5 gilt in Bayern bis 31.12.2028 fort und greift nur in ausgewiesenen Erhaltungsgebieten. In München betrifft dieses Regime weiterhin insbesondere Gebäude unter 11 Einheiten in Erhaltungsgebieten. ([verkuendung-bayern.de](https://www.verkuendung-bayern.de/baymbl/2025-553/))

- Bei Beurkundungen Anfang 2027 verlangen Grundbuchämter weiterhin entweder eine auf bis 31.12.2026 gestellten Antrag erteilte § 250‑Genehmigung oder einen geeigneten Nachweis des Nichtbedarfs. Klären Sie die konkrete Nachweiskette mit Ihrer Notarin/Ihrem Notar. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html?utm_source=openai))

Risikohinweis: Verzögerte oder unvollständige Anträge können Abschlüsse gefährden. Behörden erteilen ohne vollständige Unterlagen keine Genehmigungen; Grundbuchämter legen ohne die gesetzlichen Nachweise keine Wohnungsgrundbücher an. Ziehen Sie für die Reihenfolge der Schritte einen deutschen Notar und bei Sonderfällen eine/n örtliche/n Fachanwältin/Fachanwalt für Öffentliches Recht hinzu; dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. ([bayernportal.de](https://www.bayernportal.de/dokumente/leistung/6320187941313?behoerde=88887100385&gemeinde=666856454699&plz=80331&utm_source=openai))