Notarklausel zur Begrenzung der Verkäuferhaftung für spätere Grundsteuer‑B‑Nachforderungen

Wesentliches zuerst: wer gesetzlich haftet und wen die Finanzbehörde verfolgen kann

Das Grundsteuergesetz (GrStG) stellt klar: Ein Eigentumswechsel beseitigt nicht die Forderung der Finanzbehörde. Gesetzlich bestimmt ist, wer bei Feststellung dem Steuergegenstand zugerechnet wird und damit Steuerschuldner ist; bei Eigentumsübergang kann der Erwerber neben dem früheren Eigentümer für bestimmte zurückliegende Zeiträume in Anspruch genommen werden. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/__10.html?utm_source=openai))

Daraus folgt: Eine privatrechtliche Vertragsklausel verhindert nicht, dass das Finanzamt einen Änderungs‑/Nachforderungsbescheid erlässt und Zahlung von demjenigen verlangt, der nach Gesetz haftet. Das GrStG regelt außerdem, wann Nachforderungen zu entrichten sind. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/__31.html))

Was eine Notarklausel kann — und worauf sie keinen Einfluss hat

Eine notariell beurkundete Klausel regelt das Risiko zwischen Käufer und Verkäufer vertraglich. Sie ändert jedoch nicht die gesetzliche Steuerschuld oder die Durchsetzbarkeit eines Bescheids durch die Finanzbehörde. Was sie bewirken kann, ist ein einklagbares Rückforderungs‑/Freistellungsrecht des Käufers gegenüber dem Verkäufer, wenn der Käufer für eine Nachforderung aufkommen muss. Formulieren Sie dazu messbare Auslöser und Rechtsfolgen: konkrete Zeiträume, einen Höchstbetrag in Euro, Fristen für Anzeige und Einspruch sowie Sicherheiten (Treuhand/Zurückbehalt). ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/__11.html?utm_source=openai))

Weil das Finanzamt dennoch den Erwerber in Anspruch nehmen kann, sollte die Klausel eine Pflichteinreichungsklausel (zeitnahe Übersendung von Bescheiden), die Übernahme der Verteidigungs‑ und Zahlungskosten durch den Verkäufer bis zur vereinbarten Obergrenze und eine Benachrichtigungspflicht enthalten.

Praktische Formulierungen für die Notarklausel

Im Folgenden zwei praktische Muster (Platzhalter in [eckigen Klammern]). Dies sind Formulierungsvorschläge — keine individuelle Rechtsberatung. Lassen Sie die Klausel durch einen deutschen Notar oder Anwalt an Ihren konkreten Vertrag anpassen.

1) Kurzform, gedeckelte Freistellung

„Der Verkäufer haftet gegenüber dem Erwerber für nachträgliche Zahlungen der Grundsteuer B, die auf unrichtige oder unterlassene Angaben des Verkäufers zurückgehen, höchstens jedoch bis zur Höhe von [€ X]. Der Erwerber hat dem Verkäufer eine Kopie des entsprechenden Grundsteuerbescheids unverzüglich zu übermitteln und dem Verkäufer [30] Kalendertage zur Übernahme der Zahlung oder zur Einlegung eines Einspruchs einzuräumen."

2) Ausgestaltete Klausel mit Treuhand und Streitbeilegung

„(a) Soweit infolge behördlicher Nachfeststellung Grundsteuer B für Zeiträume vor dem Eigentumsübergang erhoben wird, haftet der Verkäufer dem Erwerber bis zu einem Höchstbetrag von [€ X]. (b) Der Erwerber benachrichtigt den Verkäufer binnen 7 Kalendertagen nach Zugang eines Grundsteuer‑ oder Änderungsbescheids. (c) Der Verkäufer hat binnen 30 Kalendertagen die Zahlung zu übernehmen oder auf eigene Kosten Einspruch einzulegen. (d) Zur Sicherung wird ein Betrag von [€ Y] auf ein Treuhandkonto/Notartreuhandkonto hinterlegt."

Erläuterung: Wählen Sie X realistisch (z. B. eine Schätzung für 1–2 Jahre), Y als Sicherheitsbetrag für wahrscheinliche Zahlungen und Verfahrenskosten.

Was der Notar meldet — und warum das wichtig ist

Notare übermitteln routinemäßig die sogenannte Veräußerungsanzeige (die Anzeige, die für die Grunderwerbsteuer und zur Mitteilung des Eigentumswechsels an die Steuerbehörden dient). Viele Notariate übermitteln die Anzeige inzwischen elektronisch (z. B. eNoVA / XNotar). Die Anzeige bewirkt, dass das Finanzamt vom Eigentümerwechsel Kenntnis erlangt und die steuerliche Zurechnung überprüft bzw. neu festsetzt. ([selzer-reiff.de](https://www.selzer-reiff.de/notar-lexikon/veraeusserungsanzeige/?utm_source=openai))

Praktische Folge: Selbst wenn der Kaufvertrag die Verkäuferhaftung begrenzt, weiß das Finanzamt, wer neuer Eigentümer ist, und kann Bescheide erlassen. Damit die vertragliche Absicherung praktisch wirkt, vereinbaren Sie, dass (a) Kopien aller Grundsteuerbescheide sofort ausgetauscht werden und (b) vereinbarte Sicherheiten (Anzahlung/Treuhand) erst nach Ablauf der Begrenzungsfrist oder nach endgültiger Klärung freigegeben werden. Hinweise der Finanzverwaltung an Notare verlangen vollständige und rechtzeitige Veräußerungsanzeigen. ([finanzamt.bayern.de](https://www.finanzamt.bayern.de/Informationen/Steuerinfos/Steuerarten/Erbschaft-_und_Schenkungsteuer/Merkblatt_fuer_Notare_Stand_September_2022.pdf?utm_source=openai))

Risiken, letzte Prüfungen und wen Sie fragen sollten

Das Risiko bleibt: Die Durchsetzung von Steuerbescheiden beruht auf Gesetz und lässt sich nicht vertraglich ausschließen. Eine schlampig formulierte Deckelung kann den Käufer in der Praxis ungeschützt lassen (z. B. keine Sicherheiten, fehlende Anzeige‑ oder Einspruchsfristen). Prüfen Sie die Klausel an der voraussichtlichen Zeitplanung für kommunale Hebesatzfestsetzungen und an den Unterlagen des Verkäufers. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.htm?utm_source=openai))

Lassen Sie vor der Beurkundung den Notar bestätigen, welche Anzeigen er an das Finanzamt übermittelt, bestehen Sie auf unverzüglichem Austausch von Bescheiden und lassen Sie die Klausel sowie etwaige Treuhandvereinbarungen von einem deutschen Steuerberater oder Rechtsanwalt prüfen. Dieser Beitrag bietet Formulierungsvorschläge, keine persönliche Rechts- oder Steuerberatung.