ELSTER‑Organisationszertifikat und eNoVA: 5‑Punkte‑Check vor der Beurkundung für ausländische Käufer — Okt. 2026

Was sich seit dem 1. Oktober 2026 geändert hat — und warum das für Sie wichtig ist

Seit dem 1. Oktober 2026 sind bestimmte notarielle Anzeigen — darunter die Veräußerungsanzeige nach § 18 GrEStG — elektronisch als amtlich vorgegebener Strukturdatensatz über das eNoVA‑Modul und ELSTER zu übermitteln. Die Bundesnotarkammer beschreibt die ersten gesetzlichen Verpflichtungen und die Pflicht zur elektronischen Übermittlung. ([bnotk.de](https://www.bnotk.de/aufgaben-und-taetigkeiten/rundschreiben/details/elektronischer-notar-verwaltungs-austausch-enova-erste-verpflichtungen-ab-dem-1-oktober-2026?utm_source=openai))

Nach dem Grunderwerbsteuergesetz dürfen Gerichte, Behörden und Notare die Urschrift und Ausfertigungen erst aushändigen, wenn die Veräußerungsanzeige vollständig übermittelt wurde (vgl. § 18 GrEStG). Der elektronische Datensatz muss die in § 20 GrEStG genannten Angaben enthalten und die amtlich bestimmte Schnittstelle einhalten. Eine fehlerhafte oder unvollständige elektronische Anzeige kann die Beurkundung und die spätere Aushändigung von Dokumenten verzögern oder verhindern. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__18.html?utm_source=openai))

Fünf‑Punkte‑Check: Was Sie vor dem Beurkundungstermin erledigen müssen

1) Beantragen Sie ein ELSTER‑Organisationszertifikat und weisen Sie es frühzeitig zu. Richten Sie ein ELSTER‑Organisationskonto ein und beantragen Sie ein Organisationszertifikat (nicht einfach ein persönliches Mein‑ELSTER‑Konto). Das Zertifikat muss aktiv sein und — wenn es vom Notar oder Beauftragten genutzt wird — in den XNotar/eNoVA‑Einstellungen hinterlegt werden; die Notarsoftware benötigt das Organisationszertifikat zur Übermittlung via ELSTER. Die ELSTER‑Registrierung enthält eine postalische Aktivierungsstufe; rechnen Sie Zeit für Ausstellung und Installation durch den Administrator ein. ELSTER‑Hilfen und regionale Schritt‑für‑Schritt‑Anleitungen stehen online. ([onlinehilfe.bnotk.de](https://onlinehilfe.bnotk.de/einrichtungen/notarnet/xnotar/wichtige-versionsinformationen/versionsinformationen-modul-enova.html?utm_source=openai))

2) Stellen Sie die genau geforderten Steuer‑Identifikationsnummern bereit. Der Datensatz verlangt Identifikationsnummern gemäß GrEStG: bei natürlichen Personen die Identifikationsnummer nach § 139b AO bzw. bei juristischen Personen die Wirtschafts‑Identifikationsnummer nach § 139c AO (bis zur flächendeckenden Einführung akzeptieren Finanzämter teilweise noch die steuerliche Steuernummer). Klären Sie vorab, welche Nummer das zuständige Finanzamt erwartet; fehlende oder falsche Nummern sind ein häufiger Ablehnungsgrund. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/BJNR017770982.html?utm_source=openai))

3) Liefern Sie vollständige, standardisierte Ident‑ und Organisationsangaben. Bereiten Sie vollständige Namen, aktuelle Wohn‑/Geschäftsanschriften, Geburtsdaten, Rechtsform, vertretungsberechtigte Personen mit Kontaktdaten und ggf. Vertretungsnachweise (Vollmacht) vor; ausländische Vollmachten benötigen häufig Beglaubigung/Apostille. § 20 GrEStG listet die Pflichtangaben, die elektronische Anzeige enthalten muss; der Notar benötigt diese Angaben vor der Übermittlung, sonst erfolgt keine fristgerechte elektronische Einreichung. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__18.html?utm_source=openai))

4) Übersetzen und legalisieren Sie ausländische Urkunden rechtzeitig. Ausländische Ausweise, Vollmachten oder Handelsregisterauszüge müssen in einer vom Notar akzeptierten Form vorliegen (beglaubigte Übersetzung, Apostille oder Konsularlegalisation). Liefern Sie Übersetzungen und Beglaubigungen rechtzeitig, damit der Notar die Angaben korrekt im Strukturdatensatz abbilden kann. Verzögerungen hier führen häufig zur Zurückhaltung der Übermittlung. (Hinweis: Fragen Sie den Notar vorab nach akzeptierten Varianten.)

5) Bestätigen Sie, dass das zuständige Finanzamt eNoVA‑Empfang kann, und planen Sie Zeitpuffer ein. Nicht alle Finanzämter waren zeitgleich empfangsbereit; die Bundesnotarkammer und Ihr Notar führen Listen und Schulungsinformationen. Bitten Sie um Bestätigung, ob das Ziel‑Finanzamt die elektronische Veräußerungsanzeige annimmt, und veranschlagen Sie mögliche Korrekturdurchläufe — eine fehlgeschlagene Übermittlung kann die Aushändigung der Urkunde nach § 18 GrEStG blockieren. ([onlinehilfe.bnotk.de](https://onlinehilfe.bnotk.de/einrichtungen/notarnet/xnotar/modul-enova.html?utm_source=openai))

Praktische Fristen und Warnsignale

Beginnen Sie die ELSTER‑Organisationsregistrierung spätestens 2–3 Wochen vor dem Beurkundungstermin: Postaktivierung, Installation des Zertifikats und Administrator‑Schritte benötigen Zeit. Übersetzungen und Apostillen sollten 7–10 Tage vorliegen. Bitten Sie den Notar, sofern möglich, um eine Vorprüfung des Strukturdatensatzes — das reduziert Ablehnungsrisiken. Wird der Datensatz vom Finanzamt zurückgewiesen, rechnen Sie mit Korrekturrunden von mehreren Arbeitstagen; in dieser Zeit kann der Notar berechtigterweise Ausfertigungen zurückhalten. Wenn Unsicherheit über Identifikationsnummern oder Registereinträge besteht, verschieben Sie die Unterzeichnung. ([download.elster.de](https://download.elster.de/download/dokumente/InfoSheet_RegistrierungUK.pdf?utm_source=openai))

Wichtig: Dieser Beitrag bietet keine steuerliche oder rechtliche Einzelfallberatung. Bei transaktionsspezifischen Fragen oder einer abgelehnten Anzeige kontaktieren Sie unverzüglich einen deutschen Steuerberater und den Notar.

Nächste praktische Schritte (Kurzcheck für Ihre Inbox)

• Fragen Sie Ihren Notar, welches Finanzamt die Anzeige erhält und ob eine Vorprüfung möglich ist. • Liefern Sie die genaue Identifikationsnummer (IdNr. oder W‑IdNr. / Steuernummer nach Vorgabe) schriftlich. • Beginnen Sie sofort die ELSTER‑Organisationsregistrierung; senden Sie dem Notar einen Nachweis. • Übermitteln Sie beglaubigte Übersetzungen und Apostillen zu Vollmachten oder Firmenauszügen. • Vereinbaren Sie mit dem Notar ein Ablauf‑ und Kostenkonzept für den Fall einer zurückgewiesenen Übermittlung.