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Kauf von Neubau auf dem Papier in Deutschland: Bestehen Sie auf einem EPBD‑Lebenszyklus‑GWP‑Bericht (Richtlinie 2024/1275) für Projekte mit Fertigstellung 2028–2030 — genaues Zertifikat und Mustervertragsklausel
Ab dem 1. Januar 2028 (große Neubauten) und ab 1. Januar 2030 (alle Neubauten) schreibt die EPBD vor, das lebenszyklus‑bezogene Treibhauspotenzial (GWP) in den Energieausweis aufzunehmen. Käufer von Off‑Plan‑Projekten müssen vertraglich einen Energieausweis verlangen, der das lebenszyklus‑GWP nach Anhang III der Richtlinie (EU) 2024/1275 und der delegierten Verordnung (EU) 2026/52 ausweist. Diese Anleitung nennt die genaue Formulierung des geforderten Zertifikats und liefert Musterklauseln auf Englisch und Deutsch.
Was sich geändert hat und welche Pflichttermine gelten
Die novellierte Energieeffizienzrichtlinie (EPBD) — Richtlinie (EU) 2024/1275 — schreibt vor, dass das lebenszyklusbezogene Treibhauspotenzial (GWP) neuer Gebäude nach Anhang III zu berechnen und im Energieausweis offenzulegen ist. Die Mitgliedstaaten mussten die Richtlinie bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. Nach dem Zeitplan der Richtlinie ist das lebenszyklus‑GWP im Energieausweis für Neubauten über 1 000 m² ab dem 1. Januar 2028 und für alle Neubauten ab dem 1. Januar 2030 offenzulegen. ([eur-lex.europa.eu](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?qid=1757165346568&uri=CELEX%3A02024L1275-20260524&utm_source=openai))
Der EU‑Berechnungsrahmen (delegierte Verordnung) — was veröffentlicht wurde
Die Europäische Kommission hat eine delegierte Verordnung veröffentlicht, die einen Union‑weit einheitlichen Rahmen für die Berechnung des lebenszyklus‑GWP neuer Gebäude festlegt. Diese delegierte Verordnung (vom Kommissionskatalog als Verordnung (EU) 2026/52 bezeichnet) und der zugehörige Berechnungsrahmen wurden am 4. Mai 2026 veröffentlicht und traten am 24. Mai 2026 in Kraft. Die delegierte Verordnung liefert die Methodik, die die Mitgliedstaaten bei der Aufnahme des lebenszyklus‑GWP in ihre nationalen Energieausweise verwenden sollen. ([energy.ec.europa.eu](https://energy.ec.europa.eu/news/calculation-framework-new-building-life-cycle-global-warming-potential-2026-05-04_en))
Welchen genauen Energieausweis Sie beim Off‑Plan‑Kauf verlangen müssen
Verlangen Sie einen Energieausweis, in dem ausdrücklich eine lebenszyklusbezogene GWP‑Zahl ausgewiesen ist, berechnet gemäß Anhang III der Richtlinie (EU) 2024/1275 und der delegierten Verordnung der Kommission, die den Union‑weiten Berechnungsrahmen festlegt (Delegierte Verordnung (EU) 2026/52). Forderung in Klartext: „Ein Energieausweis für das endgültige Gebäude, der das lebenszyklusbezogene Treibhauspotenzial (GWP) des Gebäudes ausweist, berechnet gemäß Anhang III der Richtlinie (EU) 2024/1275 und der Delegierten Verordnung (EU) 2026/52 (nachfolgend: ‚EPBD‑Lebenszyklus‑GWP‑Bericht‘).“ Akzeptieren Sie nicht die allgemeine Zusage „Energieausweis folgt“ – der Ausweis muss die GWP‑Zahl und die verwendete Methode ausweisen. ([eur-lex.europa.eu](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?qid=1757165346568&uri=CELEX%3A02024L1275-20260524&utm_source=openai))
Wann der Ausweis vorliegen muss und was im Off‑Plan‑Vertrag stehen sollte
