Hamburg Q2 2026: Stadtteil‑€/m² bei ETW und Bodenrichtwerte 01.01.2026

Was der Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses tatsächlich abbildet

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat den „Immobilienmarktbericht Hamburg 2026“ am 29. April 2026 veröffentlicht. Er wertet beurkundete Kaufverträge des Kalenderjahres 2025 aus – keine Angebotsdaten – und ist damit die maßgebliche Referenz für realisierte Preise und Umsätze. Die Stadt betont explizit, dass die Auswertungen auf der Kaufpreissammlung notarieller Verträge beruhen. Der Bericht steht kostenfrei auf hamburg.de bereit. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aktuelles/pressemeldungen/immobilienmarktbericht-hamburg-2026-ab-sofort-verfuegbar-1170046?utm_source=openai))

Für Eigentumswohnungen weist der Bericht Durchschnittswerte nach Baualtersklassen und Lageklassen (€/m² Wohnfläche) aus. Beispielsweise lagen 2010–2019 errichtete Wohnungen in „bevorzugter“ Lage im Jahr 2025 im Mittel bei rund 12.924 €/m²; Objekte ab Baujahr 2020 in „bevorzugter“ Lage im Mittel bei etwa 13.600 €/m². Das verdeutlicht die große Spreizung nach Lage – nicht „den“ Hamburger Einheitswert. ([hamburg-business.com](https://hamburg-business.com/_Resources/Persistent/2/e/4/8/2e48ed3614d50b73b2a0cbc4d9c03f207e7eb77d/immobilienmarktbericht-2026.pdf?utm_source=openai))

Karten und Tabellen im Bericht zeigen zudem Muster und Fallzahlen nach Stadtteilen – jedoch ebenfalls für 2025. Für aktuelle Entscheidungen empfiehlt sich die Kombination aus diesen realisierten Vorjahreswerten und den unten dargestellten Indikatoren für Q2 2026. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/resource/blob/1166868/d21cbc3d6d1c7767bfb82752a3c4cb3d/d-immobilienmarktbericht-2026-data.pdf?utm_source=openai))

Q2 2026: Stadtweite ETW‑Preise und Quartalsveränderung

Angebotsdaten aus dem ImmoScout24‑WohnBarometer (Q2 2026) zeigen in Hamburg einen leichten Quartalsanstieg der Wohnungskaufpreise: +0,9 % bei Bestands‑ETW und +0,8 % im Neubau. Die aktuellen Angebotsniveaus liegen bei 5.400 €/m² (Bestand) und 7.018 €/m² (Neubau). Im Jahresvergleich weist die Quelle +3,4 % (Bestand) bzw. +4,0 % (Neubau) aus. Es handelt sich um Angebots‑, nicht um Beurkundungspreise; die amtlichen Werte des Gutachterausschusses bilden notarielle Verträge mit einem Jahr Verzögerung ab. ([immobilienscout24.de](https://www.immobilienscout24.de/wohnbarometer.html))

Der moderate Q2‑Anstieg passt zu mehreren Marktberichten, die von einer Stabilisierung bei gleichbleibenden Finanzierungskosten im Frühjahr 2026 ausgehen. Prüfen Sie Angebotsreihen stets gegen beurkundete Preise. ([scout24.com](https://www.scout24.com/investor-relations/kapitalmarkt-story/marktupdate-wohnbarometer?utm_source=openai))

Wo die Stadtteile im Juni 2026 beim €/m² liegen

Um die relativen Preisniveaus in Q2 einzuordnen, eignen sich Portal‑Momentaufnahmen für Juni 2026. Die Hamburg‑Seite von immowelt weist u. a. folgende Stadtteil‑Angebotspreise aus: Hoheluft‑Ost 8.736 €/m², Groß Flottbek 7.723 €/m², Hamburg‑Altstadt 7.152 €/m², Hohenfelde 7.053 €/m², Hoheluft‑West 7.463 €/m², Groß Borstel 5.828 €/m², Fuhlsbüttel 5.142 €/m², Iserbrook 5.497 €/m², Hummelsbüttel 5.043 €/m², Horn 4.504 €/m², Moorfleet 4.026 €/m². Auf derselben Seite liegt der stadtweite Angebots‑Durchschnitt für ETW im Juni 2026 bei 6.018 €/m²; als teuerster Stadtteil wird Harvestehude mit rund 10.187 €/m² für Wohnungen ausgewiesen. Es handelt sich um Angebotspreise; Abweichungen zu beurkundeten Werten sind möglich. ([immowelt.de](https://www.immowelt.de/immobilienpreise/hamburg/wohnungspreise))

