KWKG‑Novelle (21. Sep. 2026): Checkliste für Käufer von Wohnblocks mit vor Ort‑KWK oder Fremdwärmeverträgen — Klauseln, die Sie bei der Beurkundung durchsetzen sollten

Was sich am 21. September 2026 geändert hat – und weshalb Käufer das betrifft

Am 21. September 2026 veröffentlichte das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK/BMWE) eine Pressemitteilung zur Einleitung einer weiteren Novelle des Kraft‑Wärme‑Kopplungsgesetzes (KWKG). Die Mitteilung nennt eine Verlängerung und Anpassung des KWKG‑Rahmens sowie Regelungsziele, die kleine wie große KWK‑Anlagen und ihre Marktrolle betreffen. ([bundeswirtschaftsministerium.de](https://www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Pressemitteilungen/2026/09/20260921-novelle-kraft-warrme-kopplungsgesetz.html?utm_source=openai))

Das Bundeskabinett verabschiedete bereits am 26. August 2026 die Eckpunkte des sogenannten Wärmenetzpakets; vorgesehen ist die Schaffung eines Wärmenetzgesetzes, die Überführung relevanter Teile der AVBFernwärmeV sowie strengere Vorgaben zu Preistransparenz, einer Bundesaufsicht für Preise und klarere Abrechnungs‑ und Datentransparenzpflichten. Zielgruppe sind Kunden von Wärmenetzen und hausinternen Wärmelieferverträgen. ([bundeswirtschaftsministerium.de](https://www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Pressemitteilungen/2026/08/20260826-eckpunkte-waermenetzpaket.html?utm_source=openai))

Wesentliche Risiken für Käufer von Gebäuden mit vor Ort‑KWK oder Fremdwärmeversorgung

Drei Risiken treten in der Due‑Diligence bei Transaktionen wiederholt auf: (1) Preis‑ und Indexrisiko — Verträge können Preisformeln oder Indexklauseln enthalten, die zu deutlichen Kostensteigerungen führen; (2) Übertragungs‑ und Einwilligungsrisiko — viele Fernwärme‑ bzw. Netzverträge verlangen die Zustimmung des Versorgers bei einem Wechsel der Vertragspartei; (3) Eigentums‑ und Förderrisiko — die Eigentumsverhältnisse an Hausübergabestation, Zählern und die Frage, ob Förderstatus (z. B. BEW, KWKG‑Zuschüsse) fortbesteht, beeinflussen Kosten und Kontrolle. Die vom Bund vorgelegten Eckpunkte zielen auf mehr Transparenz und Aufsicht, beseitigen aber nicht automatisch vertragliche Risiken beim Verkauf. ([bundeswirtschaftsministerium.de](https://www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Downloads/Gesetz/20240807-avbfernwaermev.pdf?__blob=publicationFile&v=4&utm_source=openai))

Da die KWKG‑Novelle und das Wärmenetzpaket laufende Gesetzgebungsverfahren sind (21. Sep. 2026 bzw. 26. Aug. 2026), sollten Käufer regulatorische Änderungen als aktuelles Verhandlungsrisiko berücksichtigen. ([bundeswirtschaftsministerium.de](https://www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Pressemitteilungen/2026/09/20260921-novelle-kraft-warrme-kopplungsgesetz.html?utm_source=openai))

Konkrete Klauseln, auf die Sie bei der Beurkundung bestehen sollten

1) Verkäufer‑Gewährleistung über Verträge und Laufzeiten. Bestehen Sie auf einem unterschriebenen Anhang, der alle Wärmeliefer‑ und KWK‑Serviceverträge mit Anfangs‑ und Enddaten, Kündigungsfenstern, Verlängerungsregeln und Kündigungsfristen auflistet, sowie auf einer Garantie, dass keine Nebenabreden verschwiegen werden.

