Belastungstest für Buy‑to‑Let in Deutschland: CO₂‑ und Fernwärmerisiko 2027

Was die offiziellen Quellen regeln — die rechtlichen Bezugspunkte

Sie arbeiten mit drei offiziellen Quellen: dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) für die CO₂‑Preisbildung und Berichtstermine, dem Wärmeplanungsgesetz (WPG) für kommunale Wärmepläne (Netzpläne, Wärmezonen, Ausbaupläne) und den Bundesmaterialien zum Fernwärme‑Transparenzpaket (Wärmenetzpaket / Entwurf AVBFernwärmeV) für die Pflichtangaben der Fernwärmeversorger. Das BEHG nennt die bisherigen Festpreise (2021: 25 €, 2022: 30 €, 2024: 45 €, 2025: 55 €) und legt für 2026 einen Preiskorridor von mindestens 55 € bis höchstens 65 € fest; für 2027 bestimmt § 10 Absatz 4 BEHG, dass der Bezugspreis marktbasiert an EU‑ETS‑Auktionsergebnisse gekoppelt werden kann. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/behg/BJNR272800019.html))

Das WPG verpflichtet die Gemeinden zur Erstellung von Wärmeplänen und regelt, dass das Bundesministerium die Ergebnisdaten zentral zugänglich macht (erste Veröffentlichung sechs Monate nach Fristablauf). Zudem sieht die Novelle die strukturierte Übermittlung der Ergebnisdaten an den Bund vor. Das Wärmenetzpaket und die Entwurfsunterlagen fordern von Versorgern die Veröffentlichung von Preisen, Tarifstrukturen und Strukturparametern auf einer zentralen Plattform, mindestens jährlich. Nutzen Sie diese offiziellen Veröffentlichungen als Datenrückgrat. ([gesetze-im-internet.edge.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.edge.juris.de/wpg/BJNR18A0B0023.html?utm_source=openai))

Genau die Felder, die Sie ziehen müssen (Dokumente und Bezugsorte)

Vom Objekt: • Energieausweis — entnehmen Sie: „Endenergiebedarf“ oder „Endenergieverbrauch“ (kWh/a), Brennstoffart (Gas/Öl/Fernwärme) und Bezugsjahr. • Letzte 12‑Monate‑Abrechnungen (Heizkostenabrechnung) — monatlicher Verbrauch (kWh oder m³) und abgerechnete Kostenbestandteile. Diese Felder ergeben Ihren Verbrauchs‑Basiswert. (Quelle: übliche Objektunterlagen im Due Diligence‑Paket.)

Aus dem BEHG‑Text und dessen Anlagen: • Die anzuwendende CO₂‑Preisregel für 2027 (BEHG § 10) — ziehen Sie den genauen gesetzlichen Verweis, welcher Marktpreis‑Bezug für welches Quartal gilt, und prüfen Sie, ob eine Durchführungsverordnung bereits erlassen wurde. • Die im BEHG angeführten Standard‑Emissionsfaktoren in Anlage 1 — verwenden Sie genau den Faktor, der zur im Energieausweis genannten Brennstoffart passt; er ist in der Anlage genannt. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/behg/BJNR272800019.html))

Aus dem kommunalen Wärmeplan (veröffentlicht durch die Gemeinde oder zentral durch das Bundesministerium): • Aktueller Anteil der Gebäude im Plangebiet, die an Wärmenetze angeschlossen sind (%) oder absolute angeschlossene Leistung (MW). • Geplante Netzverlängerung (km) und Zieljahre für Anschluss‑ bzw. Brennstoffwechsel. • Abgrenzung der Wärmeversorgungsgebiete (Polygone/Adressen). Fehlt ein Zahlenfeld, notieren Sie „nicht veröffentlicht“ und fordern die Angabe bei der planverantwortlichen Stelle an; das WPG verlangt Veröffentlichung der Ergebnisdaten. ([gesetze-im-internet.edge.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.edge.juris.de/wpg/BJNR18A0B0023.html?utm_source=openai))

Vom Fernwärmeversorger / der Preistransparenzplattform: • Tarif (€/kWh oder €/MWh), fixe Monats-/Bereitstellungsentgelte, Anschlussgebühren, Abrechnungseinheit. • Gemeldete CO₂‑Intensität (gCO₂/kWh oder tCO₂/MWh) und Berichtsjahr. • Vertragsindexierungen (Formel) und Kündigungs‑/Preisänderungsfristen. Die Reformentwürfe verlangen diese Veröffentlichungen. ([bundeswirtschaftsministerium.de](https://www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Pressemitteilungen/2026/08/20260826-eckpunkte-waermenetzpaket.html?utm_source=openai))

Tabellen­vorlage und exakte Prüfungen (diese Formeln übernehmen)

Legen Sie eine Arbeitsmappe mit fünf Tabellenblättern an: INPUTS, BEHG, WÄRMEPLAN, FERNWÄRME, SCENARIOS.

INPUTS — Pflichtspalten pro Einheit: Objekt‑ID | Energieausweis_kWh_pa | Brennstoffart | Gemessene_kWh_letzte12 | Abrechnung_€/letzte12 | Fernwärmeanschluss (Ja/Nein) | Adresse.

