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Belastungstest für einen deutschen Buy‑to‑Let nach der EZB‑Entscheidung vom 16. September 2026
Ein praxisorientierter Leitfaden, wie Sie einen deutschen Buy‑to‑Let mit Bundesbank‑MFI‑Zinsreihen und Pfandbrief‑Signalen nach der EZB‑Entscheidung vom 16. September 2026 belasten. Drei durchgerechnete Beispiele zu Kredit-, Bewertungs‑ und Cash‑flow‑Sensitivität sowie eine reproduzierbare Checkliste.
Was sich am 16. September 2026 geändert hat und warum das wichtig ist
Am 16. September 2026 hat die Europäische Zentralbank die Leitzinsen erhöht: Einlagefazilität 2,50 %, Hauptrefinanzierung 2,65 % und Spitzenrefinanzierung 2,90 %. Diese Policy‑Sätze wirken über Geldmarkt‑ und Pfandbriefpreise auf Hypothekenkonditionen in Deutschland. Prüfen Sie die offizielle EZB‑Mitteilung vom 16. September 2026. Hypothekenzinsen reagieren nicht zwangsläufig 1:1 auf die EZB‑Zinsen; verwenden Sie stattdessen die MFI‑Zeitreihen der Deutschen Bundesbank für aktuelle Bankkonditionen und Pfandbrief‑Signale für die längerfristige Zinsstruktur.
Primäre Datenquellen (was Sie herunterladen sollten)
1) MFI‑Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank — laden Sie die Zeitreihe 'Housing loans to households / New business' (SUD131) bzw. den passenden BBIM1‑Code für die vereinbarten Jahreszinssätze neuer Wohnungsbaukredite herunter. 2) Bundesbank‑Monatsberichte und Hinweise zu Pfandbriefen — dort finden Sie Angaben zu Pfandbriefrenditen und Spreads gegenüber Bunds; das ist wichtig, um mögliche Bewertungs‑/Cap‑Rate‑Verschiebungen zu projizieren. 3) Die EZB‑Mitteilung vom 16. September 2026 für die offiziellen Policy‑Sätze. Die verwendeten Links stehen im Quellenverzeichnis. In den Beispielen unten nutze ich klar gekennzeichnete hypothetische Basiswerte; ersetzen Sie diese vor Ihrer Analyse durch die aktuellen Bundesbank‑Werte.
Wie Sie Stresstestszenarien formulieren
Wählen Sie 3–5 Szenarien, die (A) einen Kreditzins‑Schock (z. B. +0,50 Prozentpunkte, +1,00 Prozentpunkte), (B) eine Ausweitung des Pfandbrief/Bund‑Spreads (z. B. +0,25 Prozentpunkte, +1,00 Prozentpunkte) und (C) einen Mietschock (z. B. −5 %, −15 %) kombinieren. Für jedes Szenario: 1) ersetzen Sie den Basis‑Hypotheken‑APR durch den Wert aus der MFI‑Reihe plus den Schock; 2) für Bewertungsstress setzen Sie die Cap‑Rate gleich Pfandbrief‑(10‑Jahres)rendite plus Spread; 3) berechnen Sie Tilgungsraten, NOI und den Cash‑flow. Geben Sie immer den exakten Bundesbank‑Reihen‑Code und das Datum an.
Beispiel 1 — Sensitivität der Darlehensrate (Annuitätsdarlehen)
Annahmen (nur Beispiel): Kaufpreis 300.000 €; 25 % Eigenkapital (75.000 €); Kredit 225.000 €; Laufzeit 25 Jahre (300 Monate). Formel für die Annuität: A = r*(1+r)^n/((1+r)^n−1)*P, mit r = Monatszins, n = Monate. Bei 3,50 % p.a.: r = 0,035/12 = 0,0029167, Rate ≈ 1.126 € pro Monat (≈ 13.512 € p.a.). Schock: +1,00 Pp → 4,50 %: Rate ≈ 1.251 €/Monat (≈ 15.013 € p.a.). Ergebnis: +125 €/Monat, +1.501 € p.a., ≈ +11,1 %. Ersetzen Sie 3,50 % durch den SUD131‑Wert, den Sie heruntergeladen haben, um die reale Sensitivität zu berechnen.
Beispiel 2 — Bewertungs‑(Cap‑Rate‑)Sensitivität mit Pfandbrief‑Signalen
Annahmen (nur Beispiel): Bruttomiete p.a. = 4,0 % des Kaufpreises; Betriebskosten 25 % der Miete → NOI = 3,0 % des Preises. Basis‑Cap‑Rate 4,0 % → Marktwert = NOI / 0,04. Bei 300.000 € Kaufpreis: NOI = 9.000 € → Wert = 225.000 €. Steigt die Cap‑Rate auf 5,0 % (z. B. durch höhere Pfandbrief‑ und Spread‑Niveaus um 1,0 Pp), dann Wert = 9.000 € / 0,05 = 180.000 € — ein Rückgang um 20 %. Legen Sie die Cap‑Rate praktisch als Pfandbrief‑(10‑Jahres)rendite plus Aufschlag fest, wobei die Pfandbrief‑Rendite aus Bundesbank‑Quellen stammt.
Beispiel 3 — Kombinierte Cash‑flow‑ und Eigenkapitalsensitivität
Annahmen (nur Beispiel): Kauf 300.000 €, Eigenkapital 75.000 €, Kredit 225.000 €. Mietrendite 4,0 % → Bruttomiete 12.000 €. Betriebskosten 25 % → NOI 9.000 €. Basisdarlehen (3,50 % APR) jährliche Rate ≈ 13.512 € → Cash‑flow = 9.000 € − 13.512 € = −4.512 € (negativ). Szenario A: Kredit +1,00 Pp → Service ≈ 15.013 € → Cash‑flow −6.013 €. Szenario B: Cap‑Rate 4,0 % → 5,0 % → Marktwert von 225.000 € auf 180.000 €; Eigenkapital = 180.000 € − 225.000 € = −45.000 € (negativ). Fazit: Kombinierte Zins‑ und Bewertungs‑Schocks können zu negativer Liquidität und negativem Eigenkapital führen. Ersetzen Sie in Ihrer Berechnung die APR‑ und Pfandbrief‑Werte durch die aktuellen Bundesbank‑Daten.
Praktische Checkliste zum Selbstdurchführen
1) Laden Sie die Bundesbank‑MFI‑Reihe SUD131 (APR Neuabschlüsse Wohnungsbaukredite) herunter und notieren Sie Datum und Wert. 2) Entnehmen Sie Pfandbrief‑/Covered‑Bond‑Renditen den Bundesbank‑Monatsberichten und notieren Sie die 10‑Jahres‑Rendite. 3) Definieren Sie Schocks (±50 Bp, ±100 Bp für Zinsen; ±25–100 Bp für Spreads; −5 % bis −15 % für Mieten). 4) Berechnen Sie Annuitäten, NOI, Wert (NOI / Cap‑Rate) und Eigenkapital neu. 5) Dokumentieren Sie die Szenarien in einer Tabelle und markieren Sie Fälle mit negativem Cash‑flow oder negativem Eigenkapital. Ersetzen Sie die oben benutzten Beispielzahlen durch die tatsächlich heruntergeladenen Werte.
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