HeizkostenV: Stichtag 31. Dezember 2026 — wer zahlt, wie Mieterkürzungen berechnet werden und vier Notarklauseln zur Verlagerung des Nachrüstrisikos

Was die Verordnung verlangt (kurz)

Die bundesweite Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt vor, dass nach dem 1. Dezember 2021 eingebaute Messgeräte fernablesbar sein müssen; nicht fernablesbare Geräte, die vorher installiert wurden, sind bis zum 31. Dezember 2026 nachzurüsten oder auszutauschen. „Fernablesbar“ bedeutet ablesbar ohne Zutritt zu einzelnen Nutzeinheiten. Vgl. § 5 Abs. 2–3 HeizkostenV. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/BJNR002610981.html))

Zusätzlich bestehen Informationspflichten: Sind fernablesbare Geräte vorhanden, muss der Vermieter Abrechnungs‑ und Verbrauchsinformationen in vorgeschriebenen Zeitabständen bereitstellen (§ 6a). Anforderungen an Interoperabilität und Datensicherheit für ab 1. Dezember 2022 installierte Geräte sind in § 5 geregelt. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/BJNR002610981.html))

Wer rechtlich nachrüsten muss und wer belastet werden kann

Die gesetzliche Pflicht zur Ausstattung und Verbrauchserfassung trifft den Gebäudeeigentümer (§ 4, § 5 HeizkostenV). Der Eigentümer hat die Messgeräte anzubringen bzw. nachzurüsten. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/BJNR002610981.html))

Gleichzeitig sieht die Verordnung Kostenverteilungsmechanismen vor: Will der Eigentümer die Ausstattung mieten oder auf andere Weise zur Verfügung stellen, hat er die Nutzer vorher unter Angabe der entstehenden Kosten zu informieren; widerspricht die Mehrheit innerhalb eines Monats, ist die Maßnahme unzulässig. Die Vorschriften zur Verteilung der Betriebskosten schließen die Kosten der Anmietung oder der Gebrauchsüberlassung von Messgeräten ein, sodass laufende Kosten (Miete, Ablesung, Abrechnung) auf die Nutzer verteilt werden können. Kurz: die Pflicht zur Nachrüstung liegt rechtlich beim Eigentümer; Betriebskosten können aber unter den Regeln der Verordnung umgelegt werden, vorbehaltlich der Benachrichtigungs‑ und Mehrheitsregel. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/BJNR002610981.html))

Praktischer Hinweis für Käufer: Ist die Anlage nach dem 31. 12. 2026 nicht konform, bleibt der Verkäufer originär in der Pflicht — vertraglich können Käufer und Verkäufer das finanzielle Risiko jedoch per Gewährleistungen, Kaufpreisanpassung oder Treuhandregelung übertragen (Klauseln weiter unten).

Welche Mieterkürzung Mieter geltend machen können und wie sie berechnet wird

§ 12 Abs. 1 HeizkostenV räumt Mietern zwei eigenständige gesetzliche Kürzungsrechte ein. Werden Heiz‑ oder Warmwasserkosten überhaupt nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen. Hat der Eigentümer entgegen § 5 Abs. 2 oder Abs. 3 keine fernablesbare Ausstattung installiert oder unterlässt er die Pflichtangaben nach § 6a, kann der Mieter seinen Anteil um 3 % kürzen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/BJNR002610981.html))

Zur praktischen Berechnung: Die Kürzung bezieht sich auf den dem Mieter in Rechnung gestellten Heiz‑/Warmwasseranteil. Beispiel (illustrativ): beträgt die Heizkostenabrechnung für den Mieter 600 €, führt eine 3 %‑Kürzung zu einer Minderung um 18 € (3 % von 600 €). Es handelt sich um ein gesetzliches Minderungsrecht; in Streitfällen prüfen Gerichte, für welche Abrechnungszeiträume die Voraussetzungen vorliegen. Bewahren Sie Rechnungen und Mitteilungen auf und lassen Sie sich bei Unsicherheit von einem Anwalt oder Notar beraten.

