Off‑plan und Genehmigungsrisiko: Schützen Sie Anzahlung und Übergabetermin bei verspäteter Baugenehmigung oder Nutzungsfreigabe (Sep 2026)

Was das Gesetz bereits schützt – kurz gefasst

Wenn Sie Off‑Plan in Deutschland kaufen, schließen Sie einen Baubetreuungs-/Bauträgervertrag ab, der zwischen allgemeinem Schuldrecht und speziellen Branchenvorschriften liegt. Für Verbraucherbauverträge begrenzt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) den Umfang von Abschlagszahlungen und schreibt Sicherheiten hierfür vor. Relevante Neuregelungen finden sich im BGB, namentlich § 650m (Abschlagszahlungen; Begrenzung und Absicherung) sowie die Vorschriften zu Verbraucherbauverträgen. ([gesetze-im-internet.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.juris.de/bgb/__650m.html?utm_source=openai))

Zusätzlich regeln die Makler‑ und Bauträgerverordnung (MaBV) und die AbschlagsV, unter welchen Umständen ein gewerblicher Bauträger Abschlagszahlungen fordern darf: ein notariell beurkundeter Vertrag, eine eingetragene Auflassungsvormerkung an der vereinbarten Rangstelle, die Sicherstellung der Lastenfreistellung und — wichtig — die Erteilung der erforderlichen Baugenehmigung vor der regulären Entgegennahme von Erwerbergeldern. Diese öffentlich‑rechtlichen Voraussetzungen sollen Erwerber davor schützen, Leistungen zu bezahlen, solange Genehmigungen noch offen sind. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/__3.html?utm_source=openai))

Wichtige gesetzliche Zahlen, die Sie kennen sollten

Gemäß § 650m BGB dürfen Abschlagszahlungen insgesamt nicht mehr als 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung (einschließlich Nachtragsvergütungen) betragen. § 650m schreibt ferner Sicherheiten für die erste Abschlagszahlung und für Vergütungserhöhungen über 10 % vor und begrenzt übermäßige Sicherungsansprüche des Unternehmers. Diese Prozentwerte sind gesetzlich verankert und bieten Ihnen eine verlässliche Verhandlungsbasis. ([gesetze-im-internet.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.juris.de/bgb/__650m.html?utm_source=openai))

Die MaBV und die AbschlagsV legen zusätzlich formale Voraussetzungen fest, unter denen ein gewerblicher Bauträger überhaupt Zahlungen annehmen darf (Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Sicherung der Lasten‑Freistellung und Erteilung der Baugenehmigung) und koppeln Zahlungspläne an Bauabschnitte. Prüfen Sie die MaBV‑Regeln genau, wenn der Bauträger hohe Anzahlungen vor Genehmigung oder Vormerkung verlangt. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/__3.html?utm_source=openai))

Praktische Vertragsklauseln, auf die Sie bestehen sollten (lassen Sie sie durch Anwalt/Notar prüfen)

1) Aufschiebende Bedingung für den Abschluss: Formulieren Sie, dass die Verpflichtung des Verkäufers zur notariellen Eigentumsübertragung und Ihre Verpflichtung zur Restzahlung an die Erteilung der Baugenehmigung und gegebenenfalls an die Nutzungsfreigabe geknüpft sind. Verknüpfen Sie den vertraglichen Übergabetermin mit diesen Genehmigungen, so dass sich Termine automatisch verschieben, wenn Behörden verzögern.

2) Sicherung der Anzahlung: Bestehen Sie auf einer unabhängigen Bankbürgschaft (Anzahlungsgarantie) oder einer Verwahrung auf einem Treuhand‑/Notar‑Anderkonto für jede Anzahlung. Bei Verbrauchern unterstützt § 650m die Begrenzung von Abschlagszahlungen und die Forderung nach Sicherheiten; bankseitige Garantien sind übliche Praxis, um eingezahlte Gelder bis zur Erfüllung der Genehmigungs‑ und Übertragungsbedingungen zu schützen. Verweisen Sie im Vertrag auf die MaBV‑Voraussetzungen, bevor der Bauträger Erwerbergelder annehmen darf. ([gesetze-im-internet.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.juris.de/bgb/__650m.html?utm_source=openai))

3) Zahlungsmeilensteine und Einbehalt: Verknüpfen Sie jede Rate mit nachprüfbaren Bauabschnitten und behalten Sie einen Restbetrag (Einbehalt) zurück, der erst nach Abnahme, Beseitigung wesentlicher Mängel und schriftlicher Bestätigung der Nutzbarkeit ausgezahlt wird. 4) Verzugs‑ und Rücktrittsrechte: Nehmen Sie klare Verzugsregelungen/Vertragsstrafen, Fristsetzung und, falls die Frist fruchtlos verstreicht, ein Rücktrittsrecht mit Rückzahlungsmechanismus auf. Das sind vertragliche Instrumente, die rechtssicher formuliert werden müssen.

Vorgehen – kurze Checkliste

• Vor der Unterzeichnung: Fordern Sie vom Bauträger (a) einen Vertragsentwurf, der Zahlungen an Genehmigung und Vormerkung knüpft, (b) den Wortlaut der geplanten Auflassungsvormerkung und (c) die Form der Bankbürgschaft an. Prüfen Sie, ob und wie die MaBV‑Voraussetzungen greifen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/__3.html?utm_source=openai))

• Bei Anforderung einer Anzahlung: Überweisen Sie nicht auf ein Geschäfts‑Konto des Bauträgers, ohne eine unbedingte Bankbürgschaft oder Verwahrung auf einem Notar‑Anderkonto und ohne vertragliche Freigabebedingungen für Genehmigung und Übergabe. § 650m gibt Ihnen gesetzliche Hebel zur Begrenzung der Höhe von Abschlagszahlungen und zu Sicherheiten. ([gesetze-im-internet.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.juris.de/bgb/__650m.html?utm_source=openai))

• Bei Verzögerungsrisiko: Bestehen Sie auf einer vertraglich anpassbaren Übergabefrist, auf Vertragsstrafen für Verzögerungen und auf einer Rückerstattungsregelung für gestufte Zahlungen bei Insolvenz oder bei Nicht‑Erteilung der Genehmigung. Formulieren Sie diese Punkte mit einem deutschen Immobilienanwalt oder dem beurkundenden Notar; die Formulierungen weichen je nach Bundesland und Kommune. Für die praktische Beantragung einer Baugenehmigung siehe die Hinweise des Bundesdienstes. ([verwaltung.bund.de](https://verwaltung.bund.de/leistungsverzeichnis/de/leistung/99012070006000/herausgeber/BY-1839/region/090000000000?utm_source=openai))

Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar. Für Klauselformulierung und Prüfung des Einzelfalls wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Bau‑/Architektenrecht oder an den Notar.