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Bewertung und Verhandlung bei Übernahme von Indexmieten (§557b/§558 BGB) beim Kauf einer vermieteten Wohnung Sep–Okt 2026
Praktische Anleitung für ausländische Käufer: was §557b und §558 BGB für Indexmieten bedeuten, wie Sie Indexstände und Fristen prüfen, Index-Mietzahlungen bewerten und welche Kaufvertragsklauseln Sie in Sep–Okt 2026 verwenden sollten.
Das Gesetz kurz und klar
Indexmietklauseln werden durch §557b BGB geregelt. Die Parteien müssen schriftlich eine Indexmiete vereinbaren; als Bezugsgröße gilt der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex. Eine Anpassung ist in Textform zu erklären; die Erklärung muss die eingetretene Indexänderung und den Erhöhungsbetrag nennen. Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Während einer Indexmiete sind Mieterhöhungen nach §558 (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) ausgeschlossen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557b.html?utm_source=openai))
Was Sie im Mietvertrag und bei den Verkaufsunterlagen prüfen müssen
Suchen Sie die genaue Formulierung: Achten Sie auf (a) den benannten Index (gesetzlich ist der VPI des Statistischen Bundesamtes vorgesehen), (b) den Basisindex und das Datum, das zur Festlegung der Ausgangsmiete verwendet wurde, und (c) das Datum der letzten Index‑Mitteilung an den Mieter. Fordern Sie vom Verkäufer die Original‑Mitteilungen über Indexanpassungen und Belege über den Zugang beim Mieter (Einschreiben, Empfangsbestätigung o. Ä.). Nach §557b ist die Anpassungserklärung eine formale Erklärung; hat der Verkäufer kurz vor dem Closing bereits eine Erhöhung erklärt, kann der Käufer die höhere Miete schon kurz nach dem Kauf erhalten müssen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557b.html?utm_source=openai))
Wie Sie indexierte Mieteinnahmen bewerten (praktische Formel)
Die Indexmiete ändert sich proportional zur Entwicklung des veröffentlichen Index: Steigt der für die Anpassung herangezogene Index um x % zwischen Basisdatum und Bezugmonat, erhöht sich die vertragliche Miete um x %. Formel: neue Miete = alte Miete × (Index_neu / Index_basis). Zur Bewertung behandeln Sie die Indexmiete entweder als planbare Stufe (falls der nächste Indexstand bereits veröffentlicht ist) oder als inflationsgebundenen künftigen Cashflow. Für den Kauf können Sie den Barwert der erwarteten Mehrerträge berechnen und diesen als Kaufpreisabschlag oder Aufschlag argumentieren. Legen Sie Ihr Modell offen: Datum der Basis‑ und der letzten Anpassung, und wann die nächsten Indexwerte publiziert werden. Als Veranschaulichung liegt die zuletzt veröffentlichte Inflationsrate (August 2026) bei „+2,9 %“, wodurch ersichtlich wird, wie sich ein einzelner Indexwert proportional auf die Miete auswirkt. Der Index für Oktober 2026 ist zum Zeitpunkt dieser Ausgabe noch nicht verfügbar; verlassen Sie sich auf veröffentlichte Werte. ([presseportal.de](https://www.presseportal.de/pm/32102/6349168?utm_source=openai))
Verhandlungscheckliste und Vertragsklauseln
1) aufschiebende Bedingung / Nachreichpflicht: Verlangen Sie, dass der Verkäufer spätestens zu einem festen Datum vor Beurkundung einen aktuellen Mietplan und alle Index‑Mitteilungen vorlegt. 2) Kaufpreis‑Treuhand: Halten Sie einen Betrag treuhänderisch zurück für Indexerhöhungen, die zwischen Kaufvertrag und Closing erklärt werden, oder fordern Sie eine Verkäuferzusage. 3) Pro‑rata‑Kaufpreisanpassung: Hat der Verkäufer bereits eine Anpassung erklärt, die nach dem Kauf zur Zahlung fällig wird, passen Sie den Kaufpreis auf Basis des Barwerts der Mehrmiete an (mit obiger Formel). 4) Gewährleistungs‑ und Freistellungszusagen: Der Verkäufer soll bestätigen, dass er die Formvorschriften des §557b erfüllt hat und keine nicht offengelegten Erklärungen vorliegen. 5) Prüfungspflicht: Überprüfen Sie Indexwerte direkt beim Statistischen Bundesamt und lassen Sie sich vom Verkäufer die exakte Indexpublikation und die bezogenen Daten nennen. Diese Klauseln sind handelsüblich; lassen Sie die Formulierungen durch einen deutschen Rechtsanwalt und einen Steuerberater prüfen.
Zeitliche Risiken für Käufer Sep–Okt 2026
Monatliche VPI‑Veröffentlichungen bestimmen die prozentualen Änderungen, die Indexmieten auslösen. Zum Zeitpunkt dieser Ausgabe (21. Sep 2026) sind die aktuell verfügbaren VPI‑Daten August 2026 (Jahresveränderung „+2,9 %“); Oktober 2026‑Werte werden später veröffentlicht. Gibt der Verkäufer eine Anpassungserklärung mit Bezug auf einen bereits veröffentlichten Monat ab, tritt der Käufer in die höhere Miete ein. Gibt der Verkäufer die Erklärung erst nach Closing ab, geht der Vorteil regelmäßig an den Käufer über. Regeln Sie dieses Timingrisiko vertraglich durch Stichtage, Kaufpreis‑Treuhand oder Garantien. Prüfen Sie immer das konkrete Destatis‑Release, das Sie für Ihre Berechnung verwenden. ([presseportal.de](https://www.presseportal.de/pm/32102/6349168?utm_source=openai))
Wann Sie Rechtsanwalt und Steuerberater hinzuziehen sollten
Unterzeichnen Sie keinen Kaufvertrag mit abweichenden Formulierungen zur Indexmiete oder komplizierten Treuhandregelungen, ohne dass ein deutscher Rechtsanwalt die Klauseln geprüft hat. Der Anwalt sollte bestätigen, dass der Verkäufer die Formpflichten des §557b eingehalten hat und die Treuhand‑ bzw. Garantieformulierungen ausarbeiten. Ein Steuerberater sollte die steuerlichen Auswirkungen der indexierten Mieten auf Ihre Rendite, das zu versteuernde Ergebnis und die Kaufpreisaufteilung (AfA) durchrechnen. Dieser Beitrag ist erklärend und ersetzt keine Rechts‑ oder Steuerberatung.
Nichts auf dieser Seite ist Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Preisspannen sind indikative Angebotspreise und weichen zwischen den Quellen methodisch bedingt voneinander ab. Prüfen Sie jede Zahl mit einem Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt, bevor Sie Kapital binden.
