Wärmenetzpaket (Bundeskabinett, 26. Aug. 2026): Rechenbeispiel und Notarklauseln für Käufer

Was das Bundeskabinett am 26. August 2026 beschlossen hat

Am 26. August 2026 hat das Bundeskabinett die Eckpunkte für ein Wärmenetzpaket beschlossen. Danach sollen die bisherigen Regelwerke (AVBFernwärmeV und FFVAV) in einem neuen Wärmenetzgesetz zusammengeführt und angepasst werden. Wesentlich für Käuferinnen und Käufer ist der Passus, dass bei "erheblichen Investitionen" des Vermieters oder Dritter in die Heizungsanlage oder bei Anschluss an ein Wärmenetz eine monatliche Mehrbelastung der Mieterinnen und Mieter von bis zu 0,50 €/m² zulässig sein soll. Die Kabinettsfassung sind Eckpunkte für einen Gesetzentwurf; sie sind noch kein fertiges Gesetz und dienen dem Ministerium als Arbeitsgrundlage.

Die Rechnung – Rechenbeispiel für eine 70‑m²‑Wohnung

Die arithmetische Rechnung ist schlicht. Multiplizieren Sie die Kappung pro Quadratmeter mit der Wohnfläche. Bei 0,50 €/m²/Monat und 70 m² ergibt das 0,50 × 70 = 35 €/Monat. Aufs Jahr gerechnet sind das 35 × 12 = 420 €/Jahr. Fordert ein Vermieter zur Deckung einer als "erheblich" bezeichneten Investition höhere Umlagen, dürften nach den Eckpunkten maximal 35 €/Monat auf diese Wohnung entfallen – alles, was darüber hinausgeht, müsste der Vermieter tragen, sofern der spätere Gesetzentwurf nichts anderes regelt.

Wie die Kappe in die Betriebskosten‑Prognose eingeht

Bei der Erstellung einer Nebenkosten‑Prognose für die Due Diligence behandeln Sie die 0,50 €/m²‑Kappe als harte Obergrenze für künftige monatliche Sonderumlagen, die mit Investitionen an der Heizungsanlage oder mit dem Anschluss an ein Wärmenetz zusammenhängen. Tragen Sie für eine 70‑m²‑Wohnung eine Vorsorgeposition von +35 €/Monat (bzw. +420 €/Jahr) ein mit der Bezeichnung „max. Umlage nach Wärmenetzpaket (Eckpunkte)“. Weist der Verkäufer höhere Umlagen aus, ersetzen Sie diese Posten durch (a) den gekappten Betrag und (b) eine gesonderte Darstellung der Differenz und der vertraglich verantwortlichen Partei. Beachten Sie, dass die Eckpunkte Grundlage eines Gesetzentwurfs sind; der genaue Wortlaut und das Inkrafttreten müssen am Ende geprüft werden.

Genaue Notarklauseln, die Käufer verlangen sollten (Musterformulierung)

Nachfolgend Musterklauseln, die Sie Ihrem Notar und Ihrer Rechtsberatung vorlegen sollten. Diese Formulierungen sind Verhandlungsgrundlagen und ersetzen keine rechtliche Beratung.

1) Übergabe‑ und Gewährleistungspflicht des Verkäufers: „Der Verkäufer sichert zu und übergibt dem Käufer spätestens bei Beurkundung vollständige Kopien der Hausverwaltungsabrechnungen der letzten drei Jahre, der Protokolle der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) der letzten drei Jahre sowie sämtlicher dem Verkäufer bekannter Schreiben, Angebote oder Vereinbarungen mit Wärmeversorgern, die den Anschluss an ein Wärmenetz, Heizungs‑Erneuerungen oder angekündigte Investitionen betreffen.“ Damit zwingen Sie zur Offenlegung von Bescheiden, Angeboten und WEG‑Beschlüssen.

2) Anerkennung der Kappe und Freistellungsklausel: „Der Verkäufer verpflichtet sich, dass dem Käufer bis zum Abschluss des Eigentumsübergangs keine Maßnahmen, Beschlüsse oder Vereinbarungen bekannt sind, die eine Umlage auf die Wohnung verursachen würden, welche 0,50 €/m²/Monat übersteigt. Erfolgen innerhalb von 24 Monaten nach Eigentumsübertragung Nachforderungen, die auf Tatsachen vor Beurkundung zurückgehen, wird der Verkäufer den Käufer hiervon freistellen.“ Zum Verständnis: bei 70 m² entspricht die Höchstumlage 35 €/Monat; die Freistellung greift für vorvertragliche Verpflichtungen.

3) Hinterlegungs‑/Rückbehaltklausel (Beispiel): „Zur Sicherung etwaiger Nachforderungsansprüche wird vom Verkäufer bei Notar ein Betrag in Höhe von 0,50 €/m² × Wohnfläche × 24 Monate hinterlegt (Beispiel: 0,50 × 70 × 24 = 840 €), zahlbar auf ein Treuhandkonto. Die Freigabe erfolgt nach gemeinsamer Prüfung der tatsächlichen Kosten durch Käufer, Verkäufer und Verwalter, spätestens nach 24 Monaten.“ Höhe und Laufzeit sind verhandelbar; das Beispiel zeigt die Rechenweise. Lassen Sie den Notar vor Beurkundung WEG‑Protokolle und Versorger‑Schriftverkehr prüfen.

Praktische Checkliste und nächste Schritte

Fordern Sie vor der Beurkundung die oben genannten Unterlagen an und lassen Sie sich schriftlich erklären, ob zum Thema Wärmenetz bislang Maßnahmen geplant oder angekündigt sind. Berücksichtigen Sie die Kappe von 0,50 €/m² in Ihrem Betriebskostenmodell für jede betroffene Wohnung und vergleichen Sie die gekappte Zahl mit den vom Verkäufer prognostizierten Mehrbelastungen. Überschreiten Verkäuferprognosen die Kappe, verlangen Sie eine Verkäufer‑Freistellung, eine Hinterlegung (siehe Beispiel) oder eine aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag.

Beachten Sie abschließend: Es handelt sich um Eckpunkte des Kabinetts, mit denen das Ministerium beauftragt wird, einen Gesetzentwurf zu erarbeiten; prüfen Sie daher den endgültigen Wortlaut des Wärmenetzgesetzes und den Zeitplan. Beauftragen Sie immer einen deutschen Notar und zur Gestaltung von Garantien und Freistellungen einen spezialisierten Rechtsanwalt.