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Kauf von einem beschuldigten Verkäufer: wie das Zollfinanzgerechtigkeitsgesetz Treuhand- und Anzahlung-Risiken verändert
Das Zollfinanzgerechtigkeitsgesetz (ZFG) von 2026 erweitert die Befugnisse des Zolls zur Vermögensermittlung und Sicherstellung. Für Käufer erhöht das Risiken bei Anzahlungen und Treuhandkonten. Dieser Leitfaden erklärt, was sich ändert, wann es gilt, und welche praktischen Schutzschritte Sie ergreifen sollten.
Was das Gesetz ist und wann es in Kraft tritt
Das Gesetz mit dem Titel Zollfinanzgerechtigkeitsgesetz (ZFG) wurde vom Bundesfinanzministerium am 12. August 2026 vorgestellt; es soll am 1. Januar 2027 in Kraft treten. Der Entwurf bündelt organisatorische Reformen des Zolls sowie neue Ermittlungs- und Vollzugsbefugnisse zur Feststellung und Sicherung von Vermögenswerten unklarer Herkunft. Die Verlautbarungen und der Referentenentwurf nennen als Ziel die Beschleunigung und Schärfung finanzieller Ermittlungen und die Einführung administrativer Verfahren zur "Follow‑the‑Money"‑Aufklärung. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Gesetzestexte/Gesetze_Gesetzesvorhaben/Abteilungen/Abteilung_III/21_Legislaturperiode/2026-03-03-Zollfinanzgerechtigkeitsgesetz/0-Gesetz.html))
Schlüsseländerungen mit Folgen für Immobilientransaktionen
Drei Regelungsfelder des ZFG sind für Käufer und deren Gelder relevant. Erstens sieht der Entwurf ein administratives Verfahren zur Ermittlung und—bei Vorliegen der Voraussetzungen—Sicherung bzw. Einziehung von Vermögenswerten unklarer oder verdächtiger Herkunft vor; das Ministerium rechnet mittelfristig mit nennenswerten Mehreinnahmen durch dieses Verfahren. Zweitens werden die Grundbuchordnung und angrenzende Regelungen geändert, um Schutzmaßnahmen in Verbindung mit dem Grundbuch zu ermöglichen und in bestimmten Fällen Einsicht und Nutzung zu begrenzen. Drittens verbessert das Gesetz den Datenaustausch der FIU mit Ermittlungsbehörden und erlaubt bei Bedarf eine Sperrerklärung zur Sicherung von Analysevorgängen. Diese Elemente finden sich im Referentenentwurf und in den Begleitdokumenten. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Gesetzestexte/Gesetze_Gesetzesvorhaben/Abteilungen/Abteilung_III/21_Legislaturperiode/2026-03-03-Zollfinanzgerechtigkeitsgesetz/1-Referentenentwurf.pdf?__blob=publicationFile&v=2))
Was das für Anzahlungen und Treuhand bedeutet
Konkrete Folgen: Das ZFG erhöht zwei Risiken für Käufer, die Gelder vor vollständiger Eigentumsübertragung leisten. A) Risiko der Vermögensbindung: Zahlungen auf Konten, die später als Erlöse aus verdächtigen Vorgängen eingestuft werden, können Gegenstand administrativer Maßnahmen werden. B) Risiko der Registerzugänge: Erteilt die Behörde eine Sperrerklärung oder beschränkt sie die Einsicht in das Grundbuch, kann die übliche Abfolge Beurkundung–Zahlung–Eintragung gestört werden. Der Entwurf richtet sich ausdrücklich gegen Vermögenswerte unklarer Herkunft und stärkt die Möglichkeit, Analyseverfahren durch Schutzmaßnahmen zu sichern. Das kann eine Eintragung verzögern oder die Freigabe von Geldern erschweren. Ab dem 1. Januar 2027 ist dies als realistische Eventualität zu betrachten. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Gesetzestexte/Gesetze_Gesetzesvorhaben/Abteilungen/Abteilung_III/21_Legislaturperiode/2026-03-03-Zollfinanzgerechtigkeitsgesetz/1-Referentenentwurf.pdf?__blob=publicationFile&v=2))
Praktische Schutzschritte (was Sie verlangen sollten)
Das ZFG beseitigt nicht die üblichen vertraglichen Schutzmechanismen; Sie sollten diese aber verschärfen, wenn gegen den Verkäufer ermittelt wird oder Zweifel bestehen. Verhandeln und dokumentieren Sie (lassen Sie sich hierzu von Notar und Anwalt beraten): verlangen Sie eine schriftliche Treuhandvereinbarung, die die Anzahlung auf ein segregiertes Treuhandkonto eines neutralen Dritten legt; vereinbaren Sie, dass der Kaufrest erst nach Auflassung und nach Vorlage eines Nachweises über lastenfreies Eigentum bzw. erst nach Eintragung im Grundbuch fällig wird, oder lassen Sie sich statt Barzahlung eine Bankbürgschaft geben; nehmen Sie ausdrückliche Zusicherungen des Verkäufers über das Nichtvorhandensein von Ermittlungen und eine Entschädigungsregelung für den Fall behördlicher Maßnahmen auf; fordern Sie, dass Verkäufer und Notar Sie sofort schriftlich informieren, wenn eine Behörde eine Sperre kennt gibt. Das sind Verhandlungspositionen — ihre Verfügbarkeit hängt vom Einzelfall ab und ersetzt keine rechtliche Beratung. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Gesetzestexte/Gesetze_Gesetzesvorhaben/Abteilungen/Abteilung_III/21_Legislaturperiode/2026-03-03-Zollfinanzgerechtigkeitsgesetz/1-Referentenentwurf.pdf?__blob=publicationFile&v=2))
Wen Sie konsultieren sollten und was zu erwarten ist
Beim Kauf von Immobilien, wenn gegen den Verkäufer ermittelt wird oder Zweifel bestehen, konsultieren Sie unverzüglich mindestens einen in Deutschland zugelassenen Fachanwalt für Immobilien‑ oder Wirtschafts‑/Strafrecht sowie den beurkundenden Notar. Lassen Sie sich vom Notar erklären, ob und wie er Gelder treuhänderisch halten kann und formulieren Sie eine für Sie passende Treuhandklausel. Rechnen Sie mit Verzögerungen: Das ZFG befugt die Behörden ausdrücklich zu Verfahren und Schutzmaßnahmen, die Eintragungen und Geldfreigaben verzögern können. Für die Anwendung des ZFG auf einen konkreten Fall ist stets rechtliche Beratung erforderlich — dieser Text gibt eine Erläuterung, keine Rechtsberatung. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Gesetzestexte/Gesetze_Gesetzesvorhaben/Abteilungen/Abteilung_III/21_Legislaturperiode/2026-03-03-Zollfinanzgerechtigkeitsgesetz/0-Gesetz.html))
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