Alle Artikel
Hamburg Juli 2026: 75‑Jahres‑Verlängerung für denkmalgeschützte Eigenheime auf städtischem Land – Preise, Indexierung, Weiterverkauf
Seit 7. Juli 2026 plant Hamburg 75‑jährige Erbbaurechts‑Verlängerungen für denkmalgeschützte Eigenheime auf städtischem Boden. Was das für Preise, Erbbauzins‑Indexierung und Weiterverkaufsklauseln bedeutet.
Was sich am 7. Juli 2026 änderte
Am 7. Juli 2026 hat der Hamburger Senat angekündigt, Erbbaurechts‑Verlängerungen für denkmalgeschützte Wohn‑„Eigenheime“ auf städtischem Grund zu verlängern: Statt bisher üblichen 40 Jahren sollen betroffene Erbbaurechte um 75 Jahre verlängert werden können. Erfasst sind insbesondere denkmalgeschützte Ein‑, Doppel‑ und Reihenhäuser auf Flächen der Freien und Hansestadt Hamburg. Der Beschluss steht unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Hamburgischen Bürgerschaft. Die vertragliche Umsetzung soll durch den Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) erfolgen. Stand 20. September 2026 ist die Senatsmitteilung die maßgebliche Quelle; als Beispiel nennt sie, dass Bewohnerinnen und Bewohner der denkmalgeschützten Fritz‑Schumacher‑Siedlung in Langenhorn ihre auslaufenden Erbbaurechte bis zum 31. Dezember 2104 verlängern können. Im Transparenzportal ist zudem ein Vorgang „Laufzeitverlängerung … insbesondere in der Fritz‑Schumacher‑Siedlung“ aufgeführt, der eine 75‑jährige Verlängerung mit einem einheitlichen Enddatum 31. Dezember 2104 benennt. Käuferinnen und Käufer sollten vor einer Entscheidung die endgültige Bürgerschaftszustimmung und den konkreten Vertragstext für das jeweilige Objekt prüfen.
Preise: warum die längere Laufzeit zählt
In Hamburg veröffentlicht der Gutachterausschuss Vergleichsfaktoren für Erbbaurechte nach Restlaufzeit und Erbbauzinssatz. Im Immobilienmarktbericht 2026 liegt bei einem Erbbauzinssatz von 3 % der Vergleichsfaktor für Restlaufzeiten von 30–39 Jahren bei 0,92 und steigt ab 50 Jahren Restlaufzeit auf 1,03. Das bedeutet: Sobald die Restlaufzeit die 50‑Jahres‑Marke überschreitet, erhöht sich der in der Vergleichswertermittlung verwendete Faktor spürbar. Eine vereidigte Sachverständige bzw. ein öffentlich bestellter Sachverständiger sollte diese Faktoren für das konkrete Objekt in einen Preiseffekt übersetzen; der Faktor ist ein Bewertungsinstrument in Vergleichswertgutachten und kein direkter „Prozentsatz des Volleigentums“. Der Bericht zeigt außerdem Faktoren für andere Erbbauzinssätze und macht deutlich, dass sowohl die Restlaufzeit als auch der vereinbarte Erbbauzins den Wert bestimmen. Kurze Restlaufzeiten drücken die Preise; eine Verlängerung kann Verkäuflichkeit und Beleihbarkeit verbessern.
Erbbauzins: aktuelles Niveau und Indexierungsregeln
Hamburg bemisst den laufenden Erbbauzins für neu bestellte oder verlängerte Wohnerbbaurechte am aktuellen Bodenwert zum Zeitpunkt des Vertrags. Seit Januar 2023 erhebt die Stadt 1,3 % p. a. des Bodenwerts für Wohnnutzung. Der LIG hat 2023 kommuniziert, dass diese Sätze seit Juli 2023 für mindestens drei Jahre festgeschrieben sind; die Regierungsfraktionen haben Anfang 2026 signalisiert, dass der Satz von 1,3 % auch 2026 gilt. Bei Verlängerungen wird der dann aktuelle Satz auf den dann aktuellen Bodenwert angewendet. Verträge auf städtischem Grund sehen in Hamburg typischerweise eine dreijährliche Indexierung des Erbbauzinses an den deutschen Verbraucherpreisindex vor. Die LIG‑Broschüre legt dies ausdrücklich dar und zeigt, wann die erste VPI‑Anpassung greift (z. B. im 4. Jahr einer neuen oder verlängerten Laufzeit). Nach § 9a Erbbaurechtsgesetz darf eine Erhöhung des Erbbauzinses für Wohngebäude nur erfolgen, soweit sie unter Berücksichtigung aller Umstände nicht unbillig ist; die VPI‑Kopplung ist der gängige Maßstab. Käuferinnen und Käufer sollten die VPI‑Stufen in ihrer Liquiditätsplanung berücksichtigen und sich die konkrete Indexklausel notariell bestätigen lassen.