Für den längerfristigen Rahmen zeigt die LBS‑Preiskarte 2026 Bestands‑ETW in weiten Teilen der innerstädtischen West‑ und Zentrallage in den Klassen 6.000–8.000 €/m² bzw. > 8.000 €/m², während periphere Lagen im Südosten häufig bei 3.000–4.000 €/m² liegen. Auch dies sind Orientierungswerte. ([lbs.de](https://www.lbs.de/api/download/7081/Preiskarte_A3_2026_ETW_Bestand_DIG.pdf?hash=Preiskarte_A3_2026_ETW_Bestand_DIG_bbd6147b34))

Zu „Verschiebungen“ in Q2 nach Stadtteil: Was (nicht) ablesbar ist

Der Gutachterausschuss veröffentlicht keine vierteljährlichen ETW‑Kennzahlen auf Stadtteil‑Ebene. Öffentlich zugängliche Quellen liefern in Q2 stadtweite Veränderungen (ImmoScout24) sowie Juni‑Schnappschüsse nach Stadtteil (immowelt). Die immowelt‑Stadtteilliste für Juni 2026 ist eine Querschnittsbetrachtung, kein fortlaufendes Quartals‑Change‑Log. ([immobilienscout24.de](https://www.immobilienscout24.de/wohnbarometer.html))

Einige Makler‑Dashboards weisen Quartalsveränderungen auf Bezirks‑/Stadtteil‑Ebene aus, aggregieren jedoch Angebotsdaten und mischen teils Nutzungsarten. So zeigt die Hamburg‑Übersicht von Engel & Völkers (Stand 1. September 2026) kleine q/q‑Bewegungen zwischen Q2 und Q3 2026 auf Bezirksebene (z. B. Hamburg‑Nord ca. −0,38 % und +1,28 % in zwei Reihen; Hamburg‑Mitte etwa −3,60 % und −2,04 %). Solche Signale sind als Richtungshinweise zu lesen; Stichprobenumfang und Angebotsmix ändern sich. Für ETW‑Bewertungen ersetzen sie keine Vergleichspreise aus beurkundeten Verkäufen. ([engelvoelkers.com](https://www.engelvoelkers.com/de-de/immobilienpreise/hamburg/?utm_source=openai))

So fließen die Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 in Bewertungen und Preise ein

Hamburg veröffentlicht neue Bodenrichtwerte jährlich mit dem Stichtag 1. Januar; seit 2022 ist der 01.01 das Standarddatum. Die Werte sind in BORIS.HH (interaktive Karte) einsehbar; amtliche Auszüge können angefordert werden. Für Sachverständige stellt die Stadt zusätzlich die Datenauskunft IDA.HH bereit. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aemter-und-landesbetrieb/landesbetrieb-geoinformation-und-vermessung/produkte-und-dienstleistungen/infos-ueber-grundstuecke/gutachterausschuss-fuer-grundstueckswerte/bodenrichtwerte-244526))

Rechtlich werden Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss nach § 196 BauGB festgelegt und gehören zu den „für die Wertermittlung erforderlichen Daten“ der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021, in Kraft seit 01.01.2022). Die ImmoWertV definiert Bodenrichtwert/Bodenrichtwertgrundstück und die Bildung eines „objektspezifisch angepassten“ BRW, wenn das Richtwertgrundstück nicht Ihrem Objekt entspricht (z. B. Grundstücksgröße oder Geschossflächenzahl). Die IDA.HH‑Erläuterungen nennen diese Datensätze ausdrücklich. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__196.html?utm_source=openai))

