WEG-Due‑Diligence für ausländische Käufer: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Eigentümerversammlungsprotokolle vor der Beurkundung lesen (21. September 2026-Checkliste)

Rechtsgrundlagen, die Sie zuerst prüfen müssen

Fordern Sie vom Verkäufer oder Makler zunächst: die letzten drei Jahresabrechnungen mit der Einzelabrechnung für die Einheit, den aktuellen Wirtschaftsplan, den jüngsten Vermögensbericht (Entwicklung der Instandhaltungsrücklage) sowie die Niederschriften und die Beschluss‑sammlung der letzten zwei Jahre. Nach § 28 WEG legt die Gemeinschaft die Vorauszahlungen (Hausgeld) im Wirtschaftsplan fest und führt einen Vermögensbericht mit dem Rücklagenstand. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html?utm_source=openai))

Fordern Sie außerdem die Protokolle (Niederschriften) der Eigentümerversammlungen an. Das WEG schreibt eine Niederschrift über Beschlüsse und eine Beschluss‑sammlung vor; Inhalt und Unterschriftsregelungen stehen in § 24 WEG. Vor der Beurkundung sollten Sie diese Unterlagen einsehen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html?utm_source=openai))

Aufbau des Hausgeld‑Pakets (was die Positionen bedeuten)

Das Hausgeldpaket besteht typischerweise aus drei Dokumenten: dem Wirtschaftsplan (Festsetzung der monatlichen Vorauszahlungen), der Jahresabrechnung (Ist‑Zahlen des Jahres mit der Einzelabrechnung für jede Einheit) und dem Vermögensbericht, der den Stand der Instandhaltungsrücklage ausweist. Diese Funktionen sind in § 28 WEG geregelt. Praktische Vorlagen teilen die Jahresabrechnung in Betriebskosten, Heiz‑/Warmwasserkosten, Verwaltungskosten und die Zeile zur Rücklagenentwicklung. Achten Sie auf eine klare Einzelabrechnung mit Soll (Zuweisung) und Ist (tatsächlich gezahlt) für Ihre Wohnung. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html?utm_source=openai))

Wesentliche Prüfungen in den Zahlen: (1) Stimmen die in Wirtschaftsplan und Einzelabrechnung angesetzten Hausgelder für Ihre Einheit überein? (2) Enthält die Jahresabrechnung Nachforderungen oder Guthaben, die den Kaufpreis beeinflussen? (3) Sind Rücklagenzuführungen in einer eigenen Position ausgewiesen und im Vermögensbericht gebucht? Bei unklarer Buchführung verlangen Sie Kontoauszüge des Rücklagenkontos oder eine Stellungnahme des Verwalters. ([schleumer.de](https://schleumer.de/musterabrechnung/?utm_source=openai))

Was die Instandhaltungsrücklage rechtlich bedeutet und was Sie prüfen sollten

Die Instandhaltungsrücklage (auch Erhaltungsrücklage) ist der Gemeinschaftsfonds für künftige Reparaturen und größere Instandsetzungen. Die Verpflichtung, den Rücklagenstand im Vermögensbericht auszuweisen, steht in § 28 WEG; der Vermögensbericht muss den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen aufführen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html?utm_source=openai))

Praktische Prüfungen: Verifizieren Sie (a) den Schlussbestand zum letzten Abrechnungsstichtag, (b) die Entwicklung während des Jahres (Zuführungen und Verwendungen), (c) ob Mittel durch Beschluss zweckgebunden sind und (d) ob ein separates Rücklagenkonto existiert. Sagen die Protokolle einen Beschluss zur Verwendung der Rücklage für ein größeres Projekt (Dach, Fassade, Aufzug) aus, quantifizieren Sie die geplante Entnahme und Termine. Finden Sie eine Zweckbindung ohne Finanzierungsplan, werten Sie das als materielles Risiko und sprechen Sie es mit Verkäufer und Notar an. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html?utm_source=openai))

Protokolle lesen und Beschluss‑Risiken vor der Beurkundung einschätzen

Lesen Sie die letzten zwei Niederschriften und die Beschluss‑sammlung auf: Beschlüsse über umfangreiche Baumaßnahmen, Abstimmungen über außerordentliche Umlagen, Bestellung/Abberufung des Verwalters oder anhängige Streitigkeiten. § 24 WEG verlangt die Niederschrift; Unterschriften und Datum belegen die Wirksamkeit eines Beschlusses. Wurde kürzlich ein Beschluss zur Erhöhung des Hausgelds oder zu einer Sonderumlage gefasst, notieren Sie Objekt, Abstimmungsergebnis und Umsetzungsfrist. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html?utm_source=openai))

Rote Flaggen: ein aktueller Beschluss zur sofortigen erheblichen Entnahme aus der Rücklage; laufende Gerichtsverfahren wegen Baumängeln; kommunales Vorkaufsrecht oder andere Lasten. Finden Sie solche Punkte, verlangen Sie schriftliche Klarstellungen, prüfen Sie Sicherheiten über Treuhand und beauftragen Sie einen deutschen Rechtsanwalt; lassen Sie den Notar bestätigen, dass alle relevanten Beschlüsse offen gelegt wurden. Dies ist keine Rechtsberatung, sondern der Hinweis, welche Fachleute Sie hinzuziehen sollten.

Kurze praktische Checkliste für Besichtigung und vor Beauftragung des Notars

1) Fordern Sie die letzten drei Jahresabrechnungen, den aktuellen Wirtschaftsplan und den Vermögensbericht an. Bestätigen Sie den Rücklagenbestand und die jüngste Entwicklung. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html?utm_source=openai))

2) Prüfen Sie die Einzelabrechnung Ihrer Einheit: Soll‑Zuweisung gegenüber Ist‑Leistung; notieren Sie Nachforderungen. ([schleumer.de](https://schleumer.de/musterabrechnung/?utm_source=openai))

3) Lesen Sie die Protokolle: Markieren Sie Beschlüsse zu Sonderumlagen oder großen Maßnahmen; notieren Sie Datum und Unterschriften. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html?utm_source=openai))

4) Lassen Sie sich vom Verkäufer schriftlich bestätigen, dass keine unbezahlten oder noch nicht umgesetzten Beschlüsse bestehen; vereinbaren Sie bei Bedarf Garantie‑ oder Treuhandregelungen mit dem Notar. Beauftragen Sie eine deutsche Rechtsanwaltskanzlei zur Vertragsprüfung sowie den Notar für Grundbuch‑ und Eintragungsprüfungen.