Pfandbrief und 60 % Beleihungswert: Was ausländische Käufer wissen müssen

Kurzfassung der Rechtslage: 60 %‑Beleihungswert‑Regel

Das Pfandbriefgesetz (PfandBG) enthält die gesetzliche Obergrenze, die für die Refinanzierung von Hypotheken in Deutschland maßgeblich ist: Hypotheken, die zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen verwendet werden, dürfen nur bis zur ersten 60 % des nach § 16 PfandBG festgestellten Beleihungswertes in Deckung genommen werden. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/pfandbg/BJNR137310005.html))

§ 13 PfandBG schränkt außerdem die Belegenheit der Deckungsgrundstücke ein (EU/EWR, Schweiz, Vereinigtes Königreich, USA, Kanada, Japan, Australien, Neuseeland und Singapur) und setzt eine 10 %‑Grenze für Beleihungen in Staaten, in denen das Pfandbriefvorrecht nicht gesichert ist. Beachten Sie: Dies sind gesetzliche Vorgaben für die Pfandbriefdeckung, nicht die alleinige kommerzielle Kreditentscheidung einer Bank. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/pfandbg/BJNR137310005.html))

Was der Beleihungswert ist und wie er ermittelt wird

Der Beleihungswert ist nicht mit dem Marktpreis gleichzusetzen. Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) legt eine vorsichtige Bewertungsmethodik fest und schreibt eine unabhängige, fachkundige Wertermittlung vor. Der Beleihungswert soll ein realisierbarer Wert unter gewöhnlichen Marktbedingungen sein und spekulative, kurzfristige Schwankungen ausschließen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/belwertv/BJNR117500006.html?utm_source=openai))

Die BelWertV schreibt Verfahren vor (getrennte Ermittlung von Ertragswert und Sachwert, Mindest‑Kapitalisierungszinssätze u. a.) und verknüpft die Mindestzinssätze mit der Rendite 30‑jähriger Bundesanleihen zuzüglich eines Aufschlags (bei Wohnnutzung mindestens mehrere Prozentpunkte). Die Bundesaufsicht veröffentlicht die jeweils geltenden Parameter. Ergebnis: Ein BelWertV‑konformer Beleihungswert ist regelmäßig vorsichtiger (niedriger) als ein kurzfristiger Marktpreis. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/belwertv/BJNR117500006.html?utm_source=openai))

Wie die 60 %‑Begrenzung die LTVs der Banken praktisch beeinflusst

Da Pfandbriefe für deutsche Hypothekenbanken eine bedeutende, günstige Refinanzierungsquelle darstellen, prägt die gesetzliche Vorschrift, dass nur die ersten 60 % des Beleihungswertes Pfandbriefodeckung liefern dürfen, das Finanzierungsverhalten. Kreditinstitute, die mit Pfandbriefen refinanzieren, orientieren die für die Deckung verfügbare Summe an der BelWertV‑Wertermittlung und an der 60‑Prozent‑Grenze. Das führt dazu, dass Banken bei höheren Beleihungsausläufen zusätzlichen Eigenanteil oder andere Sicherheiten verlangen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/pfandbg/BJNR137310005.html))

Unterscheiden Sie zwei Dinge: die gesetzliche Grenze für die Pfandbriefdeckung (60 %) und die kommerzielle Kreditentscheidung der Bank. Eine Bank kann zwar einen Kredit oberhalb von 60 % des Beleihungswertes gewähren, die Teile oberhalb der 60 %‑Grenze können jedoch nicht über Pfandbriefe refinanziert werden und werden in der Regel aus teurerem Eigenkapital oder anderen Finanzierungsquellen bestritten – und entsprechend teurer bepreist. Erwarten Sie deshalb, dass die 60 %‑Regel LTV‑Grenzen und Margen beeinflusst. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/pfandbg/BJNR137310005.html))

Praktische Schritte, um die bankseits anerkannte Sicherheit zu erhöhen

1) Beauftragen Sie vor Finanzierungsverhandlungen eine BelWertV‑konforme Wertermittlung. Eine nach BelWertV erstellte Beleihungswertermittlung durch einen qualifizierten Gutachter ist das Papier, das Banken zur Festlegung des 60 %‑Rahmens verwenden. Ist das Gutachten nachvollziehbar und robust, kann die Bank die entsprechende 60‑%‑Schicht sicherer anrechnen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/belwertv/BJNR117500006.html?utm_source=openai))

2) Verbessern Sie Zustand und Versicherbarkeit. Die BelWertV berücksichtigt erkannte Baumängel und Instandhaltungsrückstände. Eine vollständige, auf den Beleihungswert abstellende Gebäudeversicherung nach § 15 PfandBG reduziert Abzüge im Gutachten. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/belwertv/BJNR117500006.html?utm_source=openai))

3) Sichern Sie sich die Erstrangstellung. Auf die Erstrang‑Hypothek bezieht sich die Beleihungswertermittlung und die 60‑%‑Berechnung. Falls möglich, lassen Sie vorherige Belastungen nachrücken oder unterordnen, sodass die Bank‑Hypothek Erstrang ist. Das ist eine Grundbuch‑/Notar‑Angelegenheit. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/pfandbg/BJNR137310005.html))

4) Ergänzende Sicherheiten oder Garantien. Für Kreditteile oberhalb der Pfandbriefdeckungsfähigkeit akzeptieren Banken häufig Kreditverbesserungen: Eigenkapital, Bürgschaften von Muttergesellschaften oder zusätzliche Sicherheiten (andere inländische Immobilien, versicherte Garantien). Ob und wie eine Bank das annimmt, ist kommerziell zu verhandeln; es gibt keine gesetzliche Garantie.

5) Vergleichen Sie Kreditgeber und Produkte. Manche Anbieter sind weniger pfandbrieflastig und bieten andere LTV‑Profile oder Preise; auch dies beeinflusst, wie viel der Kredit zu 60 % Beleihungswert refinanziert werden kann. Fragen Sie konkret: Welcher Anteil des Darlehens soll über Pfandbriefe refinanziert werden, und wie hoch ist die Marge für nicht‑pfandbriefgedeckte Teile? ([pfandbrief.de](https://www.pfandbrief.de/beleihungswert/?utm_source=openai))

Beauftragen Sie frühzeitig einen in Deutschland zugelassenen Gutachter, einen Notar mit Erfahrung bei ausländischen Käufern und einen Kreditvermittler oder Rechtsberater. Dies ist allgemeine Information und keine persönliche Rechts‑, Steuer‑ oder Anlageberatung.

Wichtige Fragen an Bank, Gutachter und Notar

Fragen Sie die Bank: „Werden Sie dieses Darlehen mittels Pfandbriefen refinanzieren? Falls ja: Welchen Beleihungswert (BelWertV) fordern Sie, und welchen LTV bieten Sie für den pfandbrieffähigen Anteil an?“ Fragen Sie den Gutachter: „Erstellen Sie eine BelWertV‑konforme Beleihungswertermittlung mit expliziter Ausweisung von Marktwert und Beleihungswert‑Komponenten?“ Fragen Sie den Notar/Grundbuchanwalt: „Gibt es Vormerkungen oder Belastungen, die eine Erstrang‑Eintragung verhindern, und welche Schritte sind nötig, diese zu beheben?“ PfandBG und BelWertV liefern die gesetzlichen Prüf‑ und Bewertungsstandards, auf die sich diese Fragen stützen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/pfandbg/BJNR137310005.html))

Für verbindliche steuerliche, rechtliche oder kreditwirtschaftliche Entscheidungen konsultieren Sie bitte einen in Deutschland zugelassenen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Hypothekenexperten.