Frankfurt 29.01.2026 städtische Erbbaurecht‑Konditionen (M 213/2025)

Was sich am 29. Januar 2026 geändert hat

Am 29. Januar 2026 hat die Stadtverordnetenversammlung die Magistratsvorlage M 213/2025 „Vertragliche Inhalte städtischer Erbbaurechte – Ergänzung und Änderung zu bisherigen Beschlüssen“ beschlossen. Die Änderungen gelten für künftig abzuschließende städtische Erbbaurechtsverträge und Verlängerungen und aktualisieren die seit 2016/2019 maßgeblichen Vorgaben. Der vorgeschlagene Deckel der Familienermäßigung wurde gestrichen; zugleich wurden neue Entlastungen für Selbstnutzung und gemeinwohlorientierte Projekte bestätigt. Abstimmung und Maßgaben sind öffentlich dokumentiert.

Der städtische Standard‑Erbbauzins für Wohnen bleibt bei 2,5 % des Bodenwerts, wird aber gezielt reduziert: 2,0 % für selbstgenutztes Wohneigentum, 1,5 % für geförderte Wohnprojekte und in eng definierten Fällen 1,0 % für gemeinwohlorientierte Wohnraumbewirtschaftung, wenn drei Kriterien kumulativ erfüllt sind (Kostendeckungsprinzip, Reinvestition der Überschüsse, dauerhaft mindestens 20 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete). Die Ermäßigungen sind schuldrechtlich und entfallen bei Verstößen oder Wegfall der Voraussetzungen. Die Regelungen stehen im Kontext des ErbbauRG zu Indexierung und Finanzierung.

Erbbauzins und Indexierung: Zahlen und Kappung

Grundsatz: Für städtische Wohnerbbaurechte beträgt der Erbbauzins 2,5 % des Bodenwerts. Bei neu bestellten, selbstgenutzten Verträgen gilt 2,0 % solange die Selbstnutzung anhält; bei Vermietung oder Verkauf fällt der Satz auf 2,5 % zurück, sofern keine andere Ermäßigung greift. Projekte unter städtischen Förderprogrammen (z. B. Förderweg I/II, Azubi‑/Studierendenwohnen) zahlen 1,5 % für die Bindungsdauer. Die Gemeinwohlorientierung wird durch das Amt für Wohnungswesen geprüft; bei Erfüllung aller drei Kriterien gilt 1,0 % während der Bindung.

Indexierung: Frankfurt passt den dinglich bestellten Erbbauzins nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) an. Steigt der VPI schneller als die Durchschnittslöhne vollzeitbeschäftigter Arbeitnehmer, wird die Anpassung auf den Mittelwert aus VPI‑ und Lohnsteigerung gedeckelt. Das setzt die bundesrechtliche Kappung des § 9a ErbbauRG für Wohnzwecke um; danach darf eine VPI‑Erhöhung die Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse nicht überschreiten. Die Stadt gibt an, bei Wohnerbbaurechten fünfjährige VPI‑Klauseln zu verwenden; in bestimmten Siedlungsgebieten besteht die fünfjährige „Automatik“ fort.

Vermietete Erbbaurechte: 30 % der Miete und kein WEG‑Split

Bestehende, vermietete Erbbaurechte können per Nachtragsvertrag eine schuldrechtliche Deckelung auf 30 % der erzielten Mieteinnahmen erhalten – unter strengen Voraussetzungen: Wiedervermietungen höchstens zur ortsüblichen Vergleichsmiete (OVM/Mietspiegel), Einfrieren oberhalb der OVM liegender Mieten bis zum Erreichen der OVM sowie Ansatz leerstehender/selbstgenutzter Einheiten mit OVM für die Berechnung. Eine Aufteilung nach WEG ist ausgeschlossen (Ausnahme nur in gerader Erbfolge). Nach dem Beschluss vom 29. Januar 2026 sind Mieterhöhungen nach energetischen Modernisierungen auf 75 % der gesetzlichen Umlagegrenze beschränkt und dürfen die OVM nicht überschreiten.

Übersteigt der dingliche Erbbauzins 30 % der Mieteinnahmen, wird er schuldrechtlich auf 30 % begrenzt; liegt er darunter, gilt der dingliche Satz. Die Stadt prüft sowohl den dinglichen Zins als auch die schuldrechtlichen Voraussetzungen alle fünf Jahre; fehlende Nachweise führen zur Rückkehr zum dinglichen Erbbauzins.

