Verkäufer verstirbt nach Notartermin: Erben, Auflassung und Grundbuch — was ausländische Käufer vor dem Vollzug verlangen müssen

Kurze Rechtsmechanik: Auflassung, Vormerkung und Grundbuch

Für den Eigentumsübergang an Immobilien sind in Deutschland zwei verschiedene Schritte erforderlich: (1) die dingliche Einigung der Parteien über die Eigentumsübertragung – die Auflassung – und (2) die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die gesetzliche Regelung zur Auflassung findet sich in § 925 BGB. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__925.html?utm_source=openai))

Zum Schutz des Käufers zwischen Beurkundung und Eintragung beantragt der Käufer beim Notar regelmäßig die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Die Vormerkung sichert den vertraglichen Anspruch auf spätere dingliche Umschreibung und hat Rangwirkung gegenüber späteren Verfügungen; die gesetzliche Grundlage zur Eintragung einer Vormerkung ist § 883 BGB und die Grundbuchordnung (GBO). ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__883.html?utm_source=openai))

Was passiert, wenn der Verkäufer nach der Beurkundung verstirbt?

Enthält die notarielle Urkunde die Auflassung (wie bei den meisten Kaufverträgen) und werden die üblichen Nachbearbeitungsschritte durch Notar und Grundbuchamt durchgeführt, steht das Versterben des Verkäufers nach der Beurkundung einem Vollzug nicht automatisch entgegen. Die Rechtspraxis erkennt an, dass eine ordnungsgemäß erklärte Auflassung auch ausgeführt und die Eigentumsumschreibung vorgenommen werden kann, wenn der Verkäufer zwischen Beurkundung und Eintragung stirbt; eine vorherige Eintragung der Erben ins Grundbuch ist hierzu in der Regel nicht erforderlich. ([haufe.de](https://www.haufe.de/id/beitrag/7-verkauf-durch-erben-und-versterben-eines-verkaeufers-ii-tod-des-verkaeufers-vor-vollzug-HI16642305.html?utm_source=openai))

Gleichzeitig verlangt das Grundbuchamt im Falle des Todes des Eigentümers geeignete Nachweise der Erbenstellung bei Berichtigungen oder Löschungen. Die GBO regelt das Verfahren und erlaubt dem Grundbuchamt, bestimmte Urkunden zu verlangen; typischerweise sind dies ein Erbschein, das Europäische Nachlasszeugnis oder — bei notariellen Verfügungen — das notariell beurkundete Testament zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Gerichts. Dies bestätigt auch die Praxis der Amtsgerichte. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/BJNR001390897.html?utm_source=openai))

Welche Unterlagen Sie als ausländischer Käufer vor Auszahlung verlangen sollten

1) Einen aktuellen amtlichen Grundbuchauszug (nicht nur eine Kopie des Verkäufers): Er muss den eingetragenen Eigentümer, eine vorhandene Auflassungsvormerkung (in Abteilung II) und alle Belastungen (Hypotheken in Abteilung III) zeigen. Verlangen Sie, dass der Notar den Auszug unmittelbar beim Grundbuchamt für den Vollzug beschafft.

2) Einen Nachweis, dass die Auflassung in der notariellen Urkunde erklärt wurde und dass die Auflassungsvormerkung für den Käufer beantragt oder eingetragen worden ist. Ist die Vormerkung noch nicht eingetragen, fordern Sie die sofortige Anmeldung und machen Sie die Zahlung von der Eintragung abhängig. Die gesetzliche Regelung sichert die Schutzwirkung der Vormerkung. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__883.html?utm_source=openai))

3) Falls der Verkäufer verstorben ist: eine beglaubigte Sterbeurkunde sowie entweder (a) ein Erbschein des Nachlassgerichts, (b) ein Europäisches Nachlasszeugnis oder (c) bei einem notariellen Testament die beglaubigte Abschrift des Testaments nebst dem Eröffnungsprotokoll des Gerichts. Die Grundbuchordnung nennt diese Urkunden als Nachweis der Erbfolge; auch die Praxis der Amtsgerichte verlangt dieselben Unterlagen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/BJNR001390897.html?utm_source=openai))

4) Bei zu löschender Hypothek: eine bankseitige Löschungsbewilligung oder eine rechtsverbindliche Zusicherung, wie und wann die Belastung vor der Umschreibung gelöscht wird. Akzeptieren Sie keine rein mündliche Zusage.

