Wie EmpCo ab 27. September 2026 deutsche Immobilienanzeigen verändert

Was sich ab dem 27. September 2026 ändert

Die als EmpCo bekannte EU‑Richtlinie (Richtlinie (EU) 2024/825) ist ab dem 27. September 2026 in den Mitgliedstaaten anwendbar; sie ändert das EU‑Verbraucherrecht, verschärft die Vorgaben für Umweltwerbung und ergänzt die Liste unzulässiger „grüner“ Aussagen im Lauterkeitsrecht. ([eur-lex.europa.eu](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=celex%3A32024L0825&utm_source=openai))

Deutschland hat die Richtlinie Anfang 2026 in das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) umgesetzt; die geänderten UWG‑Regeln für Umweltaussagen gelten ab dem Anwendungsdatum der EmpCo‑Richtlinie. Käufer, die nach dem 27. September 2026 deutsche Immobilienanzeigen prüfen, müssen Werbeaussagen an diesem Standard messen. ([empcora.de](https://empcora.de/empco-richtlinie?utm_source=openai))

Welche Aussagen in Anzeigen betroffen sind

Die EmpCo‑Richtlinie zielt auf allgemeine, pauschale Umweltaussagen. Wörter und Bilder, die vermitteln, ein Produkt, eine Dienstleistung oder ein Unternehmen sei allgemein „grün“, „eco“, „umweltfreundlich“ oder „klimaneutral“, können untersagt werden, sofern der Anbieter nicht eine anerkannte, exzellente Umweltleistung nachweist, die für die Aussage relevant ist. Die Richtlinie verknüpft solche generischen Aussagen ausdrücklich mit dieser Nachweisanforderung. ([eur-lex.europa.eu](https://eur-lex.europa.eu/eli/dir/2024/825/oj/eng/pdf?utm_source=openai))

Die EU‑Definition einer Umweltaussage ist sehr weit gefasst: Sie umfasst jede Darstellung in jeglicher Form — Text, Bild, Grafik oder Symbol — die eine positive oder neutrale Auswirkung auf die Umwelt behauptet oder andeutet. Damit können Werbetexte, Logos oder sogar Markennamen unter die Regel fallen. ([eur-lex.europa.eu](https://eur-lex.europa.eu/eli/dir/2024/825/oj/eng/pdf?utm_source=openai))

Was als zulässiger Nachweis gilt

EmpCo lässt den Nachweis nicht offen. EU‑ und Kommissionsleitlinien nennen enge Wege, die die weitere Nutzung bestimmter Umweltausdrücke erlauben: anerkannte Typ‑I‑Ökolabel (etwa Blue‑Angel‑artige nationale Labels), das EU‑Ecolabel und „Top‑Leistung“ nach bestehendem EU‑Recht (etwa Energiekennzeichnungsregelungen). Ein Verkäufer, der sich auf ein Label beruft, muss das Schema benennen, ein aktuelles Zertifikat oder Prüfbericht vorlegen und zeigen, dass der Geltungsbereich des Zertifikats zur beworbenen Aussage passt. ([empcodirective.eu](https://empcodirective.eu/commission-faq-june-2026?utm_source=openai))

Die Q&A der Kommission betonen zudem: Ein Zertifikat allein rechtfertigt nicht automatisch jede Werbeaussage — Umfang und gemessene Kriterien des Zertifikats müssen zur Aussage passen. Fordern Sie daher Zertifikatnummer, Namen des Prüfers und die konkrete Messgröße oder den Schwellenwert, der die beworbene Formulierung stützt. ([commission.europa.eu](https://commission.europa.eu/document/download/3c257883-bb2a-4dd9-a6dc-501d587bb34f_en?filename=faq-empowerting-consumers-gtd.pdf&utm_source=openai))

Praktische Checkliste für ausländische Käufer

1) Wenn eine Anzeige „klimaneutral“, „CO2‑neutral“, „grün“ o. ä. behauptet: Fordern Sie die Benennung des anerkannten Schemas bzw. der rechtlichen Grundlage, die Zertifikatnummer und den Prüfbericht des Gutachters mit Angaben, was wann gemessen wurde. Kann der Verkäufer keinen passenden Nachweis vorlegen, betrachten Sie die Aussage als bloße Werbung. ([empcodirective.eu](https://empcodirective.eu/banned-green-claims?utm_source=openai))

2) Bei Angaben zu Solar (PV) oder Eigenstrom: Bitten Sie um Unterlagen, die die Erzeugung mit dem Gebäudenutzungsverhalten verknüpfen (Zählerdaten oder Bericht eines unabhängigen Prüfers) sowie um benannte Drittzertifikate. EmpCo erfasst auch bildhafte oder markenartige Signale, die wie schriftliche Aussagen bewertet werden. ([eur-lex.europa.eu](https://eur-lex.europa.eu/eli/dir/2024/825/oj/eng/pdf?utm_source=openai))

3) Wenn ein Verkäufer ein Ökolabel oder Siegel anführt: Prüfen Sie, ob es sich um ein anerkanntes Typ‑I‑Label oder das EU‑Ecolabel handelt, und verlangen Sie das aktuelle Zertifikat. Ein Zertifikat mit engerem Geltungsbereich als die Anzeige rettet eine pauschale Formulierung nicht. ([empcodirective.eu](https://empcodirective.eu/commission-faq-june-2026?utm_source=openai))

4) Im Zweifel: Lassen Sie sich die Substantiierung schriftlich vom Makler oder Notar geben, bevor Sie beurkunden. Wenn eine Angabe kaufentscheidend ist, holen Sie unabhängigen rechtlichen oder technischen Rat ein — dieser Beitrag stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar.

Risiken und Durchsetzung

Die Durchsetzung der EmpCo‑Regeln erfolgt durch nationale Behörden und Gerichte im Rahmen des geänderten Lauterkeitsrechts; Deutschland hat das UWG entsprechend angepasst. Das heißt: Irreführende oder nicht gestützte Umweltwerbung in einer Anzeige kann ab dem Anwendungsdatum nationalen Durchsetzungsmaßnahmen unterliegen. Grenzüberschreitende Käufer sollten daher davon ausgehen, dass eine schlichte „grüne“ Angabe in einer Online‑Anzeige rechtliches Risiko birgt, wenn sie nicht belegt ist. ([eur-lex.europa.eu](https://eur-lex.europa.eu/eli/dir/2024/825/oj/eng/pdf?utm_source=openai))