Der endgültige Energieausweis mit dem EPBD‑Lebenszyklus‑GWP‑Bericht sollte dem Käufer deutlich vor der Beurkundung und vor der letzten Zahlung/Übergabe vorliegen. Eine praktische Frist ist die Übergabe spätestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin oder vor dem verbindlichen Fertigstellungstermin, sodass Käufer und ihre Berater die Konformität prüfen können. Der Verkäufer soll zusichern, dass das im Energieausweis ausgewiesene lebenszyklus‑GWP nach Anhang III der Richtlinie (EU) 2024/1275 und der delegierten Verordnung (EU) 2026/52 berechnet wurde. Kann der Verkäufer keinen konformen Energieausweis vorlegen, sollte der Käufer vertraglich das Recht behalten, (a) den Kauf zu verschieben/zu widerrufen und die Anzahlung sofort zurückzuverlangen, oder (b) die Anzahlung treuhänderisch hinterlegen zu lassen, bis ein konformer Energieausweis vorliegt. Diese Abhilfen sind Beispiele — lassen Sie sich für verbindliche Formulierungen von einem deutschen Rechtsanwalt oder Notar beraten. ([energy.ec.europa.eu](https://energy.ec.europa.eu/topics/energy-efficiency/energy-performance-buildings/energy-performance-buildings-directive/global-warming-potential-buildings_en?utm_source=openai))
Musterklausel (Deutsch) — nur mit juristischer Prüfung verwenden
Der Käufer verlangt und der Verkäufer verpflichtet sich, spätestens 14 Kalendertage vor dem Beurkundungstermin einen Energieausweis (EPC / „Energieausweis“) für das fertiggestellte Gebäude vorzulegen, der das lebenszyklusbezogene Treibhauspotenzial (GWP) des Gebäudes ausweist, berechnet gemäß Anhang III der Richtlinie (EU) 2024/1275 und der Delegierten Verordnung (EU) 2026/52 (nachfolgend: „EPBD‑Lebenszyklus‑GWP‑Bericht“). Der Verkäufer gewährleistet, dass der EPBD‑Lebenszyklus‑GWP‑Bericht endgültig, datiert und vom ausstellenden Sachverständigen unterzeichnet ist und gemäß den genannten EU‑Vorgaben erstellt wurde. Wird bis zur genannten Frist kein konformer Energieausweis und EPBD‑Bericht vorgelegt, kann der Käufer nach seiner Wahl (i) den Vertrag kündigen und die unverzügliche Rückzahlung aller Anzahlungen und Treuhandbeträge verlangen, oder (ii) verlangen, dass die Anzahlung treuhänderisch hinterlegt wird, bis ein konformer Energieausweis und Bericht vorliegen. Die Wahl des Käufers nach dieser Klausel lässt weitergehende gesetzliche Ansprüche unberührt. Diese Klausel ersetzt nicht die Pflicht des Käufers, vor der Beurkundung unabhängige rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen.
Praktische Hinweise und Risiken für ausländische Käufer
Die praktische Umsetzung und die nationalen Auslegungen können unterschiedlich sein. Die Mitgliedstaaten mussten die Richtlinie bis zum 29. Mai 2026 umsetzen; nationale Durchführungsregeln legen fest, wie das lebenszyklus‑GWP im nationalen Energieausweis erscheint und welche Sachverständigen es unterzeichnen dürfen. Das bedeutet: Käufer von Off‑Plan‑Projekten, die 2026–2029 Verträge unterschreiben, müssen heute in ihren Kaufverträgen klare Fristen und Abhilferechte vereinbaren, weil sich Verkäufer auf nationale Regelsetzungen berufen könnten, um Format oder Timing zu verändern. Bitten Sie einen deutschen Rechtsanwalt oder Notar, die Musterklausel für den örtlichen Gebrauch zu prüfen und anzupassen. ([eur-lex.europa.eu](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?qid=1757165346568&uri=CELEX%3A02024L1275-20260524&utm_source=openai))
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