Fernbeurkundungen im Q4 2026 nach eNoVA/eIDAS: Wie Sie einen Immobilienkauf in Deutschland aus dem Ausland abschließen

Was hat sich geändert: eIDAS, BeurkG und die eNoVA‑Einführung

Zwei miteinander verknüpfte Entwicklungen machen Fernabschlüsse in Deutschland im Q4 2026 technisch und rechtlich praktischer. Erstens schafft der EU‑Rahmen eIDAS (Verordnung (EU) Nr. 910/2014 und Nachfolgeregelungen) die Grundlage für grenzüberschreitende elektronische Identifizierung und vertrauenswürdige elektronische Signaturen mit hohen Assurance‑Niveaus. ([eur-lex.europa.eu](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/ALL/?uri=CELEX%3A32014R0910&utm_source=openai))

Zweitens enthält das deutsche Beurkundungsrecht jetzt konkrete Vorschriften, die notarielle Tätigkeiten mittels Videokommunikation erlauben. Die §§ 16a und 16c BeurkG regeln, unter welchen Voraussetzungen ein Notar Beteiligte per Video identifizieren und maschinenlesbare Daten aus elektronischen Ausweisen (einschließlich unter eIDAS anerkannter grenzüberschreitender eID‑Mittel) auslesen darf. Die Bundesnotarkammer betreibt hierfür nach § 78p BNotO das Videokommunikationssystem. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__16a.html?utm_source=openai))

Video‑ID in der Praxis: Was Notare können (und was nicht)

Das Beurkundungsgesetz enthält drei praktische Regeln für Fernabschlüsse: Der Notar darf eine vollständige Urkundshandlung mittels des von der Bundesnotarkammer betriebenen Videokommunikationssystems vornehmen, wenn die gesetzlichen Schutzvorschriften eingehalten sind; der Notar muss sich von Identität und Geschäftsfähigkeit überzeugen; und bestimmte Formerfordernisse (etwa Verfahrensaufzeichnungen bei gemischter Anwesenheit) sind vorgeschrieben. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__16a.html?utm_source=openai))

Technische und beweisrechtliche Einzelheiten regelt die Verordnung über den Betrieb des Videokommunikationssystems (NotViKoV) sowie die praktische Umsetzung durch die Bundesnotarkammer. Diese Vorschriften ermöglichen das Auslesen maschinenlesbarer Daten aus Ausweisen mit Zustimmung, die Aufzeichnung der Sitzung und die Verknüpfung eines qualifizierten elektronischen Zertifikats mit der elektronischen Niederschrift. Gleichzeitig kann der Notar das Verfahren ablehnen, wenn er seine Amtspflichten nicht erfüllen kann (z. B. bei Zweifeln an Identität oder Geschäftsfähigkeit). Planen Sie für eine Fernbeurkundung eine feste Video‑Sitzung über die offizielle Plattform und eine elektronische Sitzungsaufzeichnung ein. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/notvikov/BJNR119100022.html?utm_source=openai))

eNoVA und elektronische Nachmeldungen: Was Sie im Q4 2026 erwarten können

Das eNoVA‑Vorhaben (elektronischer Notariats‑/Verwaltungs­austausch) ist das nationale System für strukturierte elektronische Schnittstellen zwischen Notaren und Behörden (z. B. Finanzämter und teilweise Registerbehörden). Bundestagsunterlagen und Notarkammer‑Hinweise beschreiben eine gestufte Einführung: erste Schritte starteten 2024, weitere Funktionen sind für 2026 geplant. Die Modul‑Informationen der Bundesnotarkammer führen aus, dass ab Oktober 2026 elektronische Veräußerungsanzeigen sowie bestimmte gerichtliche Anträge als strukturierte elektronische Datensätze an teilnehmende Behörden zu übermitteln sind. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/19/315/1931573.pdf?utm_source=openai))

In der Praxis bedeutet das, dass der Notar die Verkaufsanzeige und zugehörige strukturierte Daten zunehmend elektronisch übermittelt — häufig im Anschluss an die elektronische Niederschrift. Für ausländische Käufer reduziert das Papier‑ und Kurieraufwand, beseitigt aber nicht die Pflicht des Notars, eine gültige Unterschrift sicherzustellen und die gesetzlich geforderte elektronische Niederschrift zu erstellen. Klären Sie vorab mit Ihrem Notar, ob dessen Büro und das zuständige Finanzamt/Grundbuchamt bereits am eNoVA‑Austausch teilnehmen. ([onlinehilfe.bnotk.de](https://onlinehilfe.bnotk.de/einrichtungen/notarnet/xnotar/wichtige-versionsinformationen/versionsinformationen-modul-enova.html?utm_source=openai))

