Den Kaufvertrag formulieren: 12 Klauseln, auf die ausländische Käufer bestehen sollten (Sep 2026)

Warum präzise Klauseln für ausländische Käufer wichtig sind

Ein deutscher Grundstückskaufvertrag muss beurkundet werden; Verträge über Grundstücke unterliegen der notariellen Formpflicht nach § 311b BGB. Das heißt: der Notar nimmt den Vertrag auf und die Parteien unterschreiben in einer notariellen Urkunde — ein privater Vertrag reicht nicht aus. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html?utm_source=openai))

Zwischen Unterschrift und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch besteht ein Zeitraum, in dem der Erwerber Risiken ausgesetzt ist (z. B. neue Belastungen oder ein kommunales Vorkaufsrecht). Die übliche Sicherung ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung; Sie sollten eindeutige Vertragsregelungen verlangen, dass der Notar die Vormerkung unverzüglich beantragt. Die Vorschrift zur Auflassung findet sich in § 925 BGB. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__925.html?utm_source=openai))

Klauseln 1–3: Finanzierungsvorbehalt, Anzahlung (Treuhand), und Auflassungsvormerkung

1) Finanzierungsvorbehalt. Bestehen Sie auf einer ausdrücklichen aufschiebenden Bedingung, die den Vertrag davon abhängig macht, dass der Käufer bis zu einem konkreten Kalendertag eine Finanzierung erhält (genaues Datum nennen). Musterformulierung: „Dieser Vertrag steht unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Käufer bis zum 15. November 2026 eine verbindliche Darlehenszusage in Höhe von mindestens EUR [Betrag] erhält; wird diese Bedingung nicht erfüllt, kann jede Partei innerhalb von fünf Werktagen vom Vertrag zurücktreten.“

2) Anzahlung / Treuhand. Überweisen Sie die Anzahlung nicht direkt an den Verkäufer. Vereinbaren Sie, dass die Anzahlung vom Notar oder einem Treuhänder gehalten wird, nennen Sie die Höchstsumme (marktüblich sind oft 5–10 %, aber individuell zu vereinbaren), die Begünstigtenfälle und Rückzahlungsereignisse, etwa bei Nichtfinanzierung oder Ausübung des Vorkaufsrechts. Die Fälligkeitsmitteilung des Notars wird üblicherweise erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung versandt — das sollten Sie in der Klausel regeln. ([finanztip.de](https://www.finanztip.de/baufinanzierung/auflassungsvormerkung/?utm_source=openai))

3) Auflassungsvormerkung: Frist und Mitwirkung des Verkäufers. Vereinbaren Sie, dass der Verkäufer alle Erklärungen zur Löschung zu tragender Belastungen unterschreibt und der Notar die Auflassungsvormerkung unverzüglich beantragt; die Eintragung ist dem Käufer schriftlich innerhalb von X Werktagen zu bestätigen. Für Verzögerungen sollten konkrete Rechtsfolgen vereinbart werden. ([onlinehilfe.bnotk.de](https://onlinehilfe.bnotk.de/einrichtungen/notarnet/xnotar/einstiegshilfen/alle-schritte-eines-grundbuchantrags-auf-einen-blick.html?utm_source=openai))

Klauseln 4–6: Titelnachweise, kommunales Vorkaufsrecht und Löschung von Belastungen

4) Unterlagenlieferung: aktueller Grundbuchauszug und beglaubigte Urkunden. Vereinbaren Sie, dass der Verkäufer einen aktuellen Grundbuchauszug (mit Datum) und Originale oder beglaubigte Abschriften aller im Grundbuch verzeichneten Urkunden (Dienstbarkeiten, Mietverträge, Baugenehmigungen) vorlegt. Nicht offengelegte wesentliche Belastungen sollen Rücktritts‑ oder Minderungsrechte auslösen.

5) Kommunales Vorkaufsrecht. Besteht die Möglichkeit eines kommunalen Vorkaufsrechts, regeln Sie, dass der Notar den Käufer über eine Meldung an die Gemeinde informiert und Zahlungsfristen bis zum Ablauf der gesetzlich vorgesehenen Entscheidsfrist aussetzt. Der Notar ist verpflichtet, auf etwaige Vorkaufsrechte hinzuweisen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/BJNR015130969.html?utm_source=openai))