5) Beglaubigte englische Übersetzungen der notariellen Urkunde, des Grundbuchauszugs und der Erben-Nachweise oder deutsche Originals mit amtlicher Übersetzung; maßgeblich sind die deutschen Originalurkunden.

Praktische Klauseln im Vertrag und beim Vollzug

Bitten Sie Ihren Rechtsanwalt/Notar, mindestens folgende Regelungen aufzunehmen: (a) eine ausdrückliche Feststellung, dass die Auflassung bereits in der notariellen Urkunde erklärt wurde; (b) die Verpflichtung des Notars, die Auflassungsvormerkung unverzüglich nach Unterzeichnung beim Grundbuchamt anzumelden; (c) eine aufschiebende Bedingung, die die Zahlungspflicht des Käufers von der Eintragung der Vormerkung oder der Vorlage zulässiger Erben-Nachweise (Erbschein, Europäisches Nachlasszeugnis oder notarielles Testament plus Eröffnungsprotokoll) abhängig macht; (d) die Vorlage einer Löschungsbewilligung der finanzierenden Bank für bestehende Grundschulden vor Zahlung oder Verwahrung in einem Treuhandkonto; sowie (e) eine Vollmacht für den Notar, die Erben beim Grundbuchamt zu vertreten, falls diese die geforderten Urkunden vorlegen. Diese Instrumente werden in der Praxis genutzt, um das Risiko zu begrenzen. ([dnoti.de](https://www.dnoti.de/gutachten/details/?cHash=32defa36826edd2d8a7432190ae3282f&tx_dnotionlineplusapi_expertisesdetails%5Bcontroller%5D=Expertises&tx_dnotionlineplusapi_expertisesdetails%5Bnodeid%5D=532f98c9-f533-44db-8489-668a55b89986&utm_source=openai))

Vermeiden Sie eine sofortige, nicht abgesicherte Zahlung: Zahlen Sie nicht ohne Grundbuchumschreibung oder ohne treuhänderische Verwahrung bis zur rechtswirksamen Eintragung.

Warnsignale und abschließende Checkliste

Warnsignale: Es wurde keine Vormerkung beantragt; der Verkäufer kann keinen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen; die Erben verweigern Erbscheins- oder Testamentsunterlagen; eine versprochene Hypothekenlöschung fehlt die Unterschrift der Bank; der Notar kann die weiteren Schritte nicht erläutern. Das sind konkrete Anzeichen für Streit oder Verzögerung. Für ausländische Käufer bedeutet das in der Praxis vor allem Zeitverlust und zusätzliche Kosten bei der Klärung der Erbfolge.

Kurze Checkliste für den Notar vor dem Vollzug: aktueller amtlicher Grundbuchauszug; Ausfertigung der notariellen Kaufurkunde mit Auflassung; Nachweis, dass die Auflassungsvormerkung beantragt oder eingetragen ist; Löschungsbewilligung der Bank oder Treuhandvereinbarung; und gegebenenfalls Sterbeurkunde plus Erbschein/Europäisches Nachlasszeugnis oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Für eine verbindliche Lösung sprechen Sie mit einem deutschen Notar oder einem auf Immobilien- und Erbrecht spezialisierten Rechtsanwalt — verlassen Sie sich nicht allein auf Internetzusammenfassungen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/BJNR001390897.html?utm_source=openai))