Freiburg 2026: Marktbericht für ausländische Käufer

Marktüberblick: Mieten und wo Sie Kaufpreise finden

Freiburg stellt einen qualifizierten Mietspiegel für 2025/2026 bereit. Die kommunale Erhebung (8 356 Rückmeldungen; 3 087 auswertbare Datensätze, Erhebungszeitraum Juli–August 2024) nennt eine arithmetische Durchschnitts‑Nettokaltmiete von 10,81 € pro m² zum Erhebungszeitpunkt. Der Mietspiegel 2025/2026 wurde am 23. September 2024 von der Arbeitsgruppe beschlossen und am 10. Dezember 2024 vom Gemeinderat bestätigt; er gilt vom 01.01.2025 bis 31.12.2026. ([freiburg.de](https://www.freiburg.de/servicebw/Mietspiegel_2025_2026.pdf))

Für Marktpreise beim Kauf (€/m² oder Kaufpreisspannen) ist der Freiburger Gutachterausschuss die primäre Stelle: er erstellt den Immobilienmarktbericht und führt die Kaufpreissammlung; der Bericht kann kostenpflichtig bestellt werden, die Bodenrichtwerte sind kostenlos über das FreiGIS‑Geoportal abrufbar. Wenn Sie verlässliche Transaktionsdaten benötigen, bestellen Sie den Marktbericht oder fordern Sie eine Wertermittlung beim Gutachterausschuss an. ([freiburg.de](https://www.freiburg.de/pb/1424099.html))

Mietkontrolle und Mietrecht – was der Mietspiegel für Käufer bedeutet

Der qualifizierte Mietspiegel ist nach §§ 558c–558d BGB ein amtliches Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für Käufer, die als Vermieter halten wollen, ist der Mietspiegel die Bezugsgröße, die Gerichte und Parteien bei der Prüfung einer angemessenen Miete heranziehen. Das Dokument enthält Basismiettabellen nach Wohnungsgröße und Baujahr sowie Zu‑/Abschläge, unter anderem für energetische Merkmale; nutzen Sie diese Zahlen beim Modellieren von Mieteinnahmen. ([freiburg.de](https://www.freiburg.de/servicebw/Mietspiegel_2025_2026.pdf))

Die bundesweite «Mietpreisbremse» kann bei Neuvermietungen zusätzlich Begrenzungen bringen, gilt aber nur in dafür benannten Gebieten; ob und in welchem Umfang sie auf eine konkrete Adresse Anwendung findet, ist gesondert zu prüfen. Bei Renditerechnungen sollten Sie mindestens zwei Szenarien rechnen: Mietspiegel‑Marktmiete und ein gedämpftes Neuvermietungs‑Szenario. Der Mietspiegel selbst beschreibt seinen Anwendungsbereich (nicht preisgebundener Wohnraum). ([freiburg.de](https://www.freiburg.de/servicebw/Mietspiegel_2025_2026.pdf))

Wärmeplanung: Auswirkungen auf Heizungstausch und Anschlussrisiko

Das Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze (WPG) etabliert verpflichtende kommunale Wärmepläne und Regeln zur Dekarbonisierung von Wärmenetzen. Gesetzestext und Ministeriums‑FAQ erläutern, dass Kommunen Wärmepläne erstellen, veröffentlichen und damit Netz‑Ausbau und Anschlussregeln steuern; Planverantwortliche können dabei auch grenznahe Akteure einbeziehen. Käufer sollten Wärmepläne als regulatives Instrument ansehen, das Einfluss darauf hat, ob ein Gas‑Heizungstausch zulässig ist und welche Anschluss‑Fristen gelten. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/wpg/BJNR18A0B0023.html?utm_source=openai))

Konkret: Liegt ein Objekt in einem durch Wärmeplanung ausgewiesenen Gebiet, kann der Plan Prioritätszonen für Fernwärme festlegen und verbindliche Anschluss‑ oder Anschluss‑Fristen vorsehen, was Lebenszykluskosten beeinflusst. Die Ministerien haben das WPG und die begleitende Anleitung 2026 fortentwickelt; größere Städte sollten ihre Pläne bis Mitte 2026 vorgelegt haben. Fordern Sie vor dem Kauf den lokalen Wärmeplan oder eine schriftliche Bestätigung an, dass kein verbindlicher Plan besteht. ([bundeswirtschaftsministerium.de](https://www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Downloads/Gesetz/2026/20260430-entwurf-eines-gesetzes-zur-aenderung-des-waermeplanungsgesetzes.pdf?__blob=publicationFile&v=6&utm_source=openai))

Checkliste für ausländische Käufer (kurz, praktisch)

1) Laden Sie den Freiburger Mietspiegel 2025/2026 (kostenfrei als PDF) herunter und nutzen Sie die Basistabellen für Ihre Mietannahmen. Für belastbare Kaufpreisdaten bestellen Sie den Immobilienmarktbericht beim Gutachterausschuss oder rufen Bodenrichtwerte über das FreiGIS‑Geoportal ab; beides sind amtliche Quellen. Bestell‑ und Kontaktangaben stehen auf der städtischen Webseite. ([freiburg.de](https://www.freiburg.de/servicebw/Mietspiegel_2025_2026.pdf))

2) Fordern Sie vom Verkäufer/Notar (a) den lokalen Wärmeplan oder eine schriftliche Bestätigung, dass kein verbindlicher Plan besteht, und (b) die letzten Protokolle der Eigentümergemeinschaft sowie die Instandhaltungsrücklagen‑Aufstellung, wenn Sie eine Wohnung kaufen. Ein Wärmeplan kann Zeitfenster für Heizungstausch oder Anschlusspflichten setzen; lassen Sie das schriftlich bestätigen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/wpg/BJNR18A0B0023.html?utm_source=openai))

3) Prüfen Sie das Grundbuch: lassen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug erstellen und bestehen Sie auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung nach Beurkundung. 4) Berechnen Sie mindestens zwei Miet‑Szenarien (Mietspiegel‑Marktmiete und ein gedeckeltes Neuvermietungs‑Szenario) und belasten Sie die Rendite mit Anschluss‑ und Modernisierungskosten. 5) Bei ausländischer Finanzierung klären Sie Vorbehalte der Bank zur Eintragung von Grundschulden und holen Sie frühzeitig steuerliche Beratung bei einem deutschen Steuerberater sowie notariellen Rat ein. Dieses Stück ist keine persönliche Steuer‑ oder Rechtsberatung.