6) Löschung von Grundschulden/Hypotheken. Vereinbaren Sie, dass der Verkäufer Grundschulden vor Übergabe löscht oder eine Löschungsbewilligung unter Notarvorbehalt liefert, damit der Eintrag des Käufers unbelastet erfolgt. Legen Sie fest, wer die Löschkosten trägt und wie das Löschungsdatum mit Zahlung verknüpft wird. ([onlinehilfe.bnotk.de](https://onlinehilfe.bnotk.de/einrichtungen/notarnet/xnotar/einstiegshilfen/alle-schritte-eines-grundbuchantrags-auf-einen-blick.html?utm_source=openai))

Klauseln 7–9: Besitzübergabe, Mietverhältnisse und Verzögerungen bei der Erfüllung

7) Besitz und Risiko: klarer Übergabetermin und Schlüsselübergabe. Legen Sie einen eindeutigen Übergabetermin für die Schlüssel und den Zustand der Immobilie fest und verknüpfen Sie die Kostenverteilung für Betriebs‑ und Versorgungskosten sowie Versicherungen anteilig mit diesem Datum. Bei bewohnten Objekten sind Regelungen zur Mitwirkung der Mieter bei der Übergabe vorzusehen.

8) Vermietete Objekte: Mietlisten und Kautionsnachweise. Fordern Sie aktuelle Mietlisten, Mietvertragskopien, Nachweise zu Kautionskonten und Angaben zu Mietrückständen an. Bestimmen Sie, ob bestehende Mietverhältnisse mitübergehen (in der Regel ja) und welche Garantien der Verkäufer für verdeckte Mieteransprüche gibt.

9) Rechtsfolgen bei Verzögerung. Vereinbaren Sie eine Vertragsstrafe oder einen festen Tagessatz bei verspäteter Erfüllung sowie ein letztmögliches Erfüllungsdatum, nach dessen Ablauf der Käufer vom Vertrag zurücktreten kann. Klare Geldbeträge und kurze Fristen vermeiden Streit.

Klauseln 10–12: Sachmängel, Geldwäsche/Identitätsprüfung und Sprache

10) Sachmängel und Gutachten. Vereinbaren Sie die Vorlage eines aktuellen Zustandsgutachtens, Prüfungen nach planungsrechtlichen Vorgaben und gegebenenfalls einen Energieausweis. Legen Sie fest, ob Sie das Objekt „wie besichtigt“ übernehmen oder Preis­minderungs‑/Rücktrittsrechte für verdeckte Mängel innerhalb einer bestimmten Frist behalten.

11) Identität, Geldwäscheprüfung und Unterlagen. Notare sind verpflichtet, Identitäten zu prüfen und Unterlagen für Geldwäsche‑ und Steuerzwecke anzufordern; nehmen Sie eine Klausel auf, die beide Parteien verpflichtet, Pass/Personalausweis, Steuerangaben und UBO‑Angaben unverzüglich vorzulegen, damit Beurkundung und Grundbucheintrag nicht verzögert werden. Die Beurkundungsvorschriften und Notarguidance regeln die Ausweis‑ und Offenlegungspflichten. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/BJNR015130969.html?utm_source=openai))

12) Sprache und Übersetzung. Vereinbaren Sie die Lieferung einer beglaubigten Übersetzung vor Unterschrift und bestimmen Sie, dass die deutsche notariell beurkundete Urkunde im Zweifel maßgeblich ist; stellen Sie zugleich sicher, dass Sie eine Übersetzung für Ihre Berater und Kreditgeber erhalten. Bestimmen Sie, welche Partei Übersetzungskosten trägt.

Praktische nächste Schritte und an wen Sie sich wenden sollten

Lassen Sie sich vom Notar rechtzeitig einen Vertragsentwurf mit einer englischen Übertragung vorlegen, damit Ihre Berater die Klauseln überprüfen können. Fordern Sie in jeder Bedingung konkrete Kalendertermine (keine relativen Fristen) und nennen Sie konkrete Geldbeträge für Anzahlungen, Vertragsstrafen und Kostenverteilungen. Die Online‑Hilfen der Bundesnotarkammer erläutern die Rolle des Notars bei Grundbuchanträgen und die Vorgehensweise bei Auflassungsvormerkungen; verlassen Sie sich auf den Notar, die Vormerkung unverzüglich zu beantragen. ([onlinehilfe.bnotk.de](https://onlinehilfe.bnotk.de/einrichtungen/notarnet/xnotar/einstiegshilfen/alle-schritte-eines-grundbuchantrags-auf-einen-blick.html?utm_source=openai))

Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Bei Vertragsausgestaltung, Steuerfragen oder Finanzierungsfragen beauftragen Sie bitte einen deutschen Immobilienrechtsanwalt und den Notar Ihres Vertrauens.