Weiterverkauf und Finanzierung: Klauseln, die Sie prüfen sollten
Erbbaurechte auf städtischem Boden erfordern regelmäßig die Zustimmung der Eigentümerin (FHH) zur Veräußerung oder Belastung. Das folgt aus § 5 und § 7 ErbbauRG und ist in Hamburg vertraglicher Standard; ein veröffentlichter Musterfall (Binderstraße 34) enthält eine detaillierte Zustimmungsklausel und Bedingungen. In diesem Vertrag ist die spätere Grundpfandrechtsbelastung zudem auf 70 % des dann aktuellen Verkehrswerts des Erbbaurechts begrenzt und eine Gläubigervereinbarung mit der finanzierenden Bank vorgeschrieben. Ähnliche Strukturen sind auch bei Wohn‑Erbbaurechten auf städtischem Land zu erwarten; prüfen Sie aber stets den konkreten Wortlaut. In städtischen Verträgen fallen außerdem transaktionsbezogene Entgelte an: Üblich ist eine Aufwandsbeteiligung von 2 % (gedeckelt auf 30.000 €) für städtische Grundstücksgeschäfte (einschließlich Bestellung/Verlängerung von Erbbaurechten); führt der LIG die Vertragsdurchführung selbst aus, kommt ein gesondertes Durchführungsentgelt von 0,3 % (gedeckelt auf 6.000 €) hinzu. Gesetzliche Vorkaufsrechte nach § 24 BauGB gelten nicht beim Kauf von Erbbaurechten; ein Vorkaufsrecht besteht nur, wenn es vertraglich vereinbart ist. In Denkmal‑ und Erhaltungsgebieten wie der Fritz‑Schumacher‑Siedlung sind bauliche Änderungen genehmigungspflichtig; kalkulieren Sie Kosten und Zeitbedarf der denkmalrechtlichen Genehmigung ein. Schließlich weist eine Bürgerschaftsdrucksache 2024 darauf hin, dass Banken bei Erbbaurechten Darlehen häufig etwa zehn Jahre vor Laufzeitende (Heimfall) vollständig getilgt sehen wollen. Eine Verlängerung um 75 Jahre entschärft daher Tilgungspläne und kann die laufende Kreditbelastung gegenüber einer 40‑Jahres‑Verlängerung senken.
Wer profitiert und was Sie jetzt tun sollten
Die Maßnahme vom Juli 2026 richtet sich an denkmalgeschützte Ein‑, Doppel‑ und Reihenhäuser auf städtischem Grund. Als erste Anwendung nennt der Senat die Fritz‑Schumacher‑Siedlung in Langenhorn. Wenn Sie den Kauf eines denkmalgeschützten Hauses auf Hamburger Staatsland oder eines bestehenden Erbbaurechts erwägen: 1) Beschaffen Sie den aktuellen Vertrag und prüfen Sie Restlaufzeit, Indexklausel, Zustimmungs‑ und Sicherheitenregelungen sowie etwaige vertragliche Vorkaufsrechte; 2) Fragen Sie beim LIG nach, ob und zu welchen Konditionen für die konkrete Adresse die 75‑Jahres‑Verlängerung angeboten wird; 3) Lassen Sie eine vereidigte Sachverständige bzw. einen öffentlich bestellten Sachverständigen die Faktoren des Gutachterausschusses auf Ihr Objekt übertragen; 4) Kalkulieren Sie den Erbbauzins mit 1,3 % des aktuellen Bodenwerts (zum Zeitpunkt der Verlängerung) und modellieren Sie VPI‑Anpassungen alle drei Jahre; 5) Klären Sie Anforderungen und Fristen der denkmalrechtlichen Genehmigung; 6) Lassen Sie die Unterlagen von einer Hamburger Notarin bzw. einem Notar und einer auf Erbbaurecht und Denkmalschutz spezialisierten Rechtsanwältin bzw. einem Rechtsanwalt prüfen. Dies ist keine individuelle Rechts‑ oder Steuerberatung; für die Gestaltung wenden Sie sich an Notariat und Fachanwalt in Hamburg.
Nichts auf dieser Seite ist Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Preisspannen sind indikative Angebotspreise und weichen zwischen den Quellen methodisch bedingt voneinander ab. Prüfen Sie jede Zahl mit einem Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt, bevor Sie Kapital binden.
