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Wärmenetzpaket (Bundeskabinett 26. Aug. 2026): drei Kaufvertragsklauseln, auf die Käufer einer Fernwärmewohnung in München, Frankfurt oder Hamburg bestehen müssen
Nachdem das Bundeskabinett am 26. August 2026 die Eckpunkte zum Wärmenetzpaket beschlossen hat, sollten Käuferinnen und Käufer von Fernwärmewohnungen drei konkrete Klauseln in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen: (1) vollständige Offenlegung des Fernwärmevertrags und der Preisentwicklung; (2) aufschiebende Bedingung / Treuhand für gemeinschaftliche Modernisierungskosten und Mieterstrom‑/Mehrbelastungsschätzung; (3) Gewährleistung zur Indexierung und Lieferantenbestätigung in Einklang mit der neuen Preistransparenz. Erklärung, Formulierungsvorschläge und nächste Schritte für München, Frankfurt und Hamburg folgen.
Was am 26. August 2026 beschlossen wurde – kurze, belegte Zusammenfassung
Am 26. August 2026 beschloss das Bundeskabinett Eckpunkte für ein Wärmenetzpaket, aus denen das Bundesministerium zügig einen Gesetzentwurf erarbeiten soll. Die Eckpunkte sehen vor, die Regelungen aus der AVB‑Fernwärme‑Verordnung und der FFVAV in ein neues Wärmenetzgesetz zu überführen und die für den Anschluss relevanten Vorschriften im BGB anzupassen. Die bisherige Möglichkeit von Preisänderungsklauseln bleibt bestehen, es wird aber eine Marktkomponente erlaubt, die sich an den tatsächlichen Kosten orientiert; Gas‑Börsenindizes sollen ausgeschlossen werden. Ebenfalls geplant sind eine verpflichtende Preistransparenzplattform und eine nachgelagerte Preisaufsicht. Zudem enthalten die Eckpunkte die Erlaubnis, dass bei erheblichen Investitionen eine Mehrbelastung der Mieter von bis zu 0,50 € / m² zulässig sein kann. Das alles steht in der Pressemitteilung des BMWE und in der Kabinettszusammenfassung; es handelt sich um Eckpunkte, noch nicht um ein verabschiedetes Gesetz. ([bundeswirtschaftsministerium.de](https://www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Pressemitteilungen/2026/08/20260826-eckpunkte-waermenetzpaket.html?utm_source=openai))
Klausel 1 – vollständige Offenlegung des Fernwärmevertrags und der Preisentwicklung (was Sie verlangen sollten)
Verlangen Sie, dass der Verkäufer dem Kaufvertrag ein beglaubigtes Exemplar des Fernwärmeliefervertrags der Liegenschaft sowie die Preisblätter des Lieferanten für die letzten 36 Monate beifügt und schriftlich bestätigt, welche Preisformel angewandt wird. Die Eckpunkte sehen eine Bundesschaltstelle für Preistransparenz vor und schließen bestimmte Gas‑Börsenindizes in der Marktkomponente aus — deshalb sind die konkrete Vertragsformel und die Dreijahres‑Preisgeschichte wichtige Prüfunterlagen. Vereinbaren Sie, dass die Beurkundung / Vollzug nur erfolgen darf, nachdem diese Unterlagen vorliegen; finden Sie nachträglich eine abweichende Formel, sollte der Käufer ein Preisanpassungs‑ oder Rücktrittsrecht erhalten. Kommunale Anbieter veröffentlichen bereits Preisblätter (z. B. Mainova in Frankfurt). ([bundeswirtschaftsministerium.de](https://www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Pressemitteilungen/2026/08/20260826-eckpunkte-waermenetzpaket.html?utm_source=openai))
Klausel 2 – aufschiebende Bedingung / Treuhand für gemeinschaftliche Modernisierungskosten und Schätzung der Mietermehrbelastung
Die Eckpunkte erlauben ausdrücklich, dass Vermieter oder Dritte bei erheblichen Investitionen eine eingeschränkte Mehrbelastung der Mieter vornehmen können (in den Eckpunkten wird ein Rahmen von bis zu 0,50 € / m² genannt). Das verändert, wie WEG‑Beschlüsse und Sonderumlagen sich auf die Heizkosten einzelner Wohnungen auswirken können. Lassen Sie sich daher vom Verkäufer alle Protokolle, Beschlüsse und Planungen der WEG bzw. des Bauträgers vorlegen, die einen Anschluss oder netzrelevante Maßnahmen vorsehen, inklusive schriftlicher Kostenschätzungen und einer Berechnung der zu erwartenden Mehrbelastung je Quadratmeter. Bei anstehenden größeren Maßnahmen fordern Sie eine Treuhandlösung oder eine Verkäufer‑Gewährleistung: Kaufpreis in Treuhand bis zur Bestätigung der Kostenverteilung oder Verpflichtung des Verkäufers, Mehrkosten zu tragen, die die vorgelegten Schätzungen überschreiten. So vermeiden Sie, dass unvorhergesehene Sonderumlagen oder dauerhaft höhere Heizkosten auf Sie durchschlagen. ([bundeswirtschaftsministerium.de](https://www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Pressemitteilungen/2026/08/20260826-eckpunkte-waermenetzpaket.html?utm_source=openai))