Verlängerungen, vorzeitige Erneuerung und Siedlungsgebiete

Auslaufende Wohnerbbaurechte können unterhalb der klassischen 99 Jahre verlängert werden, solange Abschreibungsfristen gewahrt sind; in der Praxis nennt Frankfurt 60 Jahre als Regelfrist. Bei vorzeitigen Verlängerungen und Nachträgen mit geänderter Ausnutzung (z. B. zusätzliche Wohneinheiten) wird ein „Mischerbbauzins“ vereinbart: Der bisherige Vorteil wird für die Restlaufzeit angerechnet, danach gelten aktuelle Konditionen.

In festgelegten Siedlungsgebieten mit sehr großen Grundstücken und geringer Ausnutzbarkeit gilt weiterhin die „Splitting“-Regel: Ab 465 m² wird der Erbbauzins zwischen einem fiktiven Baulandanteil und der Mehrfläche aufgeteilt; in Goldstein und Praunheim kann die Splittingregel bis zu vier Wohneinheiten angewandt werden. Die historischen „Siedlungskonditionen“ für Selbstnutzung bestehen schuldrechtlich fort und sind an die Residenzpflicht geknüpft.

Weiterverkauf und Familienermäßigung

Erbbauberechtigte dürfen ihr Recht verkaufen oder verschenken; die Beurkundung erfolgt ohne Mitwirkung der Stadt, allerdings ist ihre Zustimmung zur Übertragung erforderlich und die Stadt hat ein grundbuchlich gesichertes Vorkaufsrecht. Bei jedem Verkauf prüft die Stadt die Vertragslage; sind Konditionen veraltet, wird Käuferinnen und Käufern regelmäßig ein notarieller Nachtrag zu aktuellen Bedingungen angeboten. Bei vermieteten Erbbaurechten ist die Umwandlung in WEG‑Eigentum vertraglich ausgeschlossen (Ausnahme: Erbfolge in gerader Linie).

Familienermäßigung: Das „Startprogramm für junge Familien“ reduziert den Erbbauzins schuldrechtlich um 20 % je kindergeldberechtigtem Kind (maximal vier Kinder). Ein Deckel von 500 € pro Kind und Jahr wurde mit dem Ratsbeschluss vom 29. Januar 2026 ausdrücklich gestrichen; die frühere prozentuale Regelung gilt fort.

Finanzierung städtischer Erbbaurechte: praktische Fallstricke

Erbbaurechte sind bankfähig, aber Konditionen weichen vom Volleigentum ab. Wichtige, von der Stadt selbst benannte Punkte: Für jede Grundpfandrecht‑Bestellung ist die Zustimmung der Stadt erforderlich; die Gesamtbelastung sollte grundsätzlich unter 60 % des Gebäude‑ (ohne Boden)werts liegen, mit „aktuellen“ Vertragskonditionen und ausreichender Restlaufzeit sind bis zu 80 % möglich. Darlehen müssen so getilgt werden, dass die planmäßige Rückzahlung mindestens 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts endet. Weite „All‑Monies“-Sicherungszweckerklärungen lehnt die Stadt ab; akzeptiert werden nur enge, zweckgebundene SZE und ausschließlich Buchgrundschulden (keine Briefgrundschulden). Kreditgeber fordern teils eine Stillhalteerklärung zur Anerkennung der städtischen vorrangigen Rechte (Erbbauzins und Vorkaufsrecht).

Budgetrisiken: Bei Wegfall der Selbstnutzung steigt der Erbbauzins vom 2,0 %‑Satz wieder auf 2,5 %. Die VPI‑Indexierung kann trotz § 9a‑Kappung die Jahreskosten erhöhen, wenn die Inflation die Lohnentwicklung überholt. Hessische Medien berichten von teils kräftigen Erhöhungen bei Altverträgen mit Bodenwert‑Bezug; Frankfurts neue Linie stützt sich auf den VPI statt Bodenwertsprüngen, dennoch sollten Sie Fünfjahres‑Szenarien durchrechnen.

Praxis: Klären Sie mit Ihrer Bank schriftlich, wie kommunale Erbbaurechte in Frankfurt behandelt werden (maximale Beleihung, erforderliche Restlaufzeit bei Auszahlung, Akzeptanz der engen SZE der Stadt). Lassen Sie vom Notariat Vorkaufsrecht, Zustimmungspflichten und etwaige erforderliche Nachträge prüfen. Für Mietobjekte kalkulieren Sie vor Gebotsabgabe die 30 %‑Deckelung und die OVM‑Grenzen.