Apostillen, ausländische Urkunden und die Grenzen von eIDAS bei Immobilienabschlüssen

eIDAS erlaubt, dass anerkannte elektronische Identifizierungssysteme grenzüberschreitend zur Authentifizierung verwendet werden; § 16c BeurkG nennt ausdrücklich, dass ein elektronisches Identifizierungsmittel eines anderen Staates genutzt werden darf, wenn es für die grenzüberschreitende Authentifizierung nach eIDAS anerkannt ist. Das kann die Notwendigkeit bestimmter papiergebundener Authentifizierungen mindern, wenn ein anerkanntes eID‑Mittel vorliegt. ([eur-lex.europa.eu](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/ALL/?uri=CELEX%3A32014R0910&utm_source=openai))

Gleichzeitig hebt eIDAS nicht automatisch alle Anforderungen an im Ausland ausgestellte Papierurkunden auf. Das Beurkundungsgesetz verlangt weiter die Vorlage von Originalvollmachten und Nachweisen, soweit diese erforderlich sind; die Frage, ob eine Vollmacht aus dem Ausland mit Apostille, konsularischer Legalisation, beglaubigter Übersetzung oder als elektronische Signatur anerkannt wird, hängt vom Urkundentyp und von der Akzeptanz des Notars ab. Da die praktische Handhabung variiert, klären Sie frühzeitig mit Ihrem deutschen Notar, welche Dokumentenform er für ausländische Vollmachten oder beglaubigte Urkunden verlangt. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/BJNR015130969.html?utm_source=openai))

Praktische Checkliste für den Fernabschluss — und Vorsicht bei Kreditgebern

1) Erkundigen Sie sich beim deutschen Notar, ob er die Videoplattform der Bundesnotarkammer nutzt und welche Identitätsnachweise erforderlich sind (welches eID‑Mittel, MRZ des Passes oder zusätzliche Dokumente). Der Notar hat die §§ 16a/16c BeurkG und die technischen Vorgaben der NotViKoV zu beachten. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__16a.html?utm_source=openai))

2) Klären Sie die eNoVA‑Abdeckung: Fragen Sie, ob das Notarbüro die Veräußerungsanzeige und weitere strukturierte Meldungen elektronisch übermittelt (die Unterlagen der Bundesnotarkammer dokumentieren die gestufte Einführung und nennen Oktober 2026 als Meilenstein). Wenn kein eNoVA‑Kanal für das zuständige Finanzamt/Grundbuchamt vorhanden ist, rechnen Sie mit einem gemischten Papier‑/Elektronik‑Verfahren. ([onlinehilfe.bnotk.de](https://onlinehilfe.bnotk.de/einrichtungen/notarnet/xnotar/wichtige-versionsinformationen/versionsinformationen-modul-enova.html?utm_source=openai))

3) Abstimmung mit dem Kreditgeber: Der hier beschriebene Rechtsrahmen regelt Beurkundung und Behördenmeldung. Hypothekenbanken legen weiterhin selbst fest, welche Sicherheiten und Unterlagen sie verlangen. Klären Sie frühzeitig mit Ihrem Kreditgeber, ob eine Videobeurkundung ausreicht und welche Dokumente er zur Eintragung der Grundschuld benötigt. Benötigt die Bank zusätzliche Originale, planen Sie Zeit für Kurierdienste und gegebenenfalls Apostillen ein.

4) Zeitplanung: Ein Fernabschluss ist in der Regel eine terminierte Video‑Sitzung mit anschließender elektronischer Niederschrift und dann — sofern verfügbar — sofortiger eNoVA‑Übermittlung. Fordern Sie vom Notar eine schriftliche Checkliste und vom Kreditgeber eine schriftliche Bestätigung über die akzeptierten Schritte. Für rechtliche, steuerliche oder kreditwirtschaftliche Einzelfragen lassen Sie sich verbindlich von einem deutschen Rechtsanwalt, Steuerberater oder der Rechtsabteilung Ihrer Bank beraten.