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Prüfen von PV‑Dachanlagen, Batteriespeichern, Einspeiseverträgen und Übertragungspflichten beim Kauf von Eigentumswohnungen/Mehrfamilienhäusern 2026
Praktische Checkliste für ausländische Käufer und Expatriates: welche WEG‑ und Grundbuchunterlagen Sie prüfen müssen, welche Verträge Sie vom Verkäufer einfordern sollten, wo das EEG und Netzbetreiber‑Regeln wichtig sind und welche Warnsignale einen Notar oder Energierechtler erforderlich machen.
Kurze Rechtsgrundlage: Wem gehört gewöhnlich das Dach und die Anlage?
Nach dem deutschen Wohnungseigentumsrecht gehören das Dach und feste Gebäudebestandteile regelmäßig zum gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das WEG regelt, welche Teile Sondereigentum und welche gemeinschaftliches Eigentum sind und bezeichnet Eingriffe am Dach als „bauliche Veränderungen“ (insbesondere §§ 5, 20 und 21; Neufassung 2021). Daraus folgt: Photovoltaikanlagen auf dem Dach und fest installierte Batteriespeicher sind in der Regel Gemeinschaftseigentum, sofern die Teilungserklärung oder der Aufteilungsplan nichts anderes bestimmt.
Dokumente, die Sie vom Verkäufer/Verwalter anfordern sollten (Basisprüfungen)
1) Aktueller Grundbuchauszug für das Grundstück. Das Grundbuch zeigt, ob Wohnungseigentum begründet ist und welche Belastungen eingetragen sind. 2) Teilungserklärung und Aufteilungsplan. Diese Unterlagen legen fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist und gehören zur Eintragung ins Grundbuch. 3) Vollständige Protokolle der Eigentümerversammlungen und alle Beschlüsse, die die PV‑ oder Batteriesysteme genehmigen (Stichwort: „bauliche Veränderung“). 4) Kopien der Verträge und Abrechnungen: aktiver Einspeisevertrag/PPA, Zähler‑ und Netzanschlussverträge, Mieterstrom‑ oder Betreiberverträge. Bei vorhandenem Speicher fordern Sie Kaufrechnung, Wartungsvertrag und Regelungs-/Aggregationsverträge an.
Worauf Sie in den Unterlagen konkret achten sollten
Prüfen Sie in der Teilungserklärung/Aufteilungsplan, ob Dachflächen und Aufbauten als Gemeinschaftseigentum oder ausdrücklich als Sondereigentum bezeichnet sind (§ 5 und § 7 WEG). Im Versammlungsprotokoll lesen Sie den genauen Beschlusstext: Abstimmungsverhältnis, Wertquoten, die Kostenverteilung und ob die Gemeinschaft Eigentümer der Module bleibt oder einem einzelnen Eigentümer Sondernutzungsrechte eingeräumt wurden. Im Einspeisevertrag bzw. PPA kontrollieren Sie, wer als Anlagenbetreiber genannt ist, auf welches Konto gezahlt wird und welche Regelungen es zur Abtretung/Benachrichtigung bei Betreiberwechsel gibt. Nach dem EEG muss der Netzbetreiber über Änderungen informiert werden—fordern Sie Nachweise der Meldungen und jüngste Zahlungsbelege an.
Praktisches Vorgehen im Kaufprozess und Formulierungen im Kaufvertrag
Lassen Sie sich beim Notar zusichern, dass: (a) Teilungserklärung, Aufteilungsplan und relevante WEG‑Beschlüsse vorgelegt wurden; (b) Einspeise‑ und Netzverträge entweder wirksam übertragen oder mit klarer Abrechnung geregelt werden; und (c) keine unbekannten Fremdrechte oder Gewinnansprüche bestehen. Wenn die Anlage Gemeinschaftseigentum ist, setzen Sie eine aufschiebende Bedingung in den Kaufvertrag: Vorlage der Beschlüsse und Eintragungen bzw. Vereinbarungen zur Nutzung/Abrechnung vor Vollzug. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusicherungen—fordern Sie ausgestellte Beschlusstexte, Übertragungsvereinbarungen und Zahlungsbelege als Anlagen zum Vertrag.
Warnsignale und an wen Sie sich wenden sollten
Warnsignale: es existiert kein Protokoll zum genehmigenden WEG‑Beschluss; im PPA ist ein anderer Anlagenbetreiber genannt als im Grundbuch/bei der Gemeinschaft; Einspeisezahlungen über Monate fehlen; Dauernutzungs‑ oder Betriebsrechte Dritter werden nur mündlich behauptet. Bei Unsicherheit: nicht vor der Beurkundung unterschreiben—kontaktieren Sie einen deutschen Notar und eine Kanzlei mit Erfahrung im WEG‑ und Energierecht. Für technische Fragen zu Zählern, Netzanschluss und Batteriesicherheit beauftragen Sie einen Elektro‑Sachverständigen. Für EEG‑Auskunft und Betreiberwechsel suchen Sie einen spezialisierten Energieanwalt. Solche Prüfungen sind üblich und können Kaufpreis, Erträge und Haftungsrisiken erheblich beeinflussen.
Nichts auf dieser Seite ist Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Preisspannen sind indikative Angebotspreise und weichen zwischen den Quellen methodisch bedingt voneinander ab. Prüfen Sie jede Zahl mit einem Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt, bevor Sie Kapital binden.
