Was die Sept. 2026-Eckpunkte zur Elementarschadenversicherung für die Hypothekenvergabe bedeuten

Was sich im September 2026 änderte – offizielle Signale, noch kein Gesetz

Am 24. September 2026 kündigte die Bundesjustizministerin an, dass die Bundesregierung ein detailliertes Eckpunktepapier zur Ausweitung des Elementarschadenschutzes vorgelegt habe und dieses sich in der Ressortabstimmung befinde; ein Referentenentwurf wurde für das erste Quartal 2027 in Aussicht gestellt. Das ist ein klares politisches Signal, aber die Eckpunkte sind kein Gesetz. Bereits am 6. Dezember 2022 hatte die Bundesregierung einen ausführlichen Bericht veröffentlicht, der unterschiedliche Ausgestaltungsoptionen einer Pflichtversicherung beschreibt und weiterhin als Referenz dient. (Quellen: BMJV‑Bericht 6. Dez. 2022; Ankündigung und Berichte 24. Sep. 2026.)

Warum Kreditgeber und Versicherer ihre Underwriting‑Praxis ändern werden

Zwei Punkte aus den Regierungsunterlagen sind für die Hypothekenpraxis entscheidend. Erstens sehen die Eckpunkte und der Bericht von 2022 vor, Elementardeckung im Neu‑geschäft zum Regelfall zu machen und Bestandspolicen durch ein Stichtags‑ oder Konversionsverfahren zu erweitern. Zweitens plant die Regierung, Gefahreninformationen besser zugänglich zu machen und Prämien‑/Selbstbehaltssysteme so zu gestalten, dass sie versicherungsmathematisch bleiben. Diese Kombination verringert Marktunsicherheit und macht es für Banken praktikabel, Elementarschadendeckung als explizite Voraussetzung der Kreditgewährung zu behandeln. (Quellen: BMJV‑Bericht 6. Dez. 2022; Ankündigung 24. Sep. 2026.)

Was Kreditgeber und Versicherer sehr wahrscheinlich vor der Beurkundung verlangen werden

Rechnen Sie mit folgenden konkreten Anforderungen in Kreditverträgen und Versicherer‑Checklisten (Formulierungen und Zeitpunkte hängen vom endgültigen Gesetz und von Institutsregeln ab):

- Nachweis einer Elementardeckung für das konkrete Gebäude: entweder die Police mit ausdrücklicher Elementardeckung oder eine formale „Deckungsbestätigung“/Binder der Versicherung, die Elementarereignisse einschließt. Diese Erwartung folgt aus der geplanten Verankerung der Elementardeckung im Neu‑ und gegebenenfalls Bestandsgeschäft. (Quelle: BMJV‑Bericht; Ankündigung Sep. 2026.)

- Prüfung anhand von Gefahrenkarten: Banken werden einen Abgleich mit Gefahrenkarten verlangen und bei als hochriskant identifizierten Objekten Auflagen stellen (höherer Selbstbehalt, niedrigere Beleihungsgrenze, zusätzliche Sicherheiten). Die Regierungsunterlagen sehen eine bessere Verfügbarkeit von Gefahreninformationen vor, die Banken nutzen können. (Quelle: BMJV‑Bericht.)

- Nachweisbindung vor/nach Beurkundung: Wenn die Kreditzusage an Versicherungsschutz geknüpft ist, werden viele Kreditgeber die Deckungsbestätigung spätestens vor Auszahlung fordern; praktisch verlangen zahlreiche Institute die Vorlage bereits vor oder bei der Beurkundung, um Finanzierungsverzögerungen zu vermeiden. Das ist eine Schlussfolgerung aus den Eckpunkten und üblichen Kreditprozessen. (Quellen: siehe oben.)

Was ausländische Käufer jetzt tun sollten – praktische Checkliste

1) Fordern Sie vom Verkäufer und der Gebäudeversicherung eine aktuelle Versicherungsbescheinigung mit den versicherten Gefahren und den Selbstbehalten sowie der Frage, ob Elementargefahren eingeschlossen sind.

2) Holen Sie bei Bedarf eine vorläufige Deckungsbestätigung (Binder) ein, wenn die Bank die Finanzierung an Elementardeckung knüpft; lassen Sie sich den exakten Beginn einer neuen Police schriftlich bestätigen.

3) Lassen Sie eine Abfrage der Gefahrenkarte für das Objekt durchführen (kommunale oder Landes‑Gefahrenkarte) und legen Sie das Ergebnis Ihrer Bank vor. Die Regierungsunterlagen sehen eine bessere Verfügbarkeit solcher Daten vor; Banken werden darauf zurückgreifen.

4) Sprechen Sie mit Ihrer Bank und dem Notar über den Zeitpunkt: Braucht die Bank die Police schon vor der Beurkundung oder erst vor Auszahlung? Planen Sie eine Pufferzeit für die Ausstellung eines Binders während der üblichen Frist zwischen Beurkundung und Grundbucheintragung (meist 2–6 Wochen).

Bei individuellen Rechts‑ oder Steuerfragen konsultieren Sie bitte eine deutsche Rechtsanwältin/einen Rechtsanwalt oder einen Immobilienfinanzierungsberater; dies ist eine sachliche Orientierung, keine persönliche Beratung. (Quellen: BMJV‑Bericht 6. Dez. 2022; Ankündigung 24. Sep. 2026.)

Zeitplan und Risiko – worauf Sie als Nächstes achten sollten

Die Ankündigung vom 24. September 2026 nennt die Ressortabstimmung und ein angepeiltes Erscheinen des Referentenentwurfs im ersten Quartal 2027. Bis zur Vorlage und Verabschiedung eines Gesetzentwurfs verändern die Eckpunkte keine Rechtslage. Das politische Signal ist jedoch stark: Versicherer und Kreditinstitute passen Vertragsbedingungen häufig bereits im Vorgriff auf gesetzliche Änderungen an. Rechnen Sie also damit, dass Banken die Nachweispflichten und Prüfabläufe noch Ende 2026/Anfang 2027 verschärfen.

Wenn Ihre Transaktion in den kommenden Monaten stattfinden soll, planen Sie die Versicherungsklärung früh ein. Bei Zweifeln, ob eine vor‑beurkundliche Anforderung Ihrer Bank rechtlich zulässig oder wirtschaftlich vertretbar ist, sprechen Sie mit dem Notar oder einer Verbraucher‑/Versicherungsrechtsanwältin; die endgültige gesetzliche Ausgestaltung und mögliche Übergangsregeln entscheiden, was verbindlich wird. (Quellen: Ankündigung 24. Sep. 2026; BMJV‑Bericht 6. Dez. 2022.)