Was der Notar nach der Beurkundung tatsächlich erledigt: Steueranzeigen, Grundbuchantrag, Treuhand und Schließungsfristen für ausländische Käufer

Kurz: die gesetzlichen Grundlagen

Das Eigentum an Grundstücken geht in Deutschland erst durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch über (§ 873 BGB). Die formelle Einigung (Auflassung) nimmt der Notar entgegen (§ 925 BGB).

Der Notar hat dem zuständigen Finanzamt eine beurkundete Grundstücksübertragung innerhalb von zwei Wochen anzuzeigen (§ 18 GrEStG). Das Finanzamt stellt nach Entrichtung oder Sicherstellung der Grunderwerbsteuer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus; diese Bescheinigung wird in der Regel vor der endgültigen Eintragung im Grundbuch benötigt (§ 22 GrEStG). Die Grundbuchordnung (GBO) regelt das Verfahren der Eintragungen und die Benachrichtigung der Beteiligten.

Was der Notar nach der Beurkundung praktisch erledigt

1) Anzeige beim Finanzamt: Innerhalb von zwei Wochen muss der Notar das amtlich vorgeschriebene Formular und eine beglaubigte Abschrift der Urkunde an das zuständige Finanzamt schicken, damit die Behörde mit dem Verfahren zur Festsetzung der Grunderwerbsteuer beginnen kann. Diese Notaranzeige ist eine gesetzliche Pflicht; sie ersetzt nicht die Mitwirkungspflichten der Vertragsparteien.

2) Grundbuchvorgänge: Üblich ist, dass der Notar umgehend die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und später die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt beantragt. Die Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers (§ 883 BGB). Der Notar legt dem Grundbuchamt die Urkunden, die Bewilligungen der Beteiligten und später die Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie Unterlagen zur Lastenfreistellung vor (GBO).

Wie Kaufpreiszahlungen und „Treuhand“ in der Praxis funktionieren

Ein einheitliches gesetzliches Escrow‑Schema gibt es nicht; der Notar koordiniert die rechtlich relevanten Voraussetzungen für die Übereignung. In der Praxis wird zunächst die Anzeige an das Finanzamt vorgenommen und die Grunderwerbsteuer entrichtet oder sichergestellt; das Finanzamt erteilt anschließend die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die das Grundbuchamt in der Regel für die Eigentumsumschreibung verlangt. Der Notar holt außerdem Löschungs‑ bzw. Lastenfreistellungszusagen von Kreditinstituten ein und bereitet die entsprechenden Unterlagen vor.

Viele Abschlüsse laufen so, dass der Notar nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung und der Löschungsbestätigungen die Zahlungsvorgänge anweist (Darlehensrückzahlung, Auszahlung des Kaufpreises). Ob Geld auf einem Notar‑Treuhandkonto liegt oder anderswo, ist vertraglich zu regeln; klären Sie dies ausdrücklich mit dem Notariat.

Typische Fristen für internationale Käufer

Frist für die Notaranzeige beim Finanzamt: zwei Wochen nach Beurkundung (§ 18 GrEStG). Die Bearbeitung durch das Finanzamt und die Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung dauern örtlich unterschiedlich; bundesweite Hinweise nennen nach Eingang der Anzeige in der Regel etwa drei Monate als Orientierungswert, können aber kürzer oder länger sein.

Vormerkung: Die Auflassungsvormerkung beantragt der Notar üblicherweise binnen Tagen nach der Beurkundung. Die endgültige Umschreibung erfolgt nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung und etwaiger Löschungsbestätigungen durch das Grundbuchamt; die GBO regelt die Form der Anträge und die Benachrichtigung der Beteiligten, setzt aber keine einheitliche Bearbeitungsfrist. Rechnen Sie in Routinefällen mit ein bis drei Monaten bis zur Eigentumsumschreibung; komplexe Fälle (Löschungen, ausländische Zahlungswege, Nachweise) können deutlich länger dauern. Bitten Sie Ihren Notar um einen konkreten Zeitplan für Ihre Transaktion.

Was Sie den Notar fragen sollten und welche weiteren Berater nötig sind

Bitten Sie um (a) einen schriftlichen Zeitplan des Notars, wann Vormerkung, Steueranzeige, Unbedenklichkeitsbescheinigung und Grundbucheintragung angegangen werden, (b) eine verbindliche schriftliche Regelung, wie der Kaufpreis gehalten und freigegeben wird, und (c) eine Liste der Unterlagen, die das Grundbuchamt verlangt (z. B. Löschungsbestätigungen, kommunale Zustimmungen, Steuerbescheinigung). Verlassen Sie sich nicht nur auf mündliche Zusagen bei Steuer‑ oder Zahlungsfragen.

Dieser Beitrag stellt keine Rechts‑ oder Steuerberatung dar. Für verbindliche Regelungen zu Steuerstruktur, grenzüberschreitender Steuertechnik oder speziellen Treuhandmodellen konsultieren Sie einen deutschen Steuerberater und Ihren Notar; bei streitigen oder komplizierten Titelfragen beauftragen Sie zusätzlich eine auf Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwältin / einen Rechtsanwalt.

Kernaussagen