BEHG‑Blatt: Erfassen Sie den BEHG‑Textverweis und den für 2027 anzuwendenden CO₂‑Preis. Erfinden Sie den Preis nicht — entweder: (A) tragen Sie den ministeriell veröffentlichten Referenzpreis für 2027 ein, oder (B) ziehen Sie den EU‑ETS‑Auktions‑Durchschnittspreis für das nach BEHG § 10(4) maßgebliche Quartal und fügen ihn in BEHG!B2 ein. Definieren Sie CO2_PREIS_2027 = BEHG!B2. (Quelle: BEHG § 10.) ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/behg/BJNR272800019.html))

Kernformeln (Beispielspaltenformeln): - Emissionen_tCO2 = INPUTS!Gemessene_kWh_letzte12 * EMISSIONSFAKTOR_tCO2_pro_kWh (Ziehen Sie den Faktor aus BEHG Anlage 1 in das BEHG‑Blatt; verwenden Sie diese Zelle). Verwenden Sie keine eigenen Zahlen. (Achten Sie auf einheitliche Einheiten.) - CO2_Kosten_€/Jahr = Emissionen_tCO2 * CO2_PREIS_2027 - Bei Fernwärmeanschluss: Lieferanten_CO2_tCO2 = Gemessene_kWh_letzte12 * Lieferanten_CO2_Intensität (aus FERNWÄRME‑Blatt). Vergleichen Sie Emissionen_tCO2 vs Lieferanten_CO2_tCO2.

Unbedingte Prüfungen (bei Nichterfüllung: roter Flag): 1) Abgleich Verbrauch: abs(Gemessene_kWh_letzte12 − Energieausweis_kWh_pa) / Energieausweis_kWh_pa > 0,15 → Flag (Abweichung > 15 %). 2) Fehlende Lieferanten‑CO₂‑Angabe: Wenn Fernwärmeanschluss = Ja und FERNWÄRME.Lieferanten_CO2_Intensität leer → Flag; die Transparenzpflicht soll die Angabe liefern. ([bundeswirtschaftsministerium.de](https://www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Pressemitteilungen/2026/08/20260826-eckpunkte-waermenetzpaket.html?utm_source=openai)) 3) Preis‑Sensitivität: erzeugen Sie Szenarien CO2_PREIS_NIEDRIG / BASIS / HOCH, wobei BASIS = CO2_PREIS_2027, NIEDRIG = 0,5×BASIS, HOCH = 2×BASIS (oder verwenden Sie das 55 €–65 €‑Band zur Orientierung). Berechnen Sie die CO₂‑Kosten pro Einheit, pro Wohneinheit und pro m². 4) Fernwärmeschock: simulieren Sie einen Tarifanstieg von > 10 % und berechnen Sie die Umlage‑/Haftungswirkung.

Halten Sie jede Annahme in einer Metadaten‑Zelle fest (Quelle und Datum des Downloads). Offizielle Datensätze und Verordnungen können sich ändern — protokollieren Sie Datum und URL.

Szenarien, rechtliche Grenzen und nächste Schritte

Berechnen Sie mindestens drei Szenarien: (A) Regulierungs‑Baseline: CO₂‑Preis = der ministerielle/BEHG‑Referenzpreis für das jeweilige 2027‑Quartal; (B) hoher Preis: EU‑ETS‑Anstieg (×1,5–2); (C) Fernwärmeschock: Lieferanten‑Tarif +20 % bei unveränderter Lieferanten‑CO₂‑Intensität. Erstellen Sie Auswirkungen pro Einheit und pro m² sowie ein Tornado‑Diagramm der Cash‑flow‑Sensitivitäten.

Zwei rechtliche Hinweise: (1) Das BEHG regelt die CO₂‑Preisbildung und Berichtspflichten und legt fest, wie der 2027‑Referenzpreis zu ermitteln ist — es trifft aber keine abschließende Aussage darüber, ob oder in welchem Umfang Vermieter CO₂‑Kosten auf Mieter umlegen dürfen; fragen Sie dazu Rechts‑ und Steuerberater. (2) Die Transparenzplattform für Fernwärme und die Zentralveröffentlichung nach WPG sind gesetzlich vorgesehen, die konkrete Umsetzung, Formate und Upload‑Felder hängen jedoch von Durchführungs‑ und Informationssystemen ab — erfassen Sie deshalb immer Download‑Zeitstempel und die exakten Feldnamen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/behg/BJNR272800019.html))

Konkrete nächste Schritte: 1) Laden Sie Energieausweis und 12‑Monats‑Abrechnungen herunter und füllen Sie INPUTS. 2) Holen Sie den kommunalen Wärmeplan (PDF/JSON) aus dem zentralen Verzeichnis oder der Gemeindehomepage und extrahieren Sie Anschluss‑% sowie Ausbau‑km und Polygon‑Angaben. 3) Laden Sie das Preisblatt des Versorgers bzw. den Eintrag auf der Preistransparenzplattform; fehlt die CO₂‑Intensität, fordern Sie diese schriftlich an. 4) Führen Sie die Szenarien durch und dokumentieren Sie alle URLs und Zeitstempel im Workbook. Fehlen zwingende Angaben oder ist die Umlage klarheitlich unsicher, beauftragen Sie einen deutschen Energie‑ oder Mietrechtsspezialisten sowie einen Steuerberater; diese Anleitung liefert Messung und Kontrolle, aber keine Rechts‑ oder Steuerberatung.