In der Praxis bei Eigentumswohnungen: Bewertet wird in der Regel im Vergleichswertverfahren. Der Bodenwert bleibt dennoch relevant – etwa für Plausibilitätsprüfungen und für Aufteilungen in Boden‑ und Gebäudewert. In Hamburg 2026 gehen Sie dafür wie folgt vor: 1) 01.01.2026‑BRW in BORIS.HH für die passende Nutzungsart (z. B. Mehrfamilienhäuser) abrufen; Hinweis: Übersichtskarten sind auf WGFZ 1,0/1.000 m² normiert; 2) bei Abweichungen auf objektspezifische Merkmale umrechnen (Hinweise/Tools der Stadt nutzen); 3) mit dem Miteigentumsanteil multiplizieren, um den Bodenwertanteil Ihrer Wohnung zu ermitteln; 4) mit Vergleichskaufpreisen aus der Kaufpreissammlung plausibilisieren. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aemter-und-landesbetrieb/landesbetrieb-geoinformation-und-vermessung/produkte-und-dienstleistungen/infos-ueber-grundstuecke/gutachterausschuss-fuer-grundstueckswerte/bodenrichtwerte-244526))

Zwei Warnhinweise: Ein Bodenrichtwert ist ein Lage‑Benchmark für ein fiktives Richtwertgrundstück, kein konkreter Transaktionspreis. Und: Bewertungsstichtag beachten – die ImmoWertV verlangt die Bezugnahme auf einen definierten Stichtag. Für rechtssichere Gutachten sollte ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger beauftragt werden. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/?utm_source=openai))

Praktische Hinweise für Käuferinnen und Käufer

• Arbeiten Sie mit zwei Blickwinkeln: Für realisierte Preise nutzen Sie den Hamburger Marktbericht 2026 (Verträge 2025). Für die aktuelle Richtung dienen Indikatoren aus Q2 2026 (WohnBarometer) und Juni‑Schnappschüsse nach Stadtteil (immowelt). Angebotspreise können – je nach Verhandlungsmacht – über oder unter Beurkundungspreisen liegen. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aktuelles/pressemeldungen/immobilienmarktbericht-hamburg-2026-ab-sofort-verfuegbar-1170046?utm_source=openai))

• Die Stadtteil‑Spreizung ist groß. Im Juni 2026 liegen Premiumlagen wie Hoheluft‑Ost, Groß Flottbek und Hamburg‑Altstadt bei hohen 7.000 bis mittleren 8.000 €/m² (ETW‑Angebote), periphere Lagen häufig bei 4.000–5.000 €/m². Eine Kalkulation ohne diese Spreizung ist riskant. ([immowelt.de](https://www.immowelt.de/immobilienpreise/hamburg/wohnungspreise))

• Für Bodenwertanteile und Plausibilitätsprüfungen stützen Sie sich auf den BRW zum 01.01.2026 in BORIS.HH und das ImmoWertV‑Gerüst (objektspezifische Anpassung, wenn das Richtwertgrundstück abweicht). Für Finanzierung/Abschluss empfiehlt sich ein vereidigter Sachverständiger mit sauberer Stichtags‑Dokumentation. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aemter-und-landesbetrieb/landesbetrieb-geoinformation-und-vermessung/produkte-und-dienstleistungen/infos-ueber-grundstuecke/gutachterausschuss-fuer-grundstueckswerte/bodenrichtwerte-244526))

• Seien Sie vorsichtig mit Stadtteil‑Q/Q‑„Bewegungen“ aus Makler‑Dashboards; sie basieren auf Inseraten und mischen teils Nutzungsarten. Nutzen Sie sie als Kontext, nicht zur Gebotsfindung. ([engelvoelkers.com](https://www.engelvoelkers.com/de-de/immobilienpreise/hamburg/?utm_source=openai))

• Dieser Beitrag ist allgemeine Marktinformation und keine Anlage‑, Steuer‑ oder Rechtsberatung. Für belastbare Werte wenden Sie sich an eine(n) öffentlich bestellte(n) und vereidigte(n) Sachverständige(n); für steuerliche Zuordnungen an Ihre Steuerberatung.