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Auflassungsvormerkung — was Sie als nicht‑ansässige Käuferin / nicht‑ansässiger Käufer wissen müssen
Die Auflassungsvormerkung ist ein im Grundbuch eingetragener Sicherungsvermerk, der den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung zwischen Vertragsabschluss und Eigentumsumschreibung schützt. Dieser Leitfaden erklärt Wirkung, Eintragung, gesetzliche Gebührentatbestände und die praktischen Notar‑Schritte für nicht‑ansässige Käuferinnen und Käufer.
Was die Auflassungsvormerkung ist
Die Auflassungsvormerkung (kurz: „Vormerkung“) ist ein Eintrag im Grundbuch, der den vertraglich begründeten Anspruch des Käufers auf Eintragung als Eigentümer sichert. Rechtsgrundlage ist § 883 BGB: Eine Vormerkung kann zur Sicherung des Anspruchs auf Begründung, Änderung oder Aufhebung eines dinglichen Rechts an einem Grundstück eingetragen werden; auch künftige oder bedingte Ansprüche sind zulässig. Damit vermittelt die Vormerkung zwischen notarieller Kaufurkunde und endgültiger Eigentumsumschreibung. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__883.html))
Wogegen die Vormerkung Sie schützt
Aus der gesetzlichen Regelung ergeben sich zwei direkte Schutzfunktionen. Erstens: Mit der Eintragung wird der Rang des gesicherten Rechts nach dem Zeitpunkt der Vormerkung bestimmt; Ihre Rangstellung ist also festgelegt. Zweitens: Verfügungen über das Grundstück nach der Eintragung sind insoweit unwirksam, als sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden — dies gilt auch bei Zwangsvollstreckung, Arrest oder durch einen Insolvenzverwalter. Kurz: Die Vormerkung bewahrt Ihren Anspruch, fixiert dessen Rang und verhindert, dass spätere Verfügungen Sie ausbooten. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__883.html))
Wo die Eintragung erscheint und rechtlicher Rahmen
Das Grundbuch wird durch die Grundbuchordnung (GBO) geregelt; die Eintragung und Durchführung erfolgen nach GBO und der Durchführungsverordnung (GBV). In der Praxis wird die Auflassungsvormerkung unter den Lasten und Beschränkungen eingetragen (üblicherweise als Abteilung II im deutschsprachigen Grundbuch‑Aufbau bezeichnet). GBO und GBV regeln, wie die Eintragung vorzunehmen ist, wie Rangstreitigkeiten zu beurteilen sind und welche Formanforderungen das Grundbuchamt stellt. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/BJNR001390897.html?utm_source=openai))
Kosten nach gesetzlicher Gebührentafel
Notar‑ und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Geschäftswert. Die Gebühren‑ordnung für Notare (GNotKG) führt die Position "Eintragung einer Vormerkung" mit dem Gebührensatz 0,5 (Nummer 14150) — die Grundbuchgebühr für die Vormerkung wird mit dieser 0,5‑Zeile berechnet. Im selben Verzeichnis finden Sie feste Kleinbeträge wie die Löschung einer Vormerkung (25,00 €). Die Notarkosten für Beurkundung und Abwicklung hängen ebenfalls vom Geschäftswert ab; lassen Sie sich vom Notar vorab eine Kostenaufstellung geben. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/anlage_1.html))
Praktische Notar‑Schritte (übliches Vorgehen)
1) Beurkundung: Käuferin / Käufer und Verkäufer unterzeichnen den notariellen Kaufvertrag beim deutschen Notar. Üblich ist, dass die Veräußerungsvereinbarung in der Urkunde steht und der Notar zur Einreichung beim Grundbuchamt bevollmächtigt wird. 2) Antrag auf Vormerkung: Der Notar fertigt den Eintragungsantrag für die Auflassungsvormerkung an und reicht ihn beim zuständigen Grundbuchamt ein; dazu gehören die erforderlichen Erklärungen und Identitätsnachweise. 3) Rang und parallele Eintragungen: Bestehende Grundpfandrechte werden durch den Notar mit dem Finanzierer koordiniert (z. B. Wirksamkeitsvermerk). 4) Umschreibung: Nach Erfüllung der Voraussetzungen (Zahlung, Löschung vorrangiger Rechte, Eintragung des Darlehensnehmers) veranlasst der Notar die Auflassung und das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung. Für Nicht‑Ansässige wird der Notar in der Regel Ausweisdokumente, Steuer‑ID‑Angaben und ggf. beglaubigte Übersetzungen anfordern. Die rechtliche Grundlage finden Sie in BGB und GBO, die oben zitiert sind. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__883.html))
Praxisrisiken und abschließende Prüfungen
Die Vormerkung ist zwar wirksam, aber nicht allmächtig. Sie sichert den vertraglichen Anspruch und dessen Rang, ersetzt jedoch nicht die korrekte Zahlungs‑ oder Finanzierungsabwicklung: Bestehende Konkurrenzrechte (z. B. Grundschulden einer Bank) müssen geklärt, nachrangig gestellt oder gelöscht werden. Die Vormerkung gilt als unselbständiges Nebenrecht des schuldrechtlichen Anspruchs; bei komplexen Belastungen, Insolvenzgefahr oder grenzüberschreitender Finanzierung benötigen Sie fachliche Beratung (Notar oder Immobilienrechtler). Lassen Sie sich vom Notar immer eine Gebührenaufstellung geben und fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug mit eingetragener Vormerkung an. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__883.html))
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