Klausel 3 – Gewährleistung zur Indexierung, Lieferantenbestätigung und Prüfungsrecht
Da das Kabinettsdokument Gas‑Börsenindizes in der Marktkomponente ausschließt, sollten Sie vom Verkäufer verlangen, dass er eine schriftliche Bestätigung des Lieferanten einholt, wonach künftige Preisanpassungen auf der geltenden gesetzlichen Formel oder der künftig erlaubten 'tatsächlichen Kosten'‑Marktkomponente beruhen (nicht auf einem Gas‑Börsenindex). Nehmen Sie eine Gewährleistung des Verkäufers auf, dass der Lieferant innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsunterzeichnung die Preisformel schriftlich bestätigt und sich verpflichtet, das Gebäude mindestens 12 Monate zu den bestehenden Konditionen zu beliefern (oder Änderungen offenlegt). Ergänzen Sie ein Prüfungsrecht: Bei Kostenprüfungen durch einen vom Käufer beauftragten Energieberater muss der Verkäufer etwaige unzulässige oder zuvor nicht offen gelegte Indexierungen beseitigen oder den Käufer entschädigen. Damit nutzen Sie die geplante Preistransparenz und die vorgesehene Preisaufsicht bereits jetzt als Druckmittel. ([bundeswirtschaftsministerium.de](https://www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Pressemitteilungen/2026/08/20260826-eckpunkte-waermenetzpaket.html?utm_source=openai))
Praktische Checkliste und Hinweise zu Städten (München, Frankfurt, Hamburg)
Checkliste für den Beurkundungstermin: (a) Fernwärmeliefervertrag als Anlage + Preisblätter der letzten 36 Monate; (b) WEG‑Protokolle und Beschlüsse zu Anschluss/Modernisierung; (c) Lieferantenbestätigung zur Preisformel; (d) Treuhand‑ oder Verkäufer‑Gewährleistungsklausel; (e) Prüfungsrecht und Fristen zur Lieferung. Kommunale Anbieter veröffentlichen bereits Tarifunterlagen – so stellt Mainova in Frankfurt Preisblätter bereit, die als Vergleichsgröße dienen können. Die Stadtwerke München (SWM) haben die Eckpunkte begrüßt; dort sollten Sie frühzeitig Tarif‑ und Versorgungsbestätigungen einholen. In Hamburg sind kommunale Vereinbarungen und die Rückübernahmen relevanter Wärmeunternehmen zu prüfen; fordern Sie alle städtischen Vereinbarungen, die die Lieferbeziehung beeinflussen. Diese Praktiken stützen sich auf die Kabinetts‑Eckpunkte und die vorhandenen Tarifpublikationen; die Eckpunkte müssen aber noch in ein Gesetz übertragen werden. ([mainova.de](https://www.mainova.de/de/tarife/waerme?utm_source=openai))
Risiken, Fristen und an wen Sie sich wenden sollten
Risiko: Es handelt sich bei den Eckpunkten (Beschluss des Bundeskabinetts vom 26. August 2026) um eine politische Handlungsanweisung; die konkreten Regeln folgen erst aus dem Gesetzentwurf und den Durchführungsverordnungen. Solange das Gesetz nicht in Kraft ist und die bundeseinheitliche Preistransparenzplattform nicht existiert, gelten die bisherigen Vorschriften und insbesondere der konkrete Fernwärmeliefervertrag – Sie übernehmen also das Versorgerrisiko, wenn Sie ohne die oben genannten Klauseln beurkunden. Zeitliche Vorgaben: Vereinbaren Sie Fristen im Vertrag (z. B. 30 Tage für die Lieferantenbestätigung; längere Fristen für WEG‑Prüfungen). Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen. Wer hilft: Beauftragen Sie eine in Deutschland zugelassene Rechtsanwältin / einen Rechtsanwalt für Immobilientransaktionen und für Energierecht eine(n) erfahrene(n) Energieberater(in). Der Notar muss die vereinbarten Anlagen in die Urkunde aufnehmen. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. ([bundeswirtschaftsministerium.de](https://www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Pressemitteilungen/2026/08/20260826-eckpunkte-waermenetzpaket.html?utm_source=openai))
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