S&P‑Global‑Bau‑PMI fiel im September 2026 stark: wie Off‑Plan‑Verzögerungs‑ und Kostenrisiken in Berlin und München Ihre Notarklauseln und Fertigstellungs‑Stresstests ändern sollten

Was sich im September 2026 geändert hat – die harten Zahlen

Der S&P‑Global‑Bau‑PMI für Deutschland sank im September 2026 auf 43,5 und damit von 48,7 im August 2026. Werte unter 50 signalisieren eine monatliche Kontraktion der Bautätigkeit; der Septemberwert weist damit auf eine spürbare Verschlechterung hin. (S&P Global erhebt den Index monatlich aus einem Panel von Bauunternehmen.)

Beachten Sie: Der PMI ist ein Frühindikator. Ein so scharfer Rückgang erhöht die Wahrscheinlichkeit von Fertigstellungs‑Verzögerungen und zusätzlichen Kosten für Material und Logistik — Faktoren, die Off‑Plan‑Käufe direkt betreffen.

Warum das für Off‑Plan‑Käufer in Berlin und München wichtig ist

Off‑Plan‑Verträge stehen und fallen mit der Fähigkeit des Entwicklers, fristgerecht fertigzustellen und die Abnahme‑ und Grundbuchunterlagen bereitzustellen. Bei einem starken Einbruch der Bautätigkeit treten gewöhnlich drei zusammenhängende Probleme auf: längere Fertigstellungszeiten, steigende Material‑ und Subunternehmerkosten sowie Engpässe in Lieferketten oder bei Fachkräften. Für Käufer in Neubau‑Märkten wie Berlin und München führen diese Probleme zu konkreten Risiken: verschobene Übergabetermine, zusätzliche Finanzierungs‑Lücken bei Zwischenfinanzierung oder Hypothekenabruf und Streitigkeiten über Preisanpassungen oder Mängel.

Beurteilen Sie daher vor der Beurkundung das Risiko zeitlicher Verschiebungen und möglicher Kostenweitergaben — und passen Sie Notarklauseln sowie Kredit‑Stresstests entsprechend an.

Praktische Änderungen an Notarklauseln, die Sie verlangen sollten (mit Notar prüfen)

Die folgenden Klauseltypen sollten Sie mit Ihrem deutschen Notar und Rechtsanwalt besprechen. Es handelt sich um praktische Formulierungen zur Verringerung von Fertigstellungs‑ und Liquiditätsrisiken; sie ersetzen keine Rechtsberatung.

- Zahlungen an Meilensteine koppeln: Jede Käuferzahlung soll an einen prüfbaren Bau‑Meilenstein gebunden sein (z. B. Baugenehmigung, Rohbaufertigstellung, kommunale Nutzungsfreigabe, offizielles Abnahmeprotokoll) statt an starre Kalendertage.

- Treuhand‑Staffelung und Freigabe: Lassen Sie Teilzahlungen vom Notar oder einer Treuhandbank verwahren; Freigabe nur gegen zertifizierte Meilensteine oder unabhängige Bescheinigungen des Architekten/Projektüberwachers.

- Verlängerungs‑ und Rücktrittsfenster: Vereinbaren Sie automatische Fristverlängerungen und ein Rücktrittsrecht des Käufers, falls ein Meilenstein um mehr als X Wochen verfehlt wird; regeln Sie Vertragsstrafen oder Einbehalte zugunsten des Käufers.

- Preis‑Anpassungs‑ und Schockschutz: Wenn eine Preisanpassung möglich ist, verlangen Sie eine offene Kostenprüfung und feste Obergrenzen; alternativ verpflichten Sie die Parteien zur Schlichtung bei Streit.

- Ausfall bei Finanzierungsabruf: Der Verkäufer muss den Käufer und Notar informieren, wenn eine Darlehensfreigabe scheitert; bis zur Nachweislösung darf die Käuferzahlung ausgesetzt werden.

Lassen Sie Formulierungen, Freibeträge und die Auswahl unabhängiger Prüfer vor der Beurkundung verbindlich festlegen.

Wie Sie Ihre Fertigstellungs‑Stresstests anpassen sollten

Konventionelle Belastungstests konzentrieren sich auf Zinsanstiege; bei Off‑Plan‑Käufen sollten Sie spezielle Bau‑Szenarien ergänzen.

- Verzögerungen simulieren: Rechnen Sie gestaffelte Verzögerungen (kurz, mittel, lang) durch und bewerten Sie Mehrkosten für Zinsaufwand, Zwischenfinanzierung und Gebühren.

- Kosten‑Schocks einbauen: Kalkulieren Sie zusätzlich 5–20 % für Ausbaugewerke und Ausstattungen sowie höhere Rückforderungsrisiken; prüfen Sie, ob Sie diese Belastungen ohne zusätzliches Eigenkapital tragen können.

- Darlehensabruf‑Ausfall testen: Simulieren Sie, dass ein Bauträger‑Abruf scheitert; berechnen Sie Kosten und Zeit für Ersatzfinanzierungen und verlangen Sie vertragliche Schutzrechte.

- Liquiditätspuffer: Halten Sie einen Puffer für 3–12 Monate laufender Kosten (Zinsen, Zwischenmiete, Versicherungen) bereit – abhängig von Projektumfang und Marktliquidität.

Zeigt der Test Lücken, fordern Sie stärkere Treuhandmechanismen oder geringere Anzahlungen.

Fazit und praktische nächste Schritte

Der S&P‑Global‑Bau‑PMI vom September 2026 (43,5) ist ein deutliches Marktzeichen für höhere Fertigstellungs‑ und Kostenrisiken. Wenn Sie Off‑Plan in Berlin oder München kaufen, tun Sie vor der Beurkundung drei Dinge: (1) führen Sie Stresstests mit Verzögerungs‑ und Kosten‑Schock‑Szenarien durch; (2) beauftragen Sie den Notar, Zahlungsmeilensteine, Treuhandstaffelung sowie Rücktritts‑/Vertragsstrafen einzubauen; (3) verlangen Sie unabhängige Zertifizierungs‑Triggers (Architekt/Projektüberwacher) für jede Freigabe.

Diese Schutzrechte reduzieren, aber beseitigen das Projektrisiko nicht. Lassen Sie die Formulierungen stets von einem deutschen Notar und einem spezialisierten Baurechtler prüfen.