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eNoVA Schritt für Schritt für ausländische Käufer: ELSTER, Steuer‑IDs, UBO‑Angaben und die elektronische Veräußerungsanzeige (in Kraft 1. Okt. 2026)
Seit dem 1. Oktober 2026 müssen Notare die Veräußerungsanzeige nach dem GrEStG elektronisch über eNoVA übermitteln. Dieser Leitfaden erklärt Schritt für Schritt, was Ihr Notar von Ihnen als ausländischem Käufer benötigt: wie das ELSTER‑Organisationszertifikat funktioniert, wie Steuer‑IDs und Steuernummern behandelt werden, welche UBO‑/Eigentumsangaben nötig sind und wie Sie einen Übermittlungsnachweis bekommen.
Was sich am 1. Oktober 2026 geändert hat
Mit dem eNoVA‑Gesetz trat die erste verpflichtende Stufe am 1. Oktober 2026 in Kraft: Ab diesem Datum müssen Notarinnen und Notare die Veräußerungsanzeige nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) elektronisch über das eNoVA/XNotar‑Modul an das zuständige Finanzamt übermitteln. Vorher gab es Pilotierungen und freiwillige elektronische Übermittlungen, der 1. Oktober 2026 ist aber das gesetzliche Startdatum der ersten Pflichten. ([bnotk.de](https://www.bnotk.de/aufgaben-und-taetigkeiten/rundschreiben/details/elektronischer-notar-verwaltungs-austausch-enova-erste-verpflichtungen-ab-dem-1-oktober-2026?utm_source=openai))
Schritt 1 – ELSTER‑Organisationszertifikat: was es ist und wer es braucht
Die Übermittlung der Veräußerungsanzeige erfolgt technisch über ELSTER. Damit ein Notariat die Anzeige übermitteln kann, muss ein ELSTER‑Organisationszertifikat (typisch als .pfx‑Datei) vorhanden und in den ELSTER‑Einstellungen von XNotar/XNP hinterlegt sein; ohne dieses Zertifikat ist ein Versand nicht möglich. Bitten Sie Ihren Notar um den Übermittlungsnachweis und die Bestätigung, dass das Zertifikat bereits im XNotar‑Modul hinterlegt ist. ([onlinehilfe.bnotk.de](https://onlinehilfe.bnotk.de/einrichtungen/notarnet/xnotar/modul-enova/elektronische-veraeusserungsanzeige-voraussetzungen-fuer-den-versand.html?utm_source=openai))
Wie Käufer (und Berater) ein ELSTER‑Organisationszertifikat erhalten
ELSTER‑Organisationszertifikate werden nach Registrierung eines Unternehmenskontos im offiziellen ELSTER‑Portal ausgestellt. Nach Anlage des Organisationskontos tragen Sie die Stammdaten ein (inklusive deutscher Steuernummer, falls vorhanden), beantragen das Organisationszertifikat und laden die .pfx‑Datei herunter. Viele ausländische Käufer lassen diese Schritte von ihrem Steuerberater oder einer deutschen Gesellschaft durchführen. Das ELSTER‑Portal und Hinweise der Finanzämter beschreiben die technischen Schritte im Detail. ([elster.de](https://www.elster.de/bportal/start?themaGlobal=help_bop&utm_source=openai))
Schritt 2 – Steuer‑IDs, Steuernummern von Gesellschaften und welche Unterlagen Sie liefern müssen
Die Veräußerungsanzeige verlangt die steuerlichen Identifikationsnummern der Beteiligten. Die eNoVA‑Regelungen und die Notariats‑Onlinehilfe machen zwei praktische Punkte deutlich: Notare können in bestimmten Fällen die Steuer‑ID beim Bundeszentrum für Steuern abrufen, und fehlende Steuer‑IDs lassen sich nachträglich per Aktion „Ergänzung/ Steuer‑ID(s) nachreichen“ in eNoVA übermitteln. Bei Gesellschaften ist die bundeseinheitliche Steuernummer (13‑stellig) anzugeben, sofern erforderlich. Wenn Sie als ausländische natürliche Person noch keine Steuer‑ID haben, informieren Sie den Notar; dieser kann die ID später nachreichen. Übergeben Sie dem Notariat Passkopie, aktuelle Anschrift und bei Gesellschaften einen aktuellen Handelsregisterauszug sowie Steuernummer und Eigentumsstruktur. ([bnotk.de](https://www.bnotk.de/aufgaben-und-taetigkeiten/rundschreiben/details/elektronischer-notar-verwaltungs-austausch-enova-erste-verpflichtungen-ab-dem-1-oktober-2026?utm_source=openai))
Schritt 3 – UBO‑/Eigentums‑ und Kontrollangaben
Gesetz und Umsetzungsunterlagen verlangen die Übermittlung von Eigentums‑ und Kontrollstrukturangaben im eNoVA‑Datensatz. Praktisch heißt das: Liegt der Käufer in einer Gesellschaftsform vor, liefern Sie eindeutige UBO‑Daten (voller Name, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, Adresse, prozentualer Eigentums‑ oder Kontrollanteil). Bei juristischen Personen geben Sie zusätzlich die Steuernummer und, falls vorhanden, einen Auszug bzw. Verweis aus dem Transparenzregister an. Da eNoVA strukturierte Übersichten zu Eigentum/Kontrolle übermitteln soll, übergeben Sie dem Notar eine klare, unterschriebene UBO‑Erklärung in Englisch (auf Anforderung mit beglaubigter deutscher Übersetzung). Entwurfstexte und Notariats‑Hinweise verweisen ausdrücklich auf die Übermittlung solcher Eigentums‑/Kontroll‑Übersichten. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Gesetzestexte/Gesetze_Gesetzesvorhaben/Abteilungen/Abteilung_III/20_Legislaturperiode/2023-10-13-FKBG/2-Regierungsentwurf.pdf?__blob=publicationFile&v=1&utm_source=openai))
Abschluss: Einreichung, Nachweis und Vorgehen bei Zurückweisung
Fordern Sie vom Notar den eNoVA‑Übermittlungsnachweis und die Bestätigungsreferenz des Finanzamts vor dem Closing. Wird die elektronische Veräußerungsanzeige wegen fehlender oder fehlerhafter Angaben abgewiesen, kann das Notariat die im Modul verfügbaren Aktionen zum Korrigieren, Ergänzen oder Stornieren nutzen (z. B. Steuer‑ID(s) nachreichen, Daten berichtigen oder erneut exportieren und mit gültigem ELSTER‑Zertifikat versenden). Bei Zeitdruck beim Closing lassen Sie sich bestätigen, dass das zuständige Finanzamt bereits empfangsbereit ist, und bestehen Sie auf einer Annahmebestätigung. Bei unsicheren oder risikobehafteten Punkten (fehlende Gesellschaftssteuernummer, strittige UBO‑Lage) holen Sie fachliche Beratung von einem deutschen Steuer‑ oder Gesellschaftsrechtsanwalt ein. Dies ist keine individuelle Rechts‑ oder Steuerberatung. ([onlinehilfe.bnotk.de](https://onlinehilfe.bnotk.de/einrichtungen/notarnet/xnotar/modul-enova/elektronische-veraeusserungsanzeige-voraussetzungen-fuer-den-versand.html?utm_source=openai))
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