Vier Notarklauseln, die Investoren und Käufer verwenden können

Die folgenden Klauselvorschläge sind pragmatisch; sie stellen keine persönliche Rechtsberatung dar. Lassen Sie jede Formulierung von einem deutschen Notar oder Rechtsanwalt an den konkreten Vertrag und die Immobilie anpassen.

1) Gewährleistung des Verkäufers und Nachweispflicht „Der Verkäufer sichert zu, dass zum Zeitpunkt der Beurkundung alle nach § 5 HeizkostenV erforderlichen Messgeräte installiert oder nachgerüstet sind und übergibt Rechnungen, Zertifikate und Serviceberichte als Nachweis. Kann der Verkäufer den Nachweis nicht erbringen, trägt der Verkäufer die Kosten der Herstellung der Konformität.“

Zweck: Verkäufer muss beim Signing die Konformität belegen; bei Fehlen der Pflicht trifft ihn die Kostenlast. Vgl. § 5 HeizkostenV. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/BJNR002610981.html))

2) Treuhand/Vormerkung als Sicherheitsleistung „Erbringt der Verkäufer bei Übergabe keinen Nachweis der vollständigen Einhaltung, wird ein Betrag von €[geschätzte Kosten] vom Kaufpreis in Treuhand zurückbehalten. Die Freigabe erfolgt gegen Vorlage von Rechnungen und Abnahmebestätigungen, die die Anforderungen des § 5 erfüllen, oder gegen rechtskräftigen Gerichtsbeschluss.“

Zweck: Liquidität für Nachrüstung wird gesichert; Notar hält Mittel zurück.

3) Vertragliche Kostenverteilung „Ungeachtet gesetzlicher Pflichten vereinbaren die Parteien für Nachrüstkosten eine Verteilung: Verkäufer [x %] / Käufer [y %]. Soweit Kürzungen nach § 12 durch Mieter anfallen und diese die Zeit vor Eigentumsübergang betreffen, erstattet der Verkäufer dem Käufer die entsprechenden Beträge.“

Zweck: wirtschaftliche Risikoverlagerung; Zeiträume und Rückerstattungsgrenzen klar regeln. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/BJNR002610981.html))

4) Bestätigung über Mieter‑Information und Mehrheitsverzicht „Der Verkäufer bestätigt, dass Nutzer nach § 4 Abs. 2 rechtzeitig über eine geplante Anmietung bzw. Gebrauchsüberlassung informiert wurden und keine mehrheitliche Widerspruchserklärung vorliegt; Kopien der Benachrichtigung und etwaiger Antworten werden übergeben.“

Zweck: klärt, ob der Eigentümer verbrauchsbezogene Kosten per Miete weiterreichen kann — die Mehrheitsveto‑Regel kann eine Umlage verhindern. Vgl. § 4 Abs. 2 HeizkostenV. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/BJNR002610981.html))

Wichtig: Diese Klauseln sind Entwurfsbeispiele. Besprechen Sie die Formulierungen mit Ihrem Notar; dieser muss die Klauseln in die notarielle Urkunde einarbeiten und prüfen, ob sie mit sonstigen Übernahme‑ und Steuerfolgen verträglich sind.

Praxistipp zur Due Diligence

Fordern Sie vor der Beurkundung: (1) Rechnungen und Nachweise über Installation/Interoperabilität aller Messgeräte; (2) Kopien der Benachrichtigungen nach § 4 Abs. 2 an die Nutzer und etwaige Antworten (Mehrheitswiderspruch); (3) die letzten Heizkostenabrechnungen und Nachweise über Mieterforderungen nach § 12; (4) einen Zeit‑ und Kostenplan für eine ggf. erforderliche Nachrüstung. Prüfen Sie die technische Konformität nach § 5 und legen Sie die Nachweise der notariellen Akte bei. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/BJNR002610981.html))