2) Abtretungs‑/Zustimmungsklausel des Versorgers. Der Verkäufer hat die schriftliche Zustimmung des Wärmelieferanten zur Vertragsübernahme oder Novation vor Abschluss einzuholen. Kann die Zustimmung nicht erwirkt werden, sind abhilfende Maßnahmen festzulegen (Preisnachlass, Treuhand, Rücktrittsrecht).

3) Offenlegung der Preisformel und vorübergehende Preisobergrenze. Der Verkäufer muss die historischen Rechnungen und die exakte Preisformel liefern. Erlaubt der Vertrag breite Indexierungen, vereinbaren Sie eine Übergangs‑Preisobergrenze oder ein Treuhandkonto für zusätzliche erwartete Kosten 12–24 Monate nach Übergang. Die Eckpunkte des Wärmenetzpakets sehen zwar mehr Transparenz und Preisaufsicht vor, sie ändern aber nicht automatisch bestehende Privatverträge. ([bundeswirtschaftsministerium.de](https://www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Pressemitteilungen/2026/08/20260826-eckpunkte-waermenetzpaket.html?utm_source=openai))

4) Eigentum und Übergabe technischer Anlagen. Fordern Sie klare Eigentumsnachweise und die Übergabe der Hausübergabestation, internen Zähler und der im Kauf enthaltenen Wärmeerzeugungsgeräte — oder ein vertraglich fixiertes Miet‑/Serviceverhältnis mit festen Gebühren. Förderfähigkeit (z. B. BEW) hängt häufig davon ab, wem die Hausübergabestation gehört; lassen Sie den Förderstatus schriftlich bestätigen. ([energiewechsel.de](https://www.energiewechsel.de/KAENEF/Redaktion/DE/FAQ/Waermeplanung/faq-waermeplanung-wpg.html?utm_source=openai))

5) Freistellung für Alt‑Streitigkeiten und Nachforderungen. Verkäuferfreistellung für noch anhängige Auseinandersetzungen mit dem Versorger, Nachberechnungen oder Rückstände; Kappung an ein Vielfaches der letzten 12 Monate Heizkosten ist marktüblich.

6) Regulierungs‑Change‑Klausel. Da die KWKG‑Novelle (21. Sep. 2026) und das Wärmenetzpaket (26. Aug. 2026) Pflichten ändern können, sollte im Vertrag geregelt sein, wer Kosten trägt, wenn innerhalb einer definierten Frist nach Abschluss gesetzliche Nachrüst‑ oder Abhilfemaßnahmen verbindlich werden.

7) Bedingung für Förder‑Fortbestand. Beruht der Kaufpreis auf anhaltender Förderfähigkeit, machen Sie den Vollzug von einer schriftlichen Bestätigung der zuständigen Behörde abhängig oder verlangen Sie eine Verkäuferersatzpflicht, falls die Förderung entfällt.

Wie Sie die Checkliste anwenden — praktische nächste Schritte

Bestehen Sie darauf, dass der Verkäufer den vollständigen Vertragsanhang und die technische Anlagenliste vor dem Notartermin übergibt. Sind Zustimmungen des Versorgers erforderlich, soll der Verkäufer unterschriebene Zustimmungen oder einen verbindlichen Zeitplan mitliefern, dass diese vor Vollzug eingeholt werden. Bevorzugen Sie Treuhand oder Preis‑Anpassungen gegenüber rein informellen Zusagen des Verkäufers.

Dieser Leitfaden ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Formulierung notariell tauglicher Klauseln und die genaue Risikoallokation beauftragen Sie eine deutsche Immobilienrechtskanzlei (Fachanwalt für Immobilienrecht) und lassen Sie die getroffenen Vereinbarungen vom Notar in die Urkunde aufnehmen. Angesichts der laufenden Gesetzesarbeit (KWKG‑Novelle, 21. Sep. 2026; Wärmenetzpaket, 26. Aug. 2026) sollten Sie technische Gutachter mit Szenarien zur regulatorischen Nachrüstung beauftragen. ([bundeswirtschaftsministerium.de](https://www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Pressemitteilungen/2026/09/20260921-novelle-kraft-warrme-kopplungsgesetz.html